【正文】 12:21:5412:21:5412:212/25/2023 12:21:54 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時(shí) 21分 54秒 12:21: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 轉(zhuǎn)角觀景窗 工人房獨(dú)立空間，做到與主人空間的完全區(qū)隔，毫無(wú)干擾 入戶玄關(guān)、衣帽間 三梯兩戶 專(zhuān)屬電梯入戶 工人專(zhuān)用通道 中西分廚 大面積可變空間，可根據(jù)需要自由打造 310㎡ 四室半四衛(wèi)三廳 戶型設(shè)計(jì)無(wú)可挑剔，奢適大宅 三面采光，入戶玄關(guān)、衣帽間、多功能廳、臥室方正闊綽，中西分廚，主傭分區(qū) 31 本體機(jī)會(huì)小結(jié) 項(xiàng)目 類(lèi)別 金茂府 公園 1872 萬(wàn)科藍(lán)山 逸翠園 本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 品牌 中化方興 招商地產(chǎn) 萬(wàn)科集團(tuán) 和記黃埔 保利地產(chǎn) 區(qū)位及交通 所屬版塊 泛 CBD板塊 朝青板塊 泛 CBD板塊 姚家園 朝青板塊 國(guó)貿(mào)直線距離 3公里 5公里 4公里 公共交通 地鐵 14號(hào)線 1 2 371 7 75特 9 地鐵 6號(hào)線； 682，640， 126路公交車(chē) 9路、 11路、 28路、37路、 57路等 75 72 440等 地鐵 6號(hào)線 ,48 594 408等 交通主干道 廣渠路、西大望路、東四環(huán) 毗鄰朝陽(yáng)北路、 東四環(huán) 緊鄰東四環(huán)主路 姚家園路、青年路、東五環(huán) 朝陽(yáng)北路、石佛營(yíng)路 外部 資源配套 市政配套 百盛、燕莎奧特萊斯、新光天地、 朝陽(yáng)醫(yī)院 紅領(lǐng)巾公園、家樂(lè)福、朝陽(yáng)大悅城八里莊第一小學(xué)、八里莊第三中學(xué)、北京耀中國(guó)際學(xué)校 百盛；紅星美凱龍、伊頓國(guó)際幼兒園、平樂(lè)園小學(xué) 家樂(lè)福、活力東方奧特萊斯、大悅城、朝陽(yáng)體育中心、姚家園小學(xué)、北京第 17中學(xué) 蓓蕾幼兒園、伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、石佛營(yíng)小學(xué)、芳草地小學(xué)、耀中、中央音樂(lè)學(xué)院附中、陳經(jīng)綸中學(xué)、日壇中學(xué) 社區(qū)內(nèi)配套 商業(yè) 8000平米商業(yè) 1600平米商業(yè) 8000平米商業(yè) 14000平米商業(yè) 8000平米商業(yè) 教育 國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)幼兒園、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 全日制小學(xué)及雙語(yǔ)幼兒園 幼兒園、中學(xué) 幼兒園 —— 會(huì)所 6000平米會(huì)所 10000平米運(yùn)動(dòng)型會(huì)所 2023平米會(huì)所 5000平米會(huì)所 （已啟用） 2023平米會(huì)所 其他社區(qū)配套設(shè)施 無(wú) 無(wú) 社區(qū)醫(yī)療站 無(wú) 無(wú) 物業(yè) 物業(yè)公司 金茂物業(yè) 第一太平戴維斯 萬(wàn)科物業(yè) 待定 保利物業(yè) 物業(yè)費(fèi) /平方米 .月 住宅： 公寓： /平方米 .月 待定 /平方米 .月 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目整體 備注：通過(guò)橫向?qū)Ρ软?xiàng)目整體質(zhì)素，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——規(guī)劃及園林 項(xiàng)目 類(lèi)別 金茂府 公園 1872 萬(wàn)科藍(lán)山 逸翠園 本項(xiàng)目 規(guī)劃 總占地面積 ㎡ ㎡ 8萬(wàn)㎡ 27萬(wàn)㎡ ㎡ 總建筑面積 ㎡ 40萬(wàn)㎡ 17 萬(wàn)㎡ 36萬(wàn)㎡ ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 660戶 1502戶 775戶 486戶 336戶 物業(yè)類(lèi)型 住宅、公寓、商業(yè)、 廉租房 公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓 住宅、公寓 花園洋房 住宅、公寓、商業(yè) 容積率 綠化率 30% % 30% 35% 32% 交房時(shí)間 2023年 12月 2023年 4月 2023年 6月 2023年 6月 2023年 10月 園林 設(shè)計(jì)單位 德國(guó)維思平建筑設(shè) 計(jì)事務(wù)所 KFS Yamato planning consultant Co.,Ltd設(shè)計(jì) —— 深圳筑博 園林面積 6萬(wàn)平方米 2。 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館 紅璽臺(tái) 保利東郡 三居 165平，四居 190平，推出 182套，去化 60套，均價(jià) 4。 ； 萬(wàn)和城， 280㎡ 四居，精裝單價(jià) 5萬(wàn)元 /m178。 11樓 貨源情況 一期 住宅 共 240套， 四室占65%。 示例 35 解決 核心問(wèn)題的保障動(dòng)作 回顧 —— 問(wèn)題 1 解決 策略 1 C、現(xiàn)場(chǎng)展示保障 ： —— —— —— 可配圖片說(shuō)明，并注明完成時(shí)間，費(fèi)用成本、責(zé)任部門(mén) 銀杏大道 售樓處 樣板間 3期灣岸景觀 成熟園林 會(huì)所 2 3 4 5 6 7 5 沿街商業(yè) 1 示例 ——整體銷(xiāo)售動(dòng)線中的客戶接觸點(diǎn) 打造 豪宅領(lǐng)地感，抵消周邊不利影響 ；構(gòu)造 優(yōu)雅私家大道，展現(xiàn)靜謐宜居環(huán)境。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時(shí) 21分 54秒 12:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 受新政影響，蓄客有效率較低 。； 棕櫚泉白金公寓， 140240㎡ 三居，精裝單價(jià) /m178。 ； 禧瑞都， 170㎡ 三居，精裝單價(jià) 6萬(wàn)元 /m178。 項(xiàng)目操盤(pán)啟示： 現(xiàn)場(chǎng)展示完善，配備 1:1比例樣板間 。 12 目標(biāo)回顧 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ——整體業(yè)績(jī)目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ? 年度簽約及回款指標(biāo)完成情況 ? 各業(yè)態(tài)完成情況分解 ? 年度整體 簽約 金額在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中處于何種地位 13 策略及檢驗(yàn) ——年度營(yíng)銷(xiāo)策略總控圖 第一階段 第二階段 第四階段 第三階段 推廣主題 渠道策略 重要節(jié)點(diǎn) 促銷(xiāo)策略 現(xiàn)場(chǎng)展示 主推資源 達(dá)成效果 13 策略及檢驗(yàn) ——推廣形象線 ? 不同階段推廣主題的展示以及效果 ? 不同 階段推廣形象設(shè)計(jì)稿 13 策略及檢驗(yàn) ——推廣渠道線 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 12月 10月 起勢(shì)期 開(kāi)盤(pán)引爆期 持銷(xiāo)期 財(cái)富中心臨售接訪 正式售樓處開(kāi)放 園林及樣板間開(kāi)放 1.3.5商業(yè)開(kāi)盤(pán) 短信 網(wǎng)站 活動(dòng) 戶外 北青、京華 開(kāi)盤(pán)前，每周三次，每次 1030萬(wàn)條 搜房、新浪持續(xù)投放 東四環(huán)單立柱、交通指示牌、戶外圍擋持續(xù) 精英私享沙龍活動(dòng) （ ） 少年高爾夫體驗(yàn)（ ） “游園驚夢(mèng)”保利東郡開(kāi)園盛典（ ） 相約宋祖英 第三屆和樂(lè)大使選拔賽 中秋奢侈品展賣(mài)（ ） 意大利設(shè)計(jì)師中國(guó)見(jiàn)面酒會(huì)（ ） 保利東郡城市精英高爾夫球賽（ ） 拓展 藍(lán)色港灣、國(guó)貿(mào) CBD商超 紙媒 北青 北晚、京華、航機(jī)雜志、新地產(chǎn)、紅地產(chǎn) 開(kāi)盤(pán)后，每周五次，每次 50萬(wàn)條 藍(lán)色港灣、國(guó)貿(mào) CBD商超 藍(lán)色港灣 電開(kāi) 代理公司電開(kāi)持續(xù)進(jìn)行 推廣密集期 推廣密集期 13 策略及檢驗(yàn) ——推廣渠道線 ? 全年所有渠道的費(fèi)用、比例、費(fèi)效比統(tǒng)計(jì)，并進(jìn)行效果解釋說(shuō)明 ? 針對(duì) 創(chuàng)新的推廣渠道的使用啟示和總結(jié) 13 策略及檢驗(yàn) ——公關(guān)活動(dòng)線 ? 重大活動(dòng)亮點(diǎn) ? 活動(dòng)費(fèi)用和效果對(duì)比 ? 針對(duì)創(chuàng)新 的公關(guān)活動(dòng)的 使用啟示和總結(jié) 13 策略及檢驗(yàn) ——現(xiàn)場(chǎng)展示線 ? 重大現(xiàn)場(chǎng)展示亮點(diǎn) ? 針對(duì)創(chuàng)新 的公關(guān)活動(dòng)的 使用啟示和總結(jié) 14 年度整體營(yíng)銷(xiāo)工作小結(jié) 21 全盤(pán)整體及本年度銷(xiāo)售目標(biāo) 產(chǎn)品類(lèi)型 年度計(jì)劃簽約 毛利率 年度計(jì)劃回款 套數(shù) 面積 金額 合計(jì) 22 整體貨源盤(pán)點(diǎn) 住宅產(chǎn)品類(lèi)型 總套數(shù) 總金額 可售存貨套數(shù) 可售存貨金額 累計(jì)簽約套數(shù)（套） 累計(jì)簽約金額（億元） 累計(jì)成交單價(jià)（元 /平米） 面積去化率 主要面臨難點(diǎn) 1號(hào)樓 90平米 140平米 … 2號(hào)樓 160平米 200平米 … … … 合計(jì) 備注： 樓號(hào)及具體面積段劃分視各項(xiàng)目自身銷(xiāo)售資源情況進(jìn)行修改、完善； 除住宅外的其它產(chǎn)品類(lèi)型均按此表格式進(jìn)行貨源拆分、盤(pán)點(diǎn) 謝 謝 :21:5412:2112::21 12:2112:21::21:54 2023年 2月 25日星期六 12時(shí) 21分 54秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時(shí) 21分 54秒 12:21: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 12時(shí) 21分 :21February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:21:5412:21:5412:212/25/2023 12:21:54 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2 3 4 6 7 8 1 項(xiàng)目周邊原景 混雜、雜亂 無(wú)任何豪宅意向 項(xiàng)目現(xiàn)有環(huán)境較差，需跳出周邊環(huán)境，營(yíng)造豪宅 領(lǐng)地感 ，以 抵消周邊不良印象 —— 東側(cè)沿街 落成正式圍墻 +按園林標(biāo)準(zhǔn)打造的綠植 +整改 南側(cè)道路 為銀杏大道 +路口 樹(shù)立精神堡壘。商業(yè) 350套 住宅 330㎡五室 36套 15% 300㎡四室 36套 15% 270㎡四室 72套 30% 226㎡四室 48套 20% 217㎡三室 48套 20% 價(jià)格情況 住宅 45000元 /㎡ ， 商住公寓 40000元 / ㎡ ，含5000元 / ㎡ 精裝修標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)送全德系廚衛(wèi)家具家電。； 霄云路 8號(hào) ,450㎡ ，精裝單價(jià) /m178。 LOFT7090平 ， LOFT單價(jià) ，月均去化 ，剩余近 77套 瑞安君匯 共 180套， 190280平米三居， 230450四居 凱德錦繡 一居 90平 2居 90100,3居 140160平 ，單價(jià) , 223套 三 居 450平， 四 居 430平， 五 居 520平 ，月均去化 ，余 237套左右，后期仍有 400平以上產(chǎn)品推售，近 330套 霄云路 8號(hào) 萬(wàn)科藍(lán)山 四居 240平，成交單價(jià) ，月均銷(xiāo)售 7套，余 30套 金茂府 二期剩余 145套 三期預(yù)計(jì)為 270380㎡ 四居及五居， 248套，預(yù)計(jì)