【正文】 內(nèi)因主要指項(xiàng)目本身建筑規(guī)劃、布局、定位的硬環(huán)境和項(xiàng)目招商技術(shù)的軟環(huán)境。 ② 具體租價(jià)需根據(jù)項(xiàng)目售價(jià)及市場(chǎng)行情來(lái)制訂，原則是在基準(zhǔn)租價(jià)上以折扣的形式體現(xiàn)，至于租期內(nèi) 是遞增型租價(jià)還是租期內(nèi)固定租價(jià) （其最終表現(xiàn)為租金的支付方式） ，可由招商專員談判時(shí)掌握。同時(shí)，對(duì)同一品類的不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的數(shù)量及質(zhì)量控制，營(yíng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 。由于項(xiàng)目租價(jià)制定較低，基本符合市場(chǎng)行情，故免租期易短。 ③ 租價(jià)比例遞增型，一般用于新興商業(yè)廣場(chǎng)（臨街鋪＋內(nèi)街鋪）。（坐招） 招商進(jìn)度表 節(jié)點(diǎn) 時(shí)間 備注 招商籌 備期 7 天 完成招商準(zhǔn)備工作 ，并積累客戶 招商啟動(dòng)期 與 5～ 8 個(gè)主力店 達(dá)成合作意向， 各業(yè)態(tài) 2 家次級(jí)主力店， 完成招商 20%。 由于主力店招商成功與否，將影響到項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、中后期招商的難易度及項(xiàng)目商業(yè)氛圍的建立， 主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他 客 戶必然跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿完成 ， 故應(yīng)全力進(jìn)行此類招商。 整體 工作任務(wù)以完成項(xiàng)目商業(yè)面積 20%為易 。 ㈤ 招商 持續(xù) 期 （持續(xù)階段） ： 繼續(xù)完成剩余的 20%～ 30%的招商任務(wù) ，保證項(xiàng)目 在經(jīng)營(yíng)前期完成滿場(chǎng)任務(wù)。 （三） 各階段的招商政策 招商政策的靈活運(yùn)用及租金價(jià)格市場(chǎng)化的調(diào)整，將更大程度的吸引客戶入駐項(xiàng)目。如基準(zhǔn)租價(jià)的 40%與市場(chǎng)價(jià)一致，則三年租價(jià)按 50%→ 70%→ 90%遞增。一般店主要放置在次級(jí)位置，按照商鋪位置先劣后優(yōu)的招商原則進(jìn)行一般店的招商，而一些補(bǔ)充性客戶（特色店、服務(wù)性店）可根據(jù)業(yè)態(tài)布局及客戶要求，適當(dāng)安排商鋪的位置。 憑下崗證及身份證 限額前 10 名商家。 （七） 招商成敗因素分析 在整個(gè) 招商過(guò)程中，影響招商進(jìn)度及效果的因素諸多，大 致分為外因和內(nèi)因，內(nèi)因是主要影響因素。可通過(guò)實(shí)時(shí)搜集分析客戶反饋的信息 ，根據(jù)市場(chǎng)反映程度，調(diào)整招商政策，以期招商政策符合市場(chǎng)，易于客戶接受；通過(guò)對(duì)招商人員的培訓(xùn)，提高其工作技巧及建立人性化的激勵(lì)機(jī)制激發(fā)其工作積極性；通過(guò)引進(jìn)專業(yè)化、科學(xué)化的經(jīng)營(yíng)管理，提升項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理水平。 第 7 頁(yè) 共 8 頁(yè) 創(chuàng)建時(shí)間： 20xx416 新都匯商業(yè)廣場(chǎng) 例： 按臨中華路 B116 商鋪 ㎡，總銷售售價(jià)為 20萬(wàn) ,8000元 /㎡計(jì)算 ,月租金按售價(jià)的 8%計(jì)算是： 20萬(wàn) 8%247。 第 6 頁(yè) 共 8 頁(yè) 創(chuàng)建時(shí)間： 20xx416 新都匯商業(yè)廣場(chǎng) 各招商階段 、招商對(duì)象的 招商政策執(zhí)行表 序號(hào) 客戶分類 營(yíng)業(yè)面積 租期 租金政策 優(yōu)惠政策 招商階段 說(shuō)明 1 主力店 200㎡以上 10～ 20% 3～ 5年 前三年 略低于 市場(chǎng)價(jià)，后兩年按比例遞增 至基準(zhǔn)租價(jià) 。 ⑥ 在招商過(guò)程中，區(qū)分出客戶的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，即主力店、次級(jí)主力店及其它店的分類， 具體由招商部掌握，原則是根據(jù)既定業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，審核客戶資質(zhì)，評(píng)定客戶經(jīng)營(yíng)品種的優(yōu)劣，預(yù)期客戶的帶動(dòng)作用等 。即 月基準(zhǔn)租價(jià) =售價(jià) 8%247。完成招商共 50%，其中各業(yè)態(tài) 4～ 6家次級(jí)主力店。 （行招為主） ㈢ 招商 集 中期 （重要階段） ：隨著主力店的簽約及銷售的啟動(dòng)，項(xiàng)目宣傳已達(dá)到相應(yīng)程度。 招商與銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn) 對(duì)應(yīng)圖如下（具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)參閱銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的安排）： 預(yù)熱 期 開盤期 熱 銷 期 尾 盤 籌備期 招商啟動(dòng)期 招 商