【正文】 銷售狀況 第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三，120～ 200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套。 面積 170300 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 5500 50100 50 電梯洋房 8000 100200 46 疊拼 12023 150320 7 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：自然環(huán)境、開發(fā)商品牌 、成熟區(qū)域 項(xiàng)目問題：沙河對(duì)面有鐵路經(jīng)過 、親水性不佳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都客戶占到 60％～ 70％。容積率 :，綠化率 :%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠卡養(yǎng)老客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?青睞成都較好的居住環(huán)境養(yǎng)老 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，一次置業(yè)全家可獲得成都戶口 ?支付能力有限，購買住房總價(jià) 40萬左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高 ?自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 緊湊型 100平米三居 對(duì)本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 ?總價(jià) ?生活配套 ?居住環(huán)境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?龍泉驛資源優(yōu)勢(shì)： 龍泉驛區(qū)是省級(jí)花果山風(fēng)景名勝區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，曾舉辦的國際桃花節(jié)提升了區(qū)域的知名度。 龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：川師大項(xiàng)目已經(jīng)取得土地 151畝左右，未來產(chǎn)品供應(yīng)將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 30萬平米左右 宗地編號(hào) 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 綠地率 容積率 建筑高度 (米 ) 建筑密度 土地用途及年限 LP 202311 （ DM06） 位于大面街辦大面西路以東 ≤30% ≤60米 ≥30% 住宅兼容商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 凈用地面積 竟買保證金 拍賣起叫價(jià) 成交價(jià) 成交金額 竟得人 備 注 （以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)） 2070萬元 68 萬元 /畝 141 萬元 /畝 四川師范大學(xué)科技開發(fā)總公司 /金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 川師大現(xiàn)代花園已經(jīng)取得土地 畝，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 30萬平米左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 老城區(qū)主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 東麓驛境 春秋名邸 錦上城 人和世家 基本 情況 總占地 400畝，容積率 ，總建筑面積 24萬平米 占地 4萬，總建筑面積 8萬平米，容積率 2 項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)公園路 ,占地162畝，總建面 33萬平米 占地 4萬多平米 ，容積率 :，綠化率 :30% 產(chǎn)品 戶型 一期聯(lián)排（ 170200）多層 140平米占 70%， 170平米占 30%；第二期包括“ 17+1”的高層和多層 中小戶型為主， 30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居 45平米，二居 8090平米，三居106平米 高層 /小高層電梯公寓 多層和高層結(jié)合 ，高層 69140平米 。 ? 價(jià)格： 區(qū)域價(jià)格平臺(tái) 35003700元 /平方米左右 ? 產(chǎn)品類型： 主力戶型在 120140平之間的小高層、高層為主 ? 客戶構(gòu)成： 成都養(yǎng)老、投資客戶為主，龍泉本地客戶以及本省外地客戶 ? 代表項(xiàng)目： 東山國際新城、藍(lán)色勁力理想 ? 未來供應(yīng)： 東山國際新城開發(fā)主體已經(jīng)取得 719畝左右，截至目前消化大約 15萬平米，預(yù)計(jì)未來將有 70萬平米左右的小高層 /高層產(chǎn)品推出；藍(lán)色勁力處于尾盤，基本無后續(xù)供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 經(jīng)開區(qū) ：是龍泉驛工業(yè)發(fā)展的基地，一期開發(fā)已經(jīng)完成，以工業(yè)用地為主，相關(guān)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，土地利用集約度不高。同時(shí) 2023年龍泉驛區(qū)的城市化率僅為%。 項(xiàng)目整體工作推進(jìn)安排 工作內(nèi)容 工作目的 工作時(shí)間 1 市場及客戶調(diào)研 項(xiàng)目顧問結(jié)論基礎(chǔ) 7月 25日至 7月 31日 2 啟動(dòng)位置建議；啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)建議 形成規(guī)劃意見核心結(jié)論，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位開始工作 8月 25日（ 30天） 3 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 指導(dǎo)規(guī)劃布局、戶型平面、立面及景觀設(shè)計(jì)調(diào)整 9月 15日（ 50天） 4 集成開發(fā)專業(yè)建議 就開發(fā)愿景及模式向政府匯報(bào) 7月底 5 案名及推廣語建議 根據(jù)客戶需求提供 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?與其他四個(gè)近郊區(qū)縣對(duì)比分析，龍泉工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量處于中下等水平。 經(jīng)開區(qū)二期與三期：目前招商工作進(jìn)展順利，園區(qū)土地基本招商完畢 ? 完善公共交通： 地鐵 2號(hào)延伸段 （洪河 — 龍泉主城區(qū)）、東一環(huán)路龍泉段（原南北大通道）、東延線（老成渝路城區(qū)段）改造、東二環(huán)路龍泉段、主要景區(qū)旅游道路網(wǎng)改造。 ? 價(jià)格： 多層價(jià)格在 35004500之間 ? 未來供應(yīng)： 龍城 1號(hào)、御源大湖以及藝錦灣后續(xù)將有 100萬平米左右的多層產(chǎn)品推出；未來區(qū)域?qū)⑹驱埲恋爻鲎尩闹匾袇^(qū) ? 客戶構(gòu)成： 主要以成都郊區(qū)改善以及養(yǎng)老客戶為主，少量本省外地人 ? 代表項(xiàng)目： 龍城 1號(hào)、御源 ?大湖區(qū)、藝錦灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶群及臵業(yè)目的 客戶以龍泉本地最多，占到 5060%，多為政府事業(yè)單位公務(wù)員，也有周邊產(chǎn)業(yè)園的人來買房，都以自住為主，少量成都客戶 /產(chǎn)業(yè)調(diào)整下的外來人口 客戶以龍泉本地最多，占到 5060%，其余為成都周邊郊區(qū)客戶約占 30%，另有少量成都市內(nèi)的投資客戶 目前正處在咨詢期 ,80%為龍泉客戶，財(cái)政局民政局等政府官員、私營業(yè)主等中高收入均有咨詢，成都少量做生意的人及養(yǎng)老客戶 客戶以龍泉本地最多，占到 60%，其余為成都周邊縣市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。航天城在達(dá)州屬于軍工企業(yè)，搬遷帶動(dòng)了配套產(chǎn)業(yè)人口遷移。 城市東部蔓延人群 — 改善置業(yè)人群 ?總價(jià) ?通勤便利 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤的居住環(huán)境 ?中年、 40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期，在城市東部就業(yè) ?三口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中等收入， 有明顯的總價(jià)上限（約 50萬） ?二次置業(yè) ?在成都內(nèi)已有住房，但條件一般，進(jìn)入龍泉區(qū)域內(nèi)改善投資置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、通勤便利、產(chǎn)品舒適度、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 舒適 90平米二居或緊湊型 100平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對(duì)本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成都 —— 中國西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟(jì)增長和城市化的高速發(fā)展期 050010001500202325003000GDP總量（億元）成都 1660 2371 2750昆明 730 812 貴陽 603西寧 拉薩 1022023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000人均GDP（元）成都 16140 17915 20626 22313 昆明 15189 16875 17679 18688 19663貴陽 9711 10924 12644 14601 17025西寧 6200 7068 8484 9906 13326拉薩 10902 12310 13680 2023 2023 2023 2023 2023? 成都市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。 ?產(chǎn)品類型： 新入市項(xiàng)目以高層、小高層為主。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價(jià)格： 高層小高層產(chǎn)品價(jià)格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來供應(yīng)： 未來供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。 成都還是有地緣劃分，東邊人住在東邊，西邊人住西邊。項(xiàng)目東臨 60000余平米水面大觀湖。 客戶大部分是成都本地人，以公務(wù)員和老師為主；外地人主要是與成都有淵源的人回來購買。 華府金沙位于成都清江西路，占地面積 ，總建筑面積 110000平方米。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。 ?代表項(xiàng)目： 中海國際、鷺島國際、中大 光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 錦繡森鄰 美茵河谷 西花汀 萬科朗潤園 基本 情況 項(xiàng)目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約 184畝 ，建筑面積： 109841平米，容積率 ，綠地率 % ，一期 100多畝，共 595戶 美茵河谷位于成都市光華大道。 外來置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的支柱力量，開放性的市場格局已經(jīng)形成 01020304050購住房外地人比例（% ） 2023 2023 2023 2023從商品住宅個(gè)人購買量看，外地人在成都購房面積比例逐年上漲。其中內(nèi)江更是表現(xiàn)非凡，成為成都外來購房區(qū)域中的絕對(duì)主力城市。 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 產(chǎn)業(yè)工人 ?年青人、 2535歲、航天城生產(chǎn)廠基層工人或航天城退休老職工后代 ?家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經(jīng)是航天城的職工 ?家庭內(nèi)有一套航天城分配住房， 60平米左右兩居，或 80平米左右三居 ?基層工作人員， 初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè)， 支付能力有限 ?對(duì)價(jià)格極其敏感，購買住房總價(jià) 30萬左右 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高 ?據(jù)航天城較遠(yuǎn)，公交通勤不便 ?沒有配套，生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?面積改善 ?不遠(yuǎn)離生活及工作圈 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 舒適 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。剩下的房子都是 120的 客戶群及臵業(yè)目的 成都人為主 客戶來自成都市區(qū)比較多，占到 7080％，主要是從政和經(jīng)商的。 藝錦灣 客戶描述： 客戶主要有三類，第一是成都二次置業(yè)的，占到 4050%，因?yàn)楝F(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)幾乎沒有多層，有的也高達(dá) 70008000的房價(jià)；第二種是龍泉城區(qū)的，占 25%，主要是龍泉政府官員、航天工業(yè)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、做生意的人等（東山國際老總，藍(lán)色理想總監(jiān)，東麓驛境策劃都到這里買房子）；其他就是一些散客。 區(qū)域房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn) 〝走量不走價(jià)〞 的整體特征，商品房價(jià)格以及房地產(chǎn)投資額偏低，與其他近郊區(qū)相比房地產(chǎn)開發(fā)水平較低 ? 龍泉驛區(qū)無論竣工面積還是銷售面積都比較大，且持續(xù)上漲。是最先承接成都主城區(qū)蔓延的部分。 GDP 2023 2023 2023 2023 2023 2023龍泉驛區(qū) GDP總值發(fā)展水平 (億元 ) 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都2023年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產(chǎn)總值比較 (億元 ) ?龍泉驛區(qū)在以成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動(dòng)下全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 , 至 2023年全區(qū)國民生產(chǎn)總值達(dá) 。二者共同構(gòu)成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機(jī)械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產(chǎn)業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項(xiàng)目所在的大面片區(qū)以及東山國際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿? 龍泉驛現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內(nèi)片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分 ?繞城路以內(nèi)片區(qū) ：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權(quán)限規(guī)錦江區(qū)政府。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型套二套三的比例 3： 7，套二是八九十平的，套三是100～ 160平 二批次戶型 80～ 140，80、 90為套二， 110～140為套三，二批次套二套三比例也為 3： 7 項(xiàng)目銷售信