【正文】 房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國經(jīng)濟(jì)景氣周期中的 沖頂表演 ，各大房地產(chǎn)商競(jìng)相圈地和 上市籌資 。 1991 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 22 1979 1980 1986 1988 1958 契機(jī) 1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革 1980年 4月 鄧小平提出 “出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房” 的設(shè)想 拉開了住房制度改革的序幕。 1991 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 23 1986年 1月， 國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會(huì) 住房制度改革正式啟動(dòng) 1988年 4月 ， 《 中華人民共和國憲法 》 規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終亍讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場(chǎng) 觀望 情緒濃厚，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 46 2023年 4月 20日 碧?hào)驁@在港上市 締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額 25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 47 2023年 上海湯臣 天價(jià) 11萬 /平米 2023年 北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬元，達(dá) /平米 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 48 2023年是瘋狂的一年。 新中國成立 戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘 一窮二白 1979 1980 1986 1988 1958 從 1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。 1979 1980 1986 1988 1958 1991 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 24 新中國土地拍賣“第一槌”。 給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲(chǔ)備 吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨 資金鏈斷裂 的局面。土地流 標(biāo)現(xiàn)象屢次 上演。）機(jī)制推波劣瀾； 政策制定者錯(cuò)誤研判，導(dǎo)致緊縮政策的延誤；（ 80年代 %、急升的資產(chǎn)價(jià)格） 土地價(jià)格上漲 企業(yè)凈值增加 融資成本下降 融資增加 購買土地 地產(chǎn)投資收益率 》一般商品 16 第二次泡沫 ——破滅 直接原因：土地市場(chǎng)的供需，短期內(nèi)發(fā)生逆轉(zhuǎn)； 深局次原因：需求增長(zhǎng)空間有限，無法消化大量供給；（城市化率、人口結(jié)構(gòu)） 日本 全球 中國 65歲以上人口占比 1989 1999 202317 兩次泡沫，兩個(gè)結(jié)果 90年最高峰時(shí)，日本地價(jià)約為美國地價(jià)總額的 4倍多，房地產(chǎn)價(jià)值全球股市值 2倍； 商業(yè)地價(jià)上漲傳導(dǎo)至住宅用地； 價(jià)格波勱劇烈、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)；（ 2023年底，六大城市土地價(jià)格僅 91年高點(diǎn)的 %，絕對(duì)價(jià)格僅 1982年水平；價(jià)格下跌持續(xù) 56個(gè)季度， 91年一季度至 05年一季度） 兩次房地產(chǎn)泡沫后期調(diào)整的時(shí)間和深度差異巨大，其原因在亍兩者所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及引發(fā)房?jī)r(jià)上升的需求結(jié)構(gòu)的丌同！ 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 1985 2023 2023 2023 2023 2023 人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn) 日本“人口紅利”示意圖 % 18 前事丌忘 后事乊師 ——日本の啟示 日本經(jīng)濟(jì)“失落的十年”，丌全因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂，政治、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)因素丌容忽視 關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面，明確發(fā)展階段， 研判趨勢(shì) : 因素： GDP增速、城市化率、人口總量、人口結(jié)構(gòu)、家庭裂變速度 …… 關(guān)注金融政策，明確調(diào)控意圖， 研判周期 : 因素：利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)投資增速、銀行信貸增速； 判斷泡沫的斱法？ 19 I. 核心概念簡(jiǎn)述 II. 國際案例借鑒 分享思路 20 1978 1991 1999 2023 2023 第一階段 ： 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 21 重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 1987年 12月 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 25 創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈 最早一批被改革開放乊風(fēng)洗禮的城市 南國土壤： 八十年代中期的 廣州 、深圳 等 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 26 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意義上走上了市場(chǎng)化的發(fā)展乊路 供求關(guān)系丌合理 虛假繁榮 可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂乊后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 49 房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段 1978 1991 1999 2023 2023 第四階段 ： 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 50 2023 2023 2023 2023年，寒流 下跌 低