【正文】 內(nèi)因主要指項目本身建筑規(guī)劃、布局、定位的硬環(huán)境和項目招商技術(shù)的軟環(huán)境。 ② 具體租價需根據(jù)項目售價及市場行情來制訂，原則是在基準租價上以折扣的形式體現(xiàn)，至于租期內(nèi) 是遞增型租價還是租期內(nèi)固定租價 （其最終表現(xiàn)為租金的支付方式） ，可由招商專員談判時掌握。同時，對同一品類的不同商家進駐進行一定的數(shù)量及質(zhì)量控制，營造健康的競爭環(huán)境 。由于項目租價制定較低，基本符合市場行情，故免租期易短。 ③ 租價比例遞增型，一般用于新興商業(yè)廣場（臨街鋪＋內(nèi)街鋪）。（坐招） 招商進度表 節(jié)點 時間 備注 招商籌 備期 7 天 完成招商準備工作 ，并積累客戶 招商啟動期 與 5～ 8 個主力店 達成合作意向， 各業(yè)態(tài) 2 家次級主力店， 完成招商 20%。 由于主力店招商成功與否，將影響到項目的整體招商進度、中后期招商的難易度及項目商業(yè)氛圍的建立， 主力店的招商一旦成功，基本就意味著項目招商工作的成功，其他 客 戶必然跟進，最終實現(xiàn)項目的招商圓滿完成 ， 故應全力進行此類招商。 整體 工作任務以完成項目商業(yè)面積 20%為易 。 ㈤ 招商 持續(xù) 期 （持續(xù)階段） ： 繼續(xù)完成剩余的 20%～ 30%的招商任務 ，保證項目 在經(jīng)營前期完成滿場任務。 （三） 各階段的招商政策 招商政策的靈活運用及租金價格市場化的調(diào)整，將更大程度的吸引客戶入駐項目。如基準租價的 40%與市場價一致，則三年租價按 50%→ 70%→ 90%遞增。一般店主要放置在次級位置，按照商鋪位置先劣后優(yōu)的招商原則進行一般店的招商，而一些補充性客戶（特色店、服務性店）可根據(jù)業(yè)態(tài)布局及客戶要求，適當安排商鋪的位置。 憑下崗證及身份證 限額前 10 名商家。 （七） 招商成敗因素分析 在整個 招商過程中，影響招商進度及效果的因素諸多，大 致分為外因和內(nèi)因，內(nèi)因是主要影響因素?？赏ㄟ^實時搜集分析客戶反饋的信息 ，根據(jù)市場反映程度，調(diào)整招商政策，以期招商政策符合市場，易于客戶接受；通過對招商人員的培訓，提高其工作技巧及建立人性化的激勵機制激發(fā)其工作積極性；通過引進專業(yè)化、科學化的經(jīng)營管理，提升項目開業(yè)后的經(jīng)營管理水平。 第 7 頁 共 8 頁 創(chuàng)建時間： 20xx416 新都匯商業(yè)廣場 例： 按臨中華路 B116 商鋪 ㎡，總銷售售價為 20萬 ,8000元 /㎡計算 ,月租金按售價的 8%計算是： 20萬 8%247。 第 6 頁 共 8 頁 創(chuàng)建時間： 20xx416 新都匯商業(yè)廣場 各招商階段 、招商對象的 招商政策執(zhí)行表 序號 客戶分類 營業(yè)面積 租期 租金政策 優(yōu)惠政策 招商階段 說明 1 主力店 200㎡以上 10～ 20% 3～ 5年 前三年 略低于 市場價，后兩年按比例遞增 至基準租價 。 ⑥ 在招商過程中，區(qū)分出客戶的經(jīng)營性質(zhì)，即主力店、次級主力店及其它店的分類， 具體由招商部掌握，原則是根據(jù)既定業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，審核客戶資質(zhì)，評定客戶經(jīng)營品種的優(yōu)劣，預期客戶的帶動作用等 。即 月基準租價 =售價 8%247。完成招商共 50%，其中各業(yè)態(tài) 4～ 6家次級主力店。 （行招為主） ㈢ 招商 集 中期 （重要階段） ：隨著主力店的簽約及銷售的啟動，項目宣傳已達到相應程度。 招商與銷售時間節(jié)點 對應圖如下（具體時間節(jié)點參閱銷售時間節(jié)點的安排）： 預熱 期 開盤期 熱 銷 期 尾 盤 籌備期 招商啟動期 招 商