【正文】 ）； —— 套內(nèi)使用面積（ｍ 178。 ? 凡符合上述規(guī)定的地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化的，其地下設(shè)施頂板上部至室外地坪覆土厚度 達(dá) 3米（含 3米）以上，其綠化面積可按 1： 1計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)；覆土厚度達(dá) （含 ）以上，其綠化面積可按 1/2計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)。 20186?！?20186?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計(jì)入建筑高度。 ? 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 53頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架－剪力墻 ? 在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。 ? 倉儲(chǔ)商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)包括商業(yè)運(yùn)營商和消費(fèi)者兩級客戶。 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞 居住類地產(chǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 38頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ? 板樓 ? 指非塔式建筑的其它建筑。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 34頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞 居住類地產(chǎn) 別墅的狹義定義為獨(dú)立式住宅，廣義上將低密度的類似產(chǎn)品統(tǒng)稱為別墅類產(chǎn)品，廣義上有以下類型組成： ? 獨(dú)立式別墅 ? 該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門獨(dú)院的住宅。 【 小區(qū) 】 建筑面積在 30000平米以上，居住戶數(shù) 3000戶以上或人口在7000人以上，設(shè)有居委會(huì)。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。2023年 2月 9日 正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 1頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 2頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 從 1978年之前至今，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了 5個(gè)階段，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代、住房商品化時(shí)代、兩個(gè)快速發(fā)展階段、以及調(diào)整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當(dāng)中 第一階段 （ 1978年以前） – 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，實(shí)行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財(cái)政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題 第二階段 （ 19781990） – 住房商品化，房地產(chǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的階段 第三階段 （ 19901997） – 第一個(gè)快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導(dǎo)致了第一個(gè)調(diào)整期 第四階段 （ 19982023） – 第二個(gè)快速發(fā)展階段 第五階段 （ 2023至今） – 第二個(gè)調(diào)整期，09年政策性反彈和目前的政策性調(diào)整 階段特征 階段關(guān)鍵詞 – 住宅統(tǒng)建，福利分房 – 土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革 – 快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金 ? – 快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) ? – 拐點(diǎn)、通脹、緊縮、豬堅(jiān)強(qiáng)、小陽春、暴漲、調(diào)控、國十條、國八條、新國八條、保障房、房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 3頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 最近 10年，全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都呈逐年上升趨勢，并保持著相對穩(wěn)定的增長速度 3 3 . 33 . 74 . 35 . 678 . 9111 3 . 71 7 . 22 2 . 55 . 1 0 %1 0 . 3 0 %1 3 . 0 0 %1 6 . 9 0 %2 7 . 7 0 %2 6 . 8 0 %2 6 . 0 0 %2 3 . 9 0 %2 4 . 8 0 %2 5 . 5 0 %3 0 . 5 0 %051015202599年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %0 . 40 . 50 . 60 . 811 . 31 . 61 . 92 . 53 . 13 . 61 3 . 5 0 %2 1 . 5 0 %2 7 . 3 0 %2 2 . 8 0 %3 0 . 3 0 %2 9 . 6 0 %2 0 . 9 0 %2 2 . 1 0 %3 0 . 2 0 %2 0 . 9 0 %1 8 . 5 0 %00 . 511 . 522 . 533 . 5499年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒 9909年全國固定資產(chǎn)投資情況 9909年全國房地產(chǎn)投資情況 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對較差的 2023年，房地產(chǎn)投資仍保持了高速增長，顯示出了開發(fā)企業(yè)對后市的樂觀態(tài)度。 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 ? 招標(biāo)方式 ? 拍賣方式 ? 協(xié)議方式 ? 掛牌方式 ? 國有土地使用權(quán)出讓年限 ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 ? 綜合或其它用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年 ? 加油站、加氣站用地： 20年 中國（大陸）現(xiàn)行的土地制度 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 14頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 類別 代號(hào) 類別名稱 范 圍 R 居住用地 居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地 C 公共設(shè)施用地 居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地 M 工業(yè)用地 工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。 【 組團(tuán) 】 被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（ 1000～ 3000人）相對應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地 ?【 配套設(shè)施 】 指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱 ?【 建筑小品 】 指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 23頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 房屋銷售面積 】 房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 ?【 套內(nèi)建筑面積 】 房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積 ?【 套內(nèi)使用面積 】 指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積 ?【 公共建筑面積 】 各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積 ?【 實(shí)用面積 】 它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額 ?【 公攤面積 】 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％ 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 24頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 得房率 】 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比 ?【 道路用地 】 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地 ?【 玄關(guān) 】 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 房屋具有獨(dú) 立的圍護(hù)墻體， 房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時(shí)，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 41頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 商業(yè)類地產(chǎn) ? 商圈 ? 是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)張，吸引顧客的輻射范圍，簡單 的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。 ? 家居中心：是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。采用預(yù)應(yīng)力方法將預(yù)制板、柱連成整體，叫預(yù)應(yīng)板柱結(jié)構(gòu)。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構(gòu)件。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計(jì)算建筑高度。 20186。以上～ 60186。 建筑工程綠化用地面積的要求與計(jì)算辦法 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 72頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建設(shè)工程綠化用地面積的計(jì)算辦法（要點(diǎn)） ? 屋頂綠化： 建設(shè)工程實(shí)施屋頂綠化，建設(shè)屋頂花園，在符合下述規(guī)定時(shí)，可按其面積的 1/5 計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)： ? 該建設(shè)工程用地范圍內(nèi)無地下設(shè)施的綠地面積已達(dá)到 《 北京市城市綠化條例 相應(yīng)規(guī)定指標(biāo) 50%以上者； ? 實(shí)行綠化的屋頂（或構(gòu)筑物頂板）高度在 18米以下； ? 按屋頂綠化技術(shù)要求設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)永久綠化，發(fā)揮相應(yīng)效益。/套）； —— 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（ｍ 178。一般在圖上應(yīng)標(biāo)出小區(qū)內(nèi)各功能建筑物的平面形狀、平面布置； 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 78頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí) 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 79頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： —— 各功能空間使用面積（ｍ 178。 建筑工程綠化用地面積的要求與計(jì)算辦法 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 71頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建設(shè)工程綠化用地面積的計(jì)算辦法 ? 地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化：建設(shè)工程對其地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化，在符合以下規(guī) 定時(shí)，可按一定比例計(jì)入該 工程 的綠化用地面積指標(biāo)： ? 該建設(shè)工程用地范圍內(nèi)無地下設(shè)施的綠地面積已達(dá)到 《 北京市城市綠化條例 》 相應(yīng)規(guī)定指標(biāo)的 50%以上者； ? 實(shí)行覆土綠化的部分，不被建、構(gòu)筑物所圍合（其開放邊長應(yīng)不小于總邊長的 1/3），覆土斷面與設(shè)施外部土層相接，并具備光照、通風(fēng)等植物生長的必要條 件； ? 實(shí)行覆土綠化必須保持必要的覆土厚度，形成以喬木為主的合理種植結(jié)構(gòu)，保證 綠地效益的發(fā)揮。～ 20186。） 建筑間距與建筑間距系數(shù) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 64頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 建筑間距與建筑間距系數(shù) ?群體布置時(shí)板式居住建筑的間距系數(shù) 建筑朝向與正南夾角 0186。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的 20%，且高度不超過 4米的，不計(jì)入建筑高度之內(nèi)。容積率以公式表示如下： ? 容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居