房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀(文件)
【正文】 產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展期； 第三階段： 80年代中期至 90年代初，日本面臨日元“升值蕭條”，日本房地產(chǎn)市場的泡沫開始形成并膨脹； 第四階段： 90年代初至本世紀(jì)初，政府政策轉(zhuǎn)向誘發(fā)日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂，進(jìn)入所謂“失落的十年”； 11 第一次泡沫 ——宏觀經(jīng)濟(jì)背景 1955年 1967年 83695 超越戰(zhàn)前水平 日本 GDP增速示意圖 單位：億日元 447305 超越德國當(dāng)年 GDP 重大經(jīng)濟(jì)丼措： 優(yōu)先發(fā)展重化工業(yè)和出口替代；（ 1960年重化學(xué)工業(yè)比率不發(fā)達(dá)國家相比相當(dāng)?shù)停?970年該挃標(biāo)最高；） 城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)；（ 1947年 1965年，僅 18年間，日本城市化率由 %提高到%， 70年代初達(dá)到 75%） a=% a’=% 73年 石油危機時期宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變： 物價攀升：原材料價格急劇上漲，引發(fā)通脹； 貿(mào)易惡化：此前 4年貿(mào)易順差，變?yōu)?3年逆差； 經(jīng)濟(jì)增長放緩： GDP增速僅為 60年代一半，經(jīng)濟(jì)走出高速增長階段； 12 第一次泡沫 ——形成 ?根本原因：土地供給的潛力丌足是促成底價不房價上漲最原始的推勱力； ?重要原因：剛性需求不投機需求幵存；（ 194550、 197074兩次嬰兒潮；高通脹 +企業(yè)低盈利 =投資土地、房產(chǎn)） ?誘發(fā)原因： ① 住宅貸款方式的轉(zhuǎn)變釋放了屁民對房地產(chǎn)市場的需求； ② 寬松的金融政策（貨幣 +財政）推勱泡沫擴張；（貨幣超發(fā)） ③ 政策誘導(dǎo)閑置資金流入土地市場： 1972年 6月，內(nèi)閣提出“日本列島改造論”，挃定“發(fā)展特區(qū)”； 1985 1990 1995 2023 2023 日本人口密度對比（人 /平斱公里） 0 100 150 200 250 300 350 400 日本 中國 全球 美國 13 第一次泡沫 ——破滅 目的： 為了控制物價飛漲和土地價格飆升； 措斲： 1973年 1月至 1975年 3月，實施嚴(yán)格的緊縮貨幣政策，包括：分別 5次提高銀行存款準(zhǔn)備金率和再貼現(xiàn)率，幵且限制資金流入商社及丌勱產(chǎn)領(lǐng)域； 結(jié)果： 住宅貸款增幅急劇下跌。 新中國成立 戰(zhàn)爭摧殘 一窮二白 1979 1980 1986 1988 1958 從 1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。 1987年 12月 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 25 創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈 最早一批被改革開放乊風(fēng)洗禮的城市 南國土壤： 八十年代中期的 廣州 、深圳 等 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 26 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意義上走上了市場化的發(fā)展乊路 供求關(guān)系丌合理 虛假繁榮 可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂乊后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。 暴風(fēng)雨來臨前的沉寂期 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 32 房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 1978 1991 1999 2023 2023 第三階段 ： 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 33 2023 2023 2023 2023 1999 2023 2023 2023 2023 市場 回暖 宏觀經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)定 發(fā)展 房地產(chǎn) 泡沫已 得到控制 房地產(chǎn) 市場 明顯轉(zhuǎn)暖 中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展時期 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 34 2023 2023 2023 2023 1999 2023 2023 2023 2023 2023年， 投資投機狂潮開始出現(xiàn) 關(guān)鍵詞： 北京申奧成功 溫州炒房團(tuán) 9 火車炒房團(tuán) 飛機炒房團(tuán) 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 36 2023年 福 布斯 中國富豪榜 中 ,開發(fā)商占 28人 。 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 46 2023年 4月 20日 碧栻園在港上市 締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額 25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 47 2023年 上海湯臣 天價 11萬 /平米 2023年 北京商品房預(yù)售均價首次突破萬元，達(dá) /平米 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 48 2023年是瘋狂的一年。 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 49 房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段 1978 1991 1999 2023 2023 第四階段 ： 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 50 2023 2023 2023 2023年，寒流 下跌 低谷 2023年關(guān)鍵詞： 土地市場降溫 中介倒閉 上市“流產(chǎn)” 銷量萎縮 降價促銷 持幣待購 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 51 2023年 1月 房市轉(zhuǎn)淡 中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 52 2023年 3月 因認(rèn)購丌足 恒大地產(chǎn)被迫放棄在港 IPO計劃 是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件 中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡叱 53 2023 2023
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