東方新天地新營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 所、引進(jìn) 5星級(jí)酒店和提供酒店服務(wù)等軟、硬件方向的措施，從而對(duì)項(xiàng)目售價(jià)形成支撐， 此舉迫在眉睫。如在同質(zhì)化的產(chǎn)品中取得差異化營(yíng)銷是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。 市場(chǎng)背景 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 0708銷售樓盤情況 區(qū)域客戶需求及本項(xiàng)目的出路 種種數(shù)據(jù)表明，大亞灣世界級(jí)經(jīng)濟(jì)圈已成雛形，隨著石化區(qū)和西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)各產(chǎn)業(yè)的日益豐富和完善，大亞灣世界級(jí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是不可估量的。 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng) 次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢(shì) 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 營(yíng)銷回顧 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群 項(xiàng)目包裝 4 投入成本分析 額外硬件配套 致命因素及規(guī)避手法 寫字樓 增加辦公通訊相關(guān)設(shè)施，如空調(diào)費(fèi)、公共部分裝修費(fèi)等； 增設(shè)附加值，如空中花園、多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心配套 對(duì)外立面、形象檔次要求較高 本項(xiàng)目對(duì)寫字樓的改造存在較大限制與困難 產(chǎn)權(quán)式酒店 投入大量裝修、家私家電成本 投入完善的商務(wù)配套 成本增加；風(fēng)險(xiǎn)增大 犧牲商業(yè)部分的利潤(rùn) 需要引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司 小戶公寓 架空層 高實(shí)用率 犧牲第四層商業(yè)利潤(rùn) 價(jià)格上升空間較小 地塊價(jià)值得不到體現(xiàn) 酒店式公寓 部分帶豪華精裝修即可 引進(jìn)知名酒店顧問(wèn) 達(dá)到酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)即可 以居家式和辦公式兩種分散風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格上升空間較大，可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn) 小結(jié)：酒店式公寓具有 1）投入成本相對(duì)較少、 2）可上升利潤(rùn)相對(duì)較高 3）與本項(xiàng)目自身現(xiàn)狀相適合三大特征，具有可操作性。 市場(chǎng)背景 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 0708銷售樓盤情況 區(qū)域客戶需求及本項(xiàng)目的出路 從上述圖例可以看出， 06年全年商品房投資額為 ，而 07年 7個(gè)月的投資額已接近 06年全年的，由此可以判斷，大亞灣房地產(chǎn)在 07年有了質(zhì)的突破。 在眾多項(xiàng)目爭(zhēng)奪有限的自住和投資客戶資源時(shí)，選擇差異化的目標(biāo)客戶是樓盤完成銷售的重要保證 。成交面積約 ，占首批單位可售面積的 33%。 策略 依據(jù)品類劃分不同的土地屬性， 1 2 3 4 方向 再將其所代表的客戶置業(yè)及需求特征，定位客戶 從而進(jìn)行科學(xué)的產(chǎn)品定位。如：圣莫利斯、觀瀾湖、星河丹堤、金域藍(lán)灣、金中環(huán)等。 09:48:4209:48:4209:48Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 09:48:4209:48:4209:482/11/2023 9:48:42 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 9時(shí) 48分 42秒 上午 9時(shí) 48分 09:48: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 9時(shí) 48分 :48February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 09:48:4209:48:4209:48Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 上午 9時(shí) 48分 42秒 09:48: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 9時(shí) 48分 :48February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 世界因您而精彩，東方新天地因您而榮耀！ 29 2個(gè)中心：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大和大中華企業(yè)品牌雙贏 1個(gè)目標(biāo)：締造 21世紀(jì)大亞灣世界級(jí)經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)綜合性物業(yè)的經(jīng)典 3條主線：主線 1喜來(lái)登、潮江春進(jìn)駐、主線 2招商和商鋪銷售、主線 3產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)公寓公開銷售 5個(gè)節(jié)點(diǎn)：喜來(lái)登旗艦店標(biāo)志進(jìn)駐 潮江春大亞灣召集豪門夜宴 全球招商啟動(dòng) 聚寶金鋪發(fā)售 產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)公寓限量推出 4大策略：推廣策略、招商策略、推售策略 、圈層營(yíng)銷 6塊賣點(diǎn)：大亞灣中心地標(biāo)商務(wù)綜合體、喜來(lái)登惠州旗艦店、潮江春豪門頂級(jí)食府、海景富豪專屬產(chǎn)權(quán)酒店、商業(yè)和居住多功能商務(wù)公寓、 21世紀(jì)大亞灣版金融，商業(yè)領(lǐng)地 營(yíng)銷策略 關(guān)注和支持 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整 營(yíng)銷總綱 各階段營(yíng)銷策略 項(xiàng)目營(yíng)銷工作時(shí)間表 鎖定客戶群 投入和回收 30 營(yíng)銷策略 關(guān)注和支持 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整 營(yíng)銷總綱 各階段營(yíng)銷策略 項(xiàng)目營(yíng)銷工作時(shí)間表 鎖定客戶群 投入和回收 樓層 A棟 B棟 占用面積 說(shuō)明 2630 喜來(lái)登酒店 喜來(lái)登酒店 包含惠州最完備會(huì)所、大型會(huì)議廳、宴會(huì)廳燈 1125 喜來(lái)登酒店產(chǎn)權(quán)發(fā)售 喜來(lái)登酒店產(chǎn)權(quán)發(fā)售 510樓 商務(wù)公寓 商務(wù)公寓 3樓商鋪 潮江春 潮江春 2樓商鋪 潮江春 潮江春 1樓商鋪 喜來(lái)登大堂 國(guó)際品牌快餐、進(jìn)口專營(yíng)超市 2期商業(yè)暫不規(guī)劃，預(yù)計(jì)為高檔服裝、精品、法國(guó)餐廳、星巴克等 31 營(yíng)銷策略 關(guān)注和支持 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整 營(yíng)銷總綱 各階段營(yíng)銷策略 項(xiàng)目營(yíng)銷工作時(shí)間表 鎖定客戶群 投入和回收 區(qū)域樓盤均價(jià) 40004500元 /㎡，主要目標(biāo)客戶為小投資客、年輕白領(lǐng) 只要是狼，必定成群，以群區(qū)別身份，以圈層說(shuō)明層次，以擁有東方新天地驗(yàn)證財(cái)富 東方新天地均價(jià) 8000元 /㎡，以深圳的價(jià)格買大亞灣的物業(yè)，以買 3房的總價(jià)，買東方新天地的 2房 白領(lǐng)和小投資客無(wú)法承受之輕 完全超越市場(chǎng)的價(jià)格，只有專屬于完全超越
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