商業(yè)產(chǎn)品推盤售價建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議-文庫吧在線文庫
【正文】 ： 940010500元 /㎡，取中值 10000元 /平米 第一次開盤 走量 限量房 （資源差） 價格遵循以新帶舊成長路徑 第二次開盤 價格標桿 某房源拉高價格，此時其余房源走量； 舊盤提價 在新盤走量時，拉高舊盤價格 產(chǎn)品加推 拉高價格 節(jié)假日促銷限時折扣優(yōu)惠 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第三次開盤 住宅價格 第 N次開盤 47 ? 商業(yè)住單價按 10000元 /平米計算，預計內(nèi)部商業(yè)總案值 2052萬 商業(yè)規(guī)劃更改建議 商改住樓幢 商改面積 （樓幢平層 *2） 商改單價（元） 商改總價（元） 21 670 10000 6700000 27 674 6740000 30 708 7080000 合計 20520230 商業(yè)規(guī)劃更改建議 ——小結(jié) 一、住宅商樓幢： ?在項目地塊形狀及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)上，并考慮商業(yè)實際使用情況（頻率）及便捷程度，建議更改 2 2 30樓幢； ?二、收益預估： 考慮到住宅銷售周期，及商業(yè)銷售時間，預估內(nèi)部商業(yè)銷售價格在 10000元 /平米左右，內(nèi)部商業(yè)收益額在 2052萬元； 住改商規(guī)劃更改價值評估 50 商業(yè)規(guī)劃更改效果評估 在完成商業(yè)規(guī)劃更改定位后，需對改方案進行深思熟慮，正確做出效果評估： 更改前后的收入差距？ 更改前后對社區(qū)及居民的影響？ 51 更改前住宅收入額 ? 按住宅均價 7000元 /平米計算，預計更改前住宅總案值 樓幢號 幢面積 樓幢單價（元） 樓幢總價（元） 21 670 7000 4690000 27 674 4718000 30 708 4956000 合計 14364000 更改商業(yè)產(chǎn)品后的收益比不更改商業(yè)的收益多出約 52 更改后的便利性 ? 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)確實為業(yè)主提供了便利性，但居民對內(nèi)部商業(yè)的需求有限 39 假設(shè)住戶 A住于 39樓，其距內(nèi)部商業(yè) 21樓 150米（可測），距外部商業(yè) 1商業(yè)400米（可測）。 項目以高層為主，輔以別墅、洋房提升項目形象，是華夏打造固安片區(qū)標桿產(chǎn)品，推盤節(jié)奏較快，去化情況好，以增量帶存量進行推售，由于項目位臵較好，第二機場信息落地且推廣力度大，去化速度較快，約 500套 /月。 環(huán)北京區(qū)域項目 項目案名 項目體量（萬平） 開盤時間 目前售價 是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè) 固安孔雀英國宮 110 2023年（在售） 7500元 無 固安孔雀大衛(wèi)城 82 2023年（在售） 6500元 無 大北京城上城 60 2023年（在售） 6000元 無 潮白河孔雀英國宮 一期 17 2023年（在售） 7000元 無 燕京航城 120 2023年（在售） 8300元 無 首爾甜城 300 2023年（在售） 8500元 無 富力新城 一期 47萬 2023年（在售） 5800元 無 環(huán)北京區(qū)域在售的主流樓盤均無社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，對外宣傳統(tǒng)一口徑未來商業(yè)主要集中在沿街或者統(tǒng)一的商業(yè)區(qū)域。 區(qū)域商業(yè)市場分析 安平板塊商業(yè)市場概況 安平板塊目前在售商業(yè)項目不多，主要以二手房沿街底商為主，價位集中在60007500㎡之間，新入市項目價位較高。 區(qū)域商業(yè)市場分析 9 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)市場概況 主城 板塊 安平板塊 香河華聯(lián) 天下第一城 目前香河商業(yè)集中形成了主城區(qū)板塊和安平板塊 ? 主城區(qū)板塊： 以香河華聯(lián)為中心，市政配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)較為集中； ? 安平板塊： 新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及配套的逐步完善，帶動了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，已經(jīng)成為香河商業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一。 5 商業(yè)街本體分析 周邊人口情況 3公里 紫藤堡 孔雀城 天悅 共靑社 羅納河谷 啟城 龍盛四季城 京津花園 陽光新都 項目名稱 戶數(shù) 人口數(shù) 啟城 3000 9000 逸品藍山 1248 3744 陽光新都 2222 6666 京津花園 1400 4200 平安麗景 1300 3900 天悅 5000 15000 孔雀城 1809 5427 紫藤堡 1100 3300 羅納河谷 948 2844 共靑社 1026 3078 香汐 6365 19095 合計 25418 76254 安平區(qū)域交
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