【正文】 (8)滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔由此所造成的一切損失 (9)因費用未完善要停 止物業(yè)服務(wù)的一切行為，須經(jīng)項目負責人同意方可執(zhí)行 管理標準 準確無誤、及時催收到位 收款率 99% 商戶轉(zhuǎn)租管理 職責 (1)商戶轉(zhuǎn)租由業(yè)務(wù)部樓層人員具體負責 重點管理 (1)業(yè)態(tài)符合項目的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案 (2)品牌要符合樓層 經(jīng)營調(diào)整區(qū)域 (3)業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 (4)新的經(jīng)營者實力符合公司經(jīng)營定位 (6)掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念 (7)前任商家在合同中的特殊約定及欠費 (8)轉(zhuǎn)租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在 150 012 以下的提前繳納半年租金、半年 物管費，商鋪面積在 150 012 以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費 管理標準 新客戶持續(xù)經(jīng)營能力較強 商戶撒場管理 職責 (1)業(yè)務(wù)部負責撤場手續(xù)辦理 (2)綜合部負責退場商鋪設(shè)施設(shè)備的檢查及收鋪工作 (3)招商人員負責退場商鋪管理 重點管理 (1)撒場手續(xù) 1)商戶提出撒場申請 2)商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務(wù)部人員完善分公司撒場審批表的審批程序 3)業(yè)務(wù)助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務(wù)部的租賃合同臺帳更新處理 4)財務(wù)賃公司審批同意的撒場審批表完 善分公司合同臺帳消帳處理 5)綜合部負責撒場審批表的歸檔處理 (2)撒場前的要求 1)商戶須完善所有欠費 2)商戶清貨時間，應(yīng)預(yù)留水電費保證金 3)商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu) 4)商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司 5)商戶按接房標準還房 6)綜合部換鎖、清潔、封場 管理標準 (1)商戶完善欠費 (2)設(shè)施設(shè)備完好 商戶管理 職責 (1)業(yè)務(wù)部負責商戶 的管理工作 (2)綜合部負責協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作 小商戶管理要求 (1)準入制的管理 1)品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許可證書、商品質(zhì)檢證明、商標注冊登記證書、 2)經(jīng)營者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營代理書 (注重時間的有效期 )、營業(yè)執(zhí)照 (法人或自然人的身份證 )、稅務(wù)登記證 3)商品資質(zhì)審查：申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性， (2)商品質(zhì)量的監(jiān)督 1)商品零售統(tǒng)一：本商場內(nèi)的零售價標價與其它商場的同一個商品的零售價標價一致 2)商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價相符 3)商品售后報務(wù)：商品的退換貨制度 (3)商品陳列 1)上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成 比例 2)季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率達到 60%左右 3)式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營的定位需要 4)商品陳列：豐滿、具有吸引力， 色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營需要 (4)占道規(guī)范 1)花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前 2)雜物不能堆放在公共區(qū)域上 3)玻璃門不能向外開 4)不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯 5)椅子不能擺放在公區(qū)域上 6)拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上 7)未經(jīng)容許不能在 公共區(qū)域的柱面、墻面、地面張貼宣傳資料、 POP、廣告 8)不能將垃圾放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點倒放垃圾 (5)商品的進出商場 1)原則上，營業(yè)期間，商戶的進出貨由商戶自行負責 2)管理人員應(yīng)隨時觀察商鋪人員進入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進貨量及銷售 量 3)應(yīng)實際了解商家的經(jīng)營情況，預(yù)防有撤場的前期行為 4)撤場商家杜絕欠費未完善后撒貨出場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安嚴禁出場 5)與商戶有特殊約定的按特殊約定進行管理 (如電腦城 ) (6)銷售管理 1)元 旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計 2)新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計，一般統(tǒng)計開業(yè)近一至二個有銷售業(yè)績 3)半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計 非小商戶管理要求 (餐飲、娛樂、主力店等 ) (1)準入制管理 1)經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照 (法人或自然人的身份證 )、稅務(wù)登記證 2)品牌資質(zhì)：商標注冊登記證書、加盟許可證 (2)食品衛(wèi)生管理 1)垃圾清運規(guī)范：按分公司要求的時間及地點進行及時清運 2)隔油池的清潔：定期進行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進行時時清洗， 特殊情況及時進行清挖 3)排煙機的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次 (3)治安秩序安全 1)治安秩序：打架斗毆及時報案，通知派出所或者 110 2)封場安全：封場后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 (4)消防安全 1)廚房管理 送風：與整體送風時 間統(tǒng)一 風機：控制線路保證正常 加壓風機口：保證靈活 電氣元件：無損動、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔，無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2)排煙 通風正常 3)給水： 二次供水 水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 4)排水：防水工程、排水管暢通 5)自動報警系統(tǒng)：正常 6)防火卷簾門系統(tǒng)：開關(guān)正常啟動 7)自動噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好 8)移動滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好 9)消防疏用通道：暢通、清潔 (5)用電 1)電表正轉(zhuǎn)，表計量準確 2)室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范 3)各項用電器開關(guān)溫度正常 (6)停車場管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算 (7)中中央空調(diào)管理 1)同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計：計量分攤 2)使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機前各項指標檢查與調(diào)試 3)商戶使用空調(diào)前的登記管理 。 標準 (1)禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放 (2)整潔、美觀、完整、協(xié)調(diào) (3)安全、規(guī)范、合理、合法 合同簽定前管理 職責 (1)業(yè)務(wù)部招商人員 負責實施招商洽 談與合同簽定工作 (2)綜合部負責商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作 重點管理 (1)簽合同注意事項 1)交房條件 a)主力店配置：水、電、天然氣，接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯 (綜超大賣場為電動坡梯 )、貨運電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗收的清水房 b)次主力店 (家電、裝飾、家具賣場 )配置：水、電接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯、貨運電梯、 中央空調(diào)和通過驗收消防系統(tǒng)的清水房。 四、工作標準 4． 1 項目工作檢查標準 項目經(jīng)理工作檢查要點 序號 要 點 時間 要求 1 收入完成情況 月 每月跟進分析 2 收款率完成情況 月 每月跟進分析、解決 3 租賃進度跟蹤 月 每月跟蹤分析，調(diào)整改進 4 租戶變動狀況 (撤場 、轉(zhuǎn)租 ) 月 每月跟蹤，為經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù) 5 商場銷售和客流狀況 月 每月跟蹤分析，為經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù) 6 后 6 個月租賃合同續(xù)租狀況 月 評估審核，做好調(diào)整計劃 7 欠費狀況 月 采取措施或作解決方案 8 業(yè)態(tài)調(diào)整方案 半年 半年提交方案一次 9 租金扶持計劃 半年 審核方案，提交公司審批 10 商場周邊市場租金 半年 半年市調(diào)更新一次，提交公司備案 11 竟爭對手狀況 半年 竟爭對手業(yè)態(tài)分布、出租情況、租金價格 .半年市調(diào)一次，提交公司備案，并作為經(jīng)營調(diào)整的依據(jù) 12 租戶意見的收集和改進 跟進 季度 /半年 作為改進營運管理的參考依據(jù) 13 月市場推廣活動計劃、執(zhí)行方案和實施結(jié)果 月 審核方案、參與組織，評估活動結(jié)果 14 顧客調(diào)查及改進情況跟蹤 季度 /半年 收集匯總分析并改進，為經(jīng)營調(diào)整作參考 15 商圈和竟爭對手調(diào)查 季度 /半年 跟蹤分析，調(diào)整推廣策略 16 監(jiān)督和維護商場整體視覺形象 日 使商場隨時保持良好的形象 17 銷售和客流跟蹤 月 分析 評估，作為經(jīng)營調(diào)整和執(zhí)行推廣活動的參考依據(jù) 18 工程維修月度計劃 月 審核跟蹤 19 工程物業(yè)物料計劃 月 審核批準便于計劃安排 20 工程改造和設(shè)施設(shè)備的維保 年 /季 /月 做好計劃，便于招標及相關(guān)工作有組織有計劃的進行 21 裝修管理 隨時 隨時抽查，符合公司要求 22 環(huán)境狀況 日 每天保持良好的購物環(huán)境 23 清潔狀況 日 隨時保持購物環(huán)境清潔 24 保安人員工作狀況 日 購物中心隨時處于安全運行狀況 25 設(shè)施設(shè)備運行 隨時 隨時巡查，處于正確操作和正常運行狀態(tài) 26 夜間巡查 12 次 /月 人員在崗、無安全隱患 27 營運費用 月 跟蹤，原則控制在預(yù)算內(nèi) 28 月報表 /報告 月 審核無誤后提交 29 人員 的考核和變動 月 公正合理，面談溝通 30 培訓計劃 年 /季 /月 組織執(zhí)行培訓計劃 31 預(yù)算 年 /半年 審核各部門年預(yù)算和年中調(diào)整數(shù)據(jù)后提交公司審批 序號 要點 時間 要求 1 商場租賃平面圖 月 每月更新 2 租金收入預(yù)算 年 通過公司審核 3 主力租戶租金收入 月 每月跟蹤，達到預(yù)算 4 非主力租戶租金收入 月 每月跟蹤，達到預(yù)算 5 每樓層租金和物管費收入 月 每月跟蹤，達到預(yù)算 6 租貨進度年計劃 年 通過公司審核 7 租貨進度跟蹤 月 完成預(yù)算進度 8 出租率 月 每月跟蹤，完成計劃目標 9 返租商鋪出租率 月 每月跟蹤分析 10 自有產(chǎn)權(quán)出租率 月 每月跟蹤分析 11 每樓層平均租金 月 每月跟蹤分析 12 商場平均租金 月 每月跟蹤分析 13 主力租戶平均租金 月 每月跟蹤分析 14 非主力租戶平均租金 月 每月跟蹤分析 15 返租商鋪平均租金 月 每月跟蹤分析 16 自有產(chǎn)權(quán)平均租金 月 每月跟蹤分析 17 欠租明細表 月 每月跟蹤，完成收款率 18 下 6 個月合同到期租戶合同續(xù)簽 狀況 月 每月跟蹤分析，提出續(xù) 租建議并跟進 19 商場銷售狀況 月 每月跟蹤分析 20 銷售前 10 位非主力租戶 月 每月跟蹤分析 21 撤場租戶 月 每月跟蹤分析 22 轉(zhuǎn)租租戶 月 每月跟蹤分析 23 租戶聯(lián)系表 月 每月更新 24 租賃合同清單 月 準確、完整、無遺漏 25 租戶檔案 月 檔案完整，無遺漏 26 業(yè)態(tài)調(diào)整計劃 半年 每半年回顧調(diào)整一次 27 租金扶持計劃 半年 通過公司審核 28 商場周邊市場租金 半年 半年市調(diào)更新一次 29 竟爭對手狀況 半年 競 爭對手業(yè)態(tài)分布、出租情況、租金 價格 30 租 戶圓桌會議日程表 年 制作年度計劃 31 租戶圓桌會議報告 季度 會議后 一周內(nèi)提交 32 前 10 條租戶意見及行動計劃 季度 在期限內(nèi)完成整改 33 租戶意見跟蹤回復 季度 以拜訪或電話形式回復每個意見 項目工程經(jīng)理工作檢查要點 序號 要點 時間 要求 1 工程年度預(yù)算 年 通過公司審核 2 工程月度費用跟蹤 月 每月跟蹤分析制定行動計劃 3 工程招標文件 招標公告 公示前 通過公司審核 4 工程合同清單 日 準確、隨時備查 5 工程年度改造計劃 日 通過公司審核 6 工程年度招 標計劃安排 年 通過公司審核 7 商場平面圖 日 隨時備用 8 發(fā)電機 /UPS/配電間 日 運行正常，無故障 9 照明燈具 (含租戶店鋪 ) 日 無破損、熄滅 10 墻面和柱子的日常維護 (含租戶店鋪 ) 日 千凈、無污跡、無破損、無 蜘蛛 網(wǎng)、無垂掉電線 11 固定設(shè)施設(shè)備的巡檢及記錄 日 按日常維保程序進行 12 監(jiān)控系統(tǒng) 日 正常運行、無故障 13 防火卷簾門 隨機抽查 使用正常 14 滅火器 日 完好、無過期 15 租戶裝修管理 年 制作噴繪包裝、按審批圖紙施工、無明火作業(yè)、無亂搭拉電線、其他 安全隱患 16 停車場收費系統(tǒng) 年 正常運行 17 停車場管理 半年 清潔、標示齊全 18 商場店招和燈飾工程 (含租戶店鋪 ) 半年 燈光無破損、無熄滅 4． 1. 4 項目物業(yè)經(jīng)理工作檢查要點 序號 要點 時間 要求 1 物業(yè)年度預(yù)算 年 通過公司審核 2 物業(yè)月度費用跟蹤 月 每月跟蹤分析制定行動計劃 3 物業(yè)維保招標文件 招標公告 公示前 通過公司審核 4 物業(yè)合同清單 日 準確、隨時備查 5 物業(yè)年度改造計劃 日 通過公司審核 6 物業(yè)年度招標計劃安排 年 通過公司審核 7 日 常維保 材料標價清單 半年 通過公司審核，半年修訂一次 8 維保單位維保記和評估 根據(jù)維保 規(guī)定 作為付款依據(jù) 9 商場平面圖 日 隨時備用 10 保安崗位平面圖 12 次 /年 半年回顧調(diào)整 11 保潔崗位平面圖 12 次 /年 半年回顧調(diào)整 12 保安檢查項目和標準 日 日檢是否達到標準 13 保潔檢查項目和