【正文】 第十一條 符合本辦法規(guī)定可以轉讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機構公開交易或自行交易。 合作實施，城中村改造項目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實施。 ——《 深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行） 實施細則 》 工改歷史背景 工改項目分類 工改項目轉讓 地價補繳說明 增值收益說明 地價補繳時間規(guī)定 丌計息分期繳交 其他標準計收 首次 繳交比例 丌得低亍 50% ，余款 一年內(nèi)交清 市場評估地價標準計收 首次 繳交比例 丌得低亍 30% ，余款 一年內(nèi)交清 市場評估地價標準 市場評估由市規(guī)劃國土委委托市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心按照公開、公平的要求組織，項目實施主體參不，通過 搖號、抽簽 等隨機方式確定 3 家市場機構 ，市場評估的組織費用和評估費用由項目實施主體承擔。 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價 第四階段主要成果 ? 土地使用權轉讓合同 ? 五大證之一，建設用地規(guī)劃許可證 五大證：建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證 國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證 未完待續(xù) ? 開發(fā) ? 搬遷補償 ? 政府利益分成 ? 公建秱交 ? …… 工改歷史背景 工改項目分類 工改項目轉讓 地價補繳說明 增值收益說明 小 結 工改與題 工改歷史背景 工改項目分類 工改項目轉讓 地價補繳說明 增值收益說明 城市更新 棚戶村更新 工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級 工改發(fā)展階段 隨著社會發(fā)展 ,產(chǎn)業(yè)升級 ,舊改由之前的城市更新階段進入一個產(chǎn)業(yè)轉型不升級階段 (產(chǎn)業(yè)升級使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級 )，加之在 80年代（ 8589）簽訂的廠房權限都是 30年的 ,近年將迎來續(xù)簽或者升級的爆發(fā)集中在近兩年 ,工改項目的爆發(fā)順勢而生。項目涉及農(nóng)用地轉用的，應當辦理轉用報批手續(xù) ?地價計收 拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在 ，不再補繳地價；建筑容積率在 間的部分，按照公告基準地價標準的 20%補繳地價；建筑容積率超過 ，按照公告基準地價標準補繳地價 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的 50%繳納地價。 = P1+P2+P3 3 X 85% P發(fā)展研究中心 2 P市場機構 + P市場評估地價 P市場機構 = P市發(fā)展研究中心 P市場機構 三家市場機構評估值的算術平均值 P1 /P2 /P3 市場機構評估值 市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評估值 P市場評估地價 市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評估值 城市更新類地價補繳說明 城市更新類 增加建筑面積 配套部分： （法定機構評估價 +市場機構評估價） *50%*85% 銷售 配套部分： 商業(yè)（挄照商業(yè)基準地價補繳）其他（挄照對應基準地價 50%補繳） 持有 原有合法面積 丌補繳地價 持有 （工業(yè)用地基準地價 +辦公用地基準地價） X 50% 銷售 產(chǎn)業(yè)用房分割轉讓： （工業(yè)用地基準地價 +辦公用地基準地價） *50% 產(chǎn)業(yè)用房整體轉讓： 挄照工業(yè)用地基準地價補繳 產(chǎn)業(yè)用房： 工業(yè)用地基準地價 *50% 非城市更新類地價補繳說明 配套部分 非城市更新類 產(chǎn)業(yè)用 房 挄公告基準地價 整體 轉讓 市場評估地價標準 已繳納的地價 正常分割 轉讓 市場評估地價標準 已繳納的地價 特殊分割 轉讓 市場評估地價標準 已繳納的地價 銷售 在基準地價基礎上進行補繳 持有 工改細則第八條 ? 工改歷史背景 工改項目分類 工改項目轉讓 地價補繳說明 增值收益說明 增值收益及扣減總額 增值收益， 是指轉讓工業(yè)樓宇的 交易價格 扣減該工業(yè)樓宇的 登記價 及轉讓方受讓該工業(yè)樓宇時已繳納的相關稅費 后的余額；工業(yè)樓宇轉讓時，已按照本辦法規(guī)定 補繳地價 的，應同時扣減已補繳的地價。 政府組織實施，政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施 基本概念 城市更新單元 ? 拆除重建城市更新單元： 為拆除重建活動劃定的相對成片區(qū)域 ? 基本單位： 落實目標和責任的基本管理單位 ? 多個項目： 一個城市更新單元可包含一個或多個更新項目 流程：四大階段 ? 第一階段：報計劃 ? 第二階段：報規(guī)劃