【正文】 :50:0000:50Feb238Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評 核心問題提出 解決方案 實(shí)現(xiàn) 原則及思路 ?商業(yè) a，如圖示藍(lán)色部分商業(yè)為北臨郯城商業(yè)主干道團(tuán)結(jié)路，且緊鄰項(xiàng)目北向主入口，商業(yè)價(jià)值最大； ?商業(yè) b，如圖綠色色部分，緊鄰上也干道郯中路，商業(yè)氛圍較好，商業(yè)價(jià)值次之； ?商業(yè) c，紅色部分，緊鄰國道郯東路，商業(yè)價(jià)值第三； ?商業(yè) d，粉色部分，靠近北入口、東入口，商業(yè)價(jià)值為第四； ?商業(yè) e,橙色部分，道路流線相對較差，商業(yè)價(jià)值第五； ?商業(yè) f，黃色部分南邊為小巷，無人流量，商業(yè)價(jià)值最低，是銷售難點(diǎn)； 原規(guī)劃方案點(diǎn)評：地塊商業(yè)價(jià)值評判 商業(yè)人流動(dòng)線分析 ? 如圖所示，按原規(guī)劃方案，主要人流線為紅色虛線部分而如何保障藍(lán)色虛線部分的人流量實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化，是必須考慮的主要問題； ? 社區(qū)內(nèi)部缺乏明晰的人流線，商鋪的臨街面太少； 總體評價(jià)：規(guī)劃總體缺乏均好性，地塊西南角和東南角商業(yè)及內(nèi)部商業(yè)缺乏明顯的人流動(dòng)線，銷售難度相對較大； ?如圖所示，緊鄰團(tuán)結(jié)路段的商鋪是本項(xiàng)目地塊價(jià)值最大的區(qū)域， 目前因其規(guī)劃為住宅底商，所以造成商鋪內(nèi)柱較多，實(shí)用性不足，商鋪價(jià)值無法得到凸顯； ?單鋪面積相對較大 ,如圖所示，最小面積商鋪單層面積約 ㎡ ，上下兩層面積約近 200㎡ ，預(yù)估總價(jià)在 200萬以上，銷售難度相對較大； ?地塊西南端目前規(guī)劃為三層內(nèi)街商業(yè)，商鋪單層面積近 94㎡，合計(jì)三層面積近300㎡，預(yù)估總價(jià)較高，銷售難度較大； 產(chǎn)品分析 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評小結(jié) 原設(shè)計(jì)方案，商業(yè)內(nèi)街交通動(dòng)線不暢通，人流便利性不足； 地塊內(nèi)部價(jià)值沒有得到充分挖掘，商業(yè)價(jià)值點(diǎn)沒有凸顯； 住宅底部商業(yè)內(nèi)柱較多，商鋪實(shí)用性不足； 部分商鋪面積較大，總價(jià)較高，未來銷售難度較大； 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評 核心問題提出 解決方案 實(shí)現(xiàn) 原則及思路 如何優(yōu)化商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大限度的提升產(chǎn)品價(jià)值，并通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢？ 如何提升地塊南端的整體價(jià)值，使其地塊整體達(dá)到均好統(tǒng)一，以此保證難點(diǎn)商鋪快速銷售？ 如何部署開發(fā)戰(zhàn)略，有效的控制開發(fā)及營銷節(jié)奏，使項(xiàng)目能持續(xù)、穩(wěn)健的運(yùn)營？ 項(xiàng)目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí)現(xiàn)收益？ 構(gòu)建核心問題 1 2 3 4 如何降低面積相對較大、總價(jià)較高的商鋪比例，降低操作風(fēng)險(xiǎn)？ 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評 核心問題提出 解決方案 實(shí)現(xiàn)