【正文】 09:48:4209:48:4209:482/11/2023 9:48:42 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 2月 11日星期六 上午 9時 48分 42秒 09:48: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 方向：品類定位。 市場背景 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 0708銷售樓盤情況 區(qū)域客戶需求及本項目的出路 12 項目現(xiàn)狀分析 營銷執(zhí)行情況 客戶積累情況 配套和管理情況 銷售情況 存在的問題 13 進駐惠陽麗晶酒店外展場 8月底撤離外展場 9月初進駐現(xiàn)場銷售中心 9月 29日正式認籌 2023年 5月 8月 12月 9月 10月 12月 1日樣板房開放 12月 8日開盤 10月 24日中原內(nèi)部推介 項目現(xiàn)狀分析 營銷執(zhí)行情況 客戶積累情況 配套和管理情況 銷售情況 存在的問題 14 分類 累積 來電量 1130個 到訪量 992個 認籌量 276個 成交量 39個 統(tǒng)計時段： 2023年 5月 17日 —— 2023年 12月 8日 項目現(xiàn)狀分析 營銷執(zhí)行情況 客戶積累情況 配套和管理情況 銷售情況 存在的問題 15 項目配套情況： 目前項目自身無任何配套，外部配套很豐富，如學校、銀行、醫(yī)院、商場等，但都屬于低端消費型，無法匹配項目檔次。 07年前 10個月，全區(qū)實現(xiàn) GDP116億多元，比增 55%。但政策后市場銷售速度明顯放緩，市場售價也停滯不前，有的甚至降低售價以更快地回收資金。 現(xiàn)在項目面臨內(nèi)外兩重壓力，一是外界市場政策對整個房地產(chǎn)的壓力，二是項目首批單位高價發(fā)售，項目價格支撐仍未有實質(zhì)進展，銷售壓力巨大。 ?項目引進喜來登酒店經(jīng)營和提供物業(yè)管理，潮江春頂級食府提供最奢華的味覺享受，國際金融機構(gòu)提供商業(yè)便利，高檔零售業(yè)滿足消費需求，因此我們是 商務綜合型物業(yè) ； 我們的定位支撐在于： 新思路下的定位和營銷 定位推導 營銷策略 27 營銷策略 營銷總綱 各階段營銷策略 項目營銷工作時間表 新思路下的定位和營銷 定位推導 營銷策略 配套和管理 項目規(guī)劃調(diào)整 鎖定客戶群 投入和回收 關(guān)注和支持 28 營銷策略 關(guān)注和支持 項目規(guī)劃調(diào)整 營銷總綱 各階段營銷策略 項目營銷工作時間表 鎖定客戶群 投入和回收 東方新天地正以劃時代、超越空間、跨越地域的姿態(tài)，創(chuàng)造 21世紀惠州乃至南中國的營銷奇跡 偉大的創(chuàng)舉，需要偉大的統(tǒng)帥 感謝黃主席為東方新天地引入喜來登、潮江春、指引圈層營銷道路以及對營銷投入的支持。 :48:4209:48:42February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 9時 48分 42秒 09:48:4211 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :48:4209:48Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 社會主流居住人群的第一居所，無論是其為了投資目的，還是居住目的，其使用價值的體現(xiàn)途徑均以社會主流居家為主。 東方新天地大廈首批 38套單位超量完成，取得了階段性的勝利！ 總成交套數(shù)： 39套 總成交面積： 總成交金額： 14750952元 均價 6000元 /平米，實現(xiàn)區(qū)域銷售單價新高。據(jù)中原了解， 08年將是大亞灣房地產(chǎn)開發(fā)達到顛峰的一年。 汽車零部件、電子信息、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有近80家，投資額近百億。 對于本項目來說，下一步的走向至關(guān)重要。 城市發(fā)展區(qū) 一般位于一個城市 的郊區(qū)，片區(qū) 農(nóng)村形象鮮明， 沒有一個城市的 基本配套，多以中 低端物業(yè)現(xiàn)狀為主 ，居住人口多以城 市中低務工者為主。 2023年 2月 上午 9時 48分 :48February 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 09:48:4209:48:4209:48Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 9時 48分 42秒 上午 9時 48分 09:48: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 09:48:4209:48:4209:48Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 策略 依據(jù)品類劃分不同的土地屬性， 1 2 3 4 方向 再將其所代表的客戶置業(yè)及需求特征，定位客戶 從而進行科學的產(chǎn)品定位。 在眾多項目爭奪有限的自住和投資客戶資源時，選擇差異化的目標客戶是樓盤完成銷售的重要保證 。 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 領導者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 營銷回顧 項目背景 項目定位 目標客戶群 項目包裝 4 投入成本分析 額外硬件配套 致命因素及規(guī)避手法 寫字樓 增加辦公通訊相關(guān)設施，如空調(diào)費、公共部分裝修費等； 增設附加值，如空中花園、多功能會議廳、商務中心配套 對外立面、形象檔次要求較高 本項目