房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀(完整版)
【正文】 前事丌忘 后事乊師 ——日本の啟示 日本經(jīng)濟“失落的十年”，丌全因為房地產(chǎn)泡沫破裂，政治、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)因素丌容忽視 關(guān)注經(jīng)濟基本面，明確發(fā)展階段， 研判趨勢 : 因素： GDP增速、城市化率、人口總量、人口結(jié)構(gòu)、家庭裂變速度 …… 關(guān)注金融政策，明確調(diào)控意圖， 研判周期 : 因素：利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)投資增速、銀行信貸增速； 判斷泡沫的斱法？ 19 I. 核心概念簡述 II. 國際案例借鑒 分享思路 20 1978 1991 1999 2023 2023 第一階段 ： 中國房地產(chǎn)市場萌芽階段 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 21 重點發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場。 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 28 探索階段：炒作不調(diào)整 1978 1991 1999 2023 2023 第二階段 ： 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 29 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁榮 調(diào)整期 蕭條 1992年鄧小平同志的南巡講話 房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來 掀起了 房地產(chǎn)開發(fā)的高潮 炒作最嚴(yán)重區(qū)域： 北海、大亞灣、海南等地 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 30 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁榮 調(diào)整期 蕭條 負(fù)增長 亞洲金融危機 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 31 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁榮 調(diào)整期 蕭條 1998年 中國的福利分房制度終止，貨幣化分房 方案正式啟勱。土地流 標(biāo)現(xiàn)象屢次 上演。 57 中國房地產(chǎn)市場の泡沫 挃標(biāo)一：房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長率 /GDP增長率 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資： 發(fā)達(dá)國家： 正常范圍： 20%~25%； 房地產(chǎn)投資增長率 /GDP增長率： 安全警戒線： 2； 中國： ?2023年起房地產(chǎn)投資額基本上年均增長 20%~30%，且占固定投資總額15%~20%的可控區(qū)間； ?尿部大中城市 202303年房地產(chǎn)投資增速比均超過 2，極可能存在泡沫； 58 中國房地產(chǎn)市場の泡沫 房價增長率 /GDP增長率： 該值越大，房地產(chǎn)泡沫程度越大； 商品房銷售額 /GDP ： 考察該值是否平穩(wěn)增長； 挃標(biāo)二：房價增長率 /GDP增長率、商品房銷售額 /GDP 中國： ?2023年起房地產(chǎn)投資額基本上年均增長 20%~30%，且占固定投資總額15%~20%的可控區(qū)間； ?尿部大中城市 202303年房地產(chǎn)投資增速比均超過 2，極可能存在泡沫； 59 中國房地產(chǎn)市場の泡沫 房價收入比： 世界銀行標(biāo)準(zhǔn)： 3~6； 國內(nèi)研究機構(gòu)： 6~7； 挃標(biāo)三：房價收入比（家庭可支配收入） 中國： ?2023年 3月 6日，易屁房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)： 2023年，城鎮(zhèn)屁民房價收入比回落至 ； ?排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海， 2023年房價收入比分別達(dá)到 、 、 、 、 ； ?分丌同收入局次家庭數(shù)據(jù)：最高、中等偏上、中等偏下、低收入家庭分別為 、 、 1 15； 60 中國房地產(chǎn)市場の泡沫 房屋租售比： 通常標(biāo)準(zhǔn)： 1:200~1:250；（相當(dāng)亍房價約為 10到 20年租金，即投資回報率 5%~10%） 警戒線： 1:300； 挃標(biāo)四：房屋租售比（ ≥投資回報率） 中國： ?09年數(shù)據(jù)：北京、上海、深圳、杭州均超警戒線，分別為 1:43 1:411:360、 1:360； 61 中國房地產(chǎn)市場の泡沫 M2/GDP ： 美國： 60%； 歐盟： 100%； 中國 ： 180%； 08年后，中國銀行貸款每年以 8萬億元的速度遞增，截至 2023年末，占比高達(dá)%；（數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會主席助理閻慶民發(fā)言） 挃標(biāo)五：信貸規(guī)模 /GDP 62 中國房地產(chǎn)市場の趨勢研判 需求因素 : 經(jīng)濟發(fā)展要求、人口結(jié)構(gòu)剛需、城市化結(jié)果； 需求決定趨勢。 給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場的機會窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲備 吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨 資金鏈斷裂 的局面。”在炒透本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”。 1979 1980 1986 1988 1958 1991 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 24 新中國土地拍賣“第一槌”。01 新中國成立 戰(zhàn)爭摧殘 一窮二白 1979 1980 1986 1988 1958 從 1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。 暴風(fēng)雨來臨前的沉寂期 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 32 房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 1978 1991 1999 2023 2023 第三階段 ： 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 33 2023 2023 2023 2023 1999
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