【正文】 第十一條 符合本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易。 合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。 ——《 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行） 實(shí)施細(xì)則 》 工改歷史背景 工改項(xiàng)目分類 工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 地價(jià)補(bǔ)繳說明 增值收益說明 地價(jià)補(bǔ)繳時間規(guī)定 丌計(jì)息分期繳交 其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收 首次 繳交比例 丌得低亍 50% ，余款 一年內(nèi)交清 市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收 首次 繳交比例 丌得低亍 30% ，余款 一年內(nèi)交清 市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 市場評估由市規(guī)劃國土委委托市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心按照公開、公平的要求組織，項(xiàng)目實(shí)施主體參不，通過 搖號、抽簽 等隨機(jī)方式確定 3 家市場機(jī)構(gòu) ，市場評估的組織費(fèi)用和評估費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體承擔(dān)。 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià) 第四階段主要成果 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ? 五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證 未完待續(xù) ? 開發(fā) ? 搬遷補(bǔ)償 ? 政府利益分成 ? 公建秱交 ? …… 工改歷史背景 工改項(xiàng)目分類 工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 地價(jià)補(bǔ)繳說明 增值收益說明 小 結(jié) 工改與題 工改歷史背景 工改項(xiàng)目分類 工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 地價(jià)補(bǔ)繳說明 增值收益說明 城市更新 棚戶村更新 工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級 工改發(fā)展階段 隨著社會發(fā)展 ,產(chǎn)業(yè)升級 ,舊改由之前的城市更新階段進(jìn)入一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不升級階段 (產(chǎn)業(yè)升級使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級 )，加之在 80年代（ 8589）簽訂的廠房權(quán)限都是 30年的 ,近年將迎來續(xù)簽或者升級的爆發(fā)集中在近兩年 ,工改項(xiàng)目的爆發(fā)順勢而生。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù) ?地價(jià)計(jì)收 拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在 ，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在 間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的 20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過 ，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的 50%繳納地價(jià)。 = P1+P2+P3 3 X 85% P發(fā)展研究中心 2 P市場機(jī)構(gòu) + P市場評估地價(jià) P市場機(jī)構(gòu) = P市發(fā)展研究中心 P市場機(jī)構(gòu) 三家市場機(jī)構(gòu)評估值的算術(shù)平均值 P1 /P2 /P3 市場機(jī)構(gòu)評估值 市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評估值 P市場評估地價(jià) 市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評估值 城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明 城市更新類 增加建筑面積 配套部分： （法定機(jī)構(gòu)評估價(jià) +市場機(jī)構(gòu)評估價(jià)） *50%*85% 銷售 配套部分： 商業(yè)（挄照商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳）其他（挄照對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià) 50%補(bǔ)繳） 持有 原有合法面積 丌補(bǔ)繳地價(jià) 持有 （工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) +辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)） X 50% 銷售 產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓： （工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) +辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)） *50% 產(chǎn)業(yè)用房整體轉(zhuǎn)讓： 挄照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳 產(chǎn)業(yè)用房： 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) *50% 非城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明 配套部分 非城市更新類 產(chǎn)業(yè)用 房 挄公告基準(zhǔn)地價(jià) 整體 轉(zhuǎn)讓 市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 已繳納的地價(jià) 正常分割 轉(zhuǎn)讓 市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 已繳納的地價(jià) 特殊分割 轉(zhuǎn)讓 市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 已繳納的地價(jià) 銷售 在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳 持有 工改細(xì)則第八條 ? 工改歷史背景 工改項(xiàng)目分類 工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 地價(jià)補(bǔ)繳說明 增值收益說明 增值收益及扣減總額 增值收益， 是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的 交易價(jià)格 扣減該工業(yè)樓宇的 登記價(jià) 及轉(zhuǎn)讓方受讓該工業(yè)樓宇時已繳納的相關(guān)稅費(fèi) 后的余額；工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓時，已按照本辦法規(guī)定 補(bǔ)繳地價(jià) 的，應(yīng)同時扣減已補(bǔ)繳的地價(jià)。 政府組織實(shí)施，政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施 基本概念 城市更新單元 ? 拆除重建城市更新單元： 為拆除重建活動劃定的相對成片區(qū)域 ? 基本單位： 落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位 ? 多個項(xiàng)目： 一個城市更新單元可包含一個或多個更新項(xiàng)目 流程：四大階段 ? 第一階段：報(bào)計(jì)劃 ? 第二階段：報(bào)規(guī)劃