【正文】 purus.POWERPOINTLorem 23 一月 21一月 21Saturday,一月 一月 21一月 21Saturday,一月 一月 21一月 21Saturday,? 二、進(jìn)場(chǎng)程序及相關(guān)規(guī)定? 1．租約期限為 3～ 5年，期滿后經(jīng)雙方協(xié)商再行續(xù)約；? 2．入住商家應(yīng)有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)條件，不準(zhǔn)有欺騙、違法行為；? 3．管理費(fèi)：每月收取一次，經(jīng)物業(yè)管理公司估算并報(bào)物價(jià)局審批為準(zhǔn)；（初定 20元 /平米月）? 4．推廣宣傳費(fèi)：按經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地收取 營(yíng)業(yè)稅＝ 600005%＝ 3000（元）；城建稅＝ 30007%＝210（元）；教育費(fèi)附加＝ 30003%＝ 90（元）；稅費(fèi)合計(jì)3300元（其他稅費(fèi)計(jì)算略）。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后商鋪的招租工作一定要在交房前完成或完成大部分，不然的話，交房后就會(huì)失去控制，小業(yè)主會(huì)急于將自己招租信息發(fā)布出去，這樣，租戶就很容易拿到小業(yè)主的聯(lián)系方式，進(jìn)行私下協(xié)商，這樣，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和租金就會(huì)失去一定的控制。春天百貨售后返租形式? 歸結(jié)為以下幾個(gè)步驟： 由于 “放水養(yǎng)魚 ”，發(fā)展商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。? 20（面積） 10000（平米價(jià)格）＝ 202300（總價(jià)）? 90（平米租金 /月） 20（面積） 12（月）＝ 21600（年租金）? 2023009%＝ 18000（前 5年每年返） 5（年）＝ 90000（ 15年共返，一次性在總款中返還）? 20230011%＝ 22023（ 610年每年返） 5（年）＝ 110000（ 610年共返，從第六年起分年返還）? 90000＋ 110000＝ 20萬(wàn) ? 收益政策：項(xiàng)目商鋪托管 10年， 10年 100%收益返還。? 總結(jié)：因?yàn)榇禾彀儇?1期定位是 “百貨工廠直銷中心”的百貨批發(fā)市場(chǎng)，因此本案將采取商業(yè)內(nèi)街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪的分割銷售方式，做到每鋪都是獨(dú)立街鋪的形式。返租需要處理的難點(diǎn)： ? 這種方式對(duì)市場(chǎng)開發(fā)而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)模管理。優(yōu)勢(shì)四：有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開發(fā)商選擇自主經(jīng)營(yíng)或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開發(fā)企業(yè)來(lái)說是無(wú)法承受的。一份租約 帶動(dòng)一層獨(dú)立臨街店面的迅速去化。優(yōu)勢(shì)二：保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。 先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場(chǎng)整體出租給營(yíng)運(yùn)管理公司（策略：開發(fā)商自己可以另外的法人成立營(yíng)運(yùn)管理公司或雇請(qǐng)有實(shí)力的營(yíng)運(yùn)管理公司以規(guī)避開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)），由營(yíng)運(yùn)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避（ 1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營(yíng)管理不良，從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致大型商家不支付租金。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值，發(fā)展商需提前解決好這一問題，不要為將來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。? “春天百貨 ”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪， 租金回報(bào)（ 10年累計(jì) 100%）省錢只是精神，玩錢才是境界? 一次投資，十年無(wú)憂；春天百貨攜手一流品牌（廠）商家，開啟財(cái)富新方向；? 投資門檻低，最低投資 35萬(wàn)元；投資誘惑最大化，省心省力，由春天百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；? 商鋪產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保，投資無(wú)后顧之憂；按時(shí)返還收益，年均收益 10%；? 投資高額回報(bào)，收益即買即實(shí)現(xiàn)。確保市場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。后 5年每年 11%的收益按季度獲得收益。? 同時(shí)附帶簽定十年租賃合同，十年內(nèi)由 “春天百貨 ”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，確保十年穩(wěn)固收益。一次性返租五年后，實(shí)付首期款僅為一成，只需 5000元就可以投資商鋪，而由于在鋪位分割中，三層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對(duì)偏低，三樓商鋪總值大多在 10萬(wàn)元左右，這樣首期款僅數(shù)千元。我們的百貨行業(yè)協(xié)會(huì)、零售協(xié)會(huì)、娛樂業(yè)態(tài)的相關(guān)協(xié)會(huì)、步行街商業(yè)協(xié)會(huì)我們前期都要做好相關(guān)的聯(lián)系 。春天百貨售后返租形式? （ 3）銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。合同約定，商鋪售價(jià)100萬(wàn)元，需一次付清。知已知彼方能百戰(zhàn)百勝，只有了解商家，我們才能為發(fā)展? 8:15:55218:158:15:55218:158:15:55218:15consecteturutblandit,January2023? 1知人者智，自知者明。January2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。January2023? 1乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。在招商啟動(dòng)之前，根據(jù)商鋪的售價(jià)，采用租金回報(bào)率的計(jì)算方式，制定出相對(duì)公平的租金指導(dǎo)價(jià)，公布于眾，以便于小業(yè)主和商戶之間的租賃協(xié)商參考，防止小業(yè)主哄抬租金，防止商戶變相壓價(jià)，起到價(jià)格指導(dǎo)的作用。分析總結(jié)說明：? 銷售策略實(shí)施： 購(gòu)買 “春天百貨 ”帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，簽訂 《 商品房買賣合同 》 ，獲得 “春天百貨 ”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。? 返租之于商家? 發(fā)展商通過返租期，實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。年投資回報(bào)率及投資回收期? 年投資回報(bào)率? 一次性購(gòu)買（計(jì)算公式）：（稅后月租金 每月物業(yè)管理費(fèi)） *12? 按揭貸款（計(jì)算公式）：（稅后月租金 按揭月供款 每月物業(yè)管理費(fèi)） *12? （首期房款 +契稅 +印花稅 +律師費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi)）? 注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為 8%12%? 投資回收期? ? 合同滿五年，第六年投資方可選擇退出市場(chǎng)，投資方可以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給春天百貨。業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 ? 建議：? 下策：喀什投資公司作為營(yíng)運(yùn)管理公司或廣州城春天百貨另成立營(yíng)運(yùn)管理公司，? 上策：聘請(qǐng)外地有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司；目的：規(guī)避開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。這種獨(dú)立式商鋪，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)按照銷售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)鋪位與銷售鋪位分割的一致性。春天百貨擬采用的銷售方式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租? 基于上述分析， 優(yōu)勢(shì)三：能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。? 作為一種營(yíng)銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢(shì)所在。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析 ? 還有一點(diǎn)值得一提的就是，雖然這類物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高，但由于產(chǎn)權(quán)分