商業(yè)產(chǎn)品推盤售價建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議(文件)
【正文】 —— 個案分析：后現(xiàn)代城 位于北京 CBD以東四環(huán)路以內(nèi)，因其 CBD白領(lǐng)目標(biāo)客戶群定位的準(zhǔn)確性，更因其產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格的時尚性和前衛(wèi)性，使其成為北京 CBD地區(qū)最受矚目的住宅社區(qū)。 32 環(huán)北京區(qū)域 ——個案分析：孔雀英國宮 ? 地址 ：大興野生動物園以南 3公里路西永定河孔雀英國宮 ? 開發(fā)商 ：固安華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 總占地面積 ： 28萬㎡ ? 總建筑面積 ： 110萬㎡ 。 約 600套 500套 60120㎡一居 ——三居 7000元 /㎡ 60120㎡一居 —— 三居 8500元 /㎡ 36 孔雀英國宮 ——商業(yè)規(guī)劃 ? 本項目商業(yè)規(guī)劃于沿國道區(qū)及社區(qū)主街區(qū)（社區(qū)地塊被省道分割），其商業(yè)主要在臨街商業(yè)解決，社區(qū)內(nèi)部無底墑配套。 ? 考慮到項目社區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)時間較長，社區(qū)西北 L形商業(yè)不能有效直接的滿足小區(qū)內(nèi)部的使用，尤其是上圖紫色長方形覆蓋區(qū)域。從日常的便利角度的出發(fā)，兩組商業(yè)距離 250米左右，步行 2分鐘，外部商業(yè)購物更全，故我們認(rèn)為業(yè)主對內(nèi)部商業(yè)的需求存在一定的局限性。 THE END！ 。 商業(yè)規(guī)劃更改評估 ——小結(jié) 一、更改前后的收入差距： ? 更改前住宅收入預(yù)算為 1436萬，更改后商業(yè)收入預(yù)算為 2052萬，收入差距 615萬； ? 二、更改前后對社區(qū)及居民的影響： 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)確實為業(yè)主提供了便利性，但 ? 居民對內(nèi)部商業(yè)的需求有限； ? 將會因為嘈雜、凌亂等不可控因素降低小區(qū)整體形象與品質(zhì)； ? 增添了居民噪音、雜亂、安全等隱患； ? 同時增加后期物業(yè)管理的難度。 住改商規(guī)劃更改建議 41 商業(yè)規(guī)劃更改建議 要使社區(qū)購物便捷，完成社區(qū)一、二層住改商，要回答下列三個問題： 是不是全部住宅都要將一、二層改成商業(yè)？ （沒有必要，考慮商業(yè)服務(wù)半徑，只個別樓棟更改即可） 將哪些樓幢一、二層改成商業(yè)呢？ 住宅一、二層改商業(yè)，其價值到底有多少？ 42 商業(yè)規(guī)劃更改建議 一期 二期 三期 商業(yè) （ 10樓）不考慮設(shè)臵底商，原因有二： ?目前 ，部分樓座已出地面，從實際情況看，修改規(guī)劃需要一定周期； ?位臵距離社區(qū)商業(yè)規(guī)劃位臵較近，社區(qū)居民購物較便利； ? 建議項目一期不考慮設(shè)置住改商，將重點放在二、三期規(guī)劃上 43 商業(yè)規(guī)劃更改建議 30 27 21 ? 重點考慮二期、三期設(shè)臵相應(yīng)的底商； ? 在項目地塊形狀及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)上，并考慮商業(yè)實際使用情況（頻率）及便捷程度，將社區(qū)劃分為如圖所示紅、綠、黃三部分，其圓心位臵附近樓幢為商業(yè)設(shè)臵最佳位臵； ? 故 建議選取 2 2 30樓進(jìn)行一、二層住改商； ? 在將重點集中于考慮項目二、三期規(guī)劃的住改商的基礎(chǔ)上，建議 2 2 30進(jìn)行一、二層住改商 44 ? 定價方法 ——采用商業(yè) /住宅比較法來進(jìn)行價格定位。其中商業(yè)約2萬平米，位于項目的西北角，分布于項目西部和北部外街，呈 L形分布。月 ? 車位配比 ：車位充足 1:1 ? 打造英倫風(fēng)格的中高端現(xiàn)代社區(qū)，成熟的商業(yè)、生活配套，優(yōu)越的地理位置，便捷的交通 開盤日期 首期 2023年 7月 23日， 三期 2023年 8月 4日 交房日期 （首次交房） 物業(yè)屬性 普通住宅、公寓 所屬商圈 固安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 戶數(shù) 三期 3055 面積區(qū)間 79130㎡ 建筑類型 多層、高層 去化率 去化率 80% 33 孔雀英國宮 ——規(guī)劃特色 ? 項目規(guī)劃三期開發(fā)，總建面 110萬平米，定位中高端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分布為高層為主、花園洋房為輔、部分商業(yè)和疊拼別墅；社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格，高層ARTDECO建筑設(shè)計 ? 項目規(guī)劃三期開發(fā)，總建面 110萬平米，定位中高端產(chǎn)品； ? 業(yè)態(tài)分布為高層為主，花園洋房為輔，部分商業(yè)和疊拼別墅，社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格 34 孔雀英國宮 ——當(dāng)期在售 ? 項目三期規(guī)劃建面 11000平米，建筑面積 28萬平米，百分百為高層產(chǎn)品 2228層； ? 戶型面積包括 57㎡ 的一居、 86㎡二居、 106㎡三居，其中二居占比 70%，三居占 25%，一居占比 5% 15 16 17 18 26 24 25 20 21 23 22 19 27 28 29 30 31 35 孔雀英國宮 ——項目推售 產(chǎn)品 時間軸 700套 60120㎡一居 ——三居 5700/㎡ 544套 416套
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