【正文】 從第三年起，按照年經營費用預算進行平均，向商家收取經營造活費。 項目造活后才有可能向商家收取。 7. 周邊 區(qū)域 的聚客服務： 周邊部分輻射小區(qū) ，定期提供交通工具送至 項目購物 。 ?中獎促銷法 采用獎券形式讓消費者得中獎品。 以上各項服務的開展應根據(jù)項目的具體經營情況適時開展，特約服務不僅能夠提高消費者便捷性，同時也能為商家客戶提供更好便利。 ? 盡可能使購物體驗簡單、快捷和準確。 ? 經營分析： 根據(jù)銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經營監(jiān)測 開街策略 經營策略 Part . 3 項目運營管理策略 ? 營運基礎信息管理： 各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息；這些信息除了固化的基礎信息比如面積、品牌、租金、位臵等等，更重要的是各個商戶的經營信息：它們的經營狀況、盈利能力、吸引顧客的能力、人流貢獻率、交租能力、拓展規(guī)劃、守法經營意識等 ； ? 營運報表體系： 營運報表是為了精確了解各個商家以及 項目 整體的經營情況而設立的有效措施。再利用項目各節(jié)點，舉行演藝活動，打響開業(yè)第一槍 開業(yè)前 15天 —— 開業(yè)前 5天 開業(yè) 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經營檢測 開街策略 經營策略 Part . 3 項目運營管理策略 26 項目開街策略 開業(yè)活動 — 能夠引起各層次消費者持續(xù)關注和互動參與的活動作為開業(yè)的主打活動之一。 ? 等待整個行業(yè)真正合適的時機，進行充足準備，在另行正式開業(yè)。就項目以及基于南充市場的現(xiàn)狀，我們將項目的運營管理實施階段劃分如下： 前期介入階段 開業(yè)前至開業(yè) 項目奠基至項目開業(yè)，經營部門主要配合前期銷售、招商 開業(yè)至項目開攤率穩(wěn)定、商家經營穩(wěn)定、消費客群穩(wěn)定。 Part . 2 項目運營管理思路 運營管理思路前提 九大運營業(yè)務體系明細。本項目的運營管理就是基于項目資源、商家資源和社會資源，進行優(yōu)化整合，創(chuàng)造利潤價值和社會效益的過程。運營分為兩大體系，運營與管理。 ◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 對項目商業(yè)運營進行分析診斷，重新進行 業(yè)態(tài)定位調整修正 ， 對項目商業(yè)進行二次規(guī)劃，進行氛圍導識、廣告位、動線場地、 租戶配比等動態(tài)調整 ，持續(xù)提升項目商業(yè)品質。 ◎ 整體運營 穩(wěn)商、臵換等。 項目穩(wěn)定階段 ? 擴大行業(yè)交流，提升項目及運營管理公司知名度； ? 建立管理工作質量的監(jiān)控體系； ? 建立管理品質的評估及完善機制； ? 保障項目租金和公司利潤收益逐年穩(wěn)步遞增； ? 完善整理項目運營管理經驗模式，復制支撐后續(xù)項目的開發(fā)運營； ? 擴大項目品牌知名度； ? 提升項目形象品質和經營品質； ? 根據(jù)項目實際情況，調整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率； 核心工作： Part . 2 項目運營管理思路 項目運營管理思路 21 Part . 3 項目運營管理策略 ? 策略總綱 ? 經營策略 ? 管理策略 ? 客戶策略 ? 品牌宣傳策略 ? 資源利用策略 22 項目運營管理策略 經營策略 ? 藍光旨在維持和促進項目的繁榮發(fā)展。 開業(yè)需要具備的條件： 經營檢測 開街策略 Part . 3 項目運營管理策略 25 高開高走，提前預熱。 人員安排 開業(yè)前后的媒體及促銷費用開支應占到全年廣告費用預算的 15%以上。 ? 商貿促進理事大會： 成員組成由投資自營業(yè)主代表和商家代表組成，人數(shù) 15— 25人，每年選舉一次，可以連任，委員均為義務工作，委員會 1— 2個月召開一次會議以少數(shù)服從多數(shù)表決；理事長由商管公司總經理兼任，副理事長由項目主力帶動性商家擔任。 安全防范 品質管理 規(guī)范經營 管理策略 管理策略 規(guī)范指標： 經營規(guī)范 公共經營區(qū)規(guī)范： 核心工作： ? 根據(jù)項目實際情況，做好定崗、定員、定區(qū)域、定職責、定標準工作，并做好素質和技能做好人員調配和分工 ； ? 全面落實內控工作，按照委托公司的管理目標，擬定工作計劃、消殺計劃、培訓計劃、排班計劃等，并定期上報接受審核，并組織落實 ； ? 每日對所管轄區(qū)域進行巡視檢查，監(jiān)督各項工作的完成情況，發(fā)現(xiàn)不足之處及時組織清潔返工 ； ? 每日對員工出勤、儀表儀容、禮貌用語進行必要的檢查，現(xiàn)場督導環(huán)境維護員的工作質量，并對其不足之處提出必要的批評并進行糾正和指導，觀察和掌握員工的工作情緒，做好員工的思想工作 ； ? 建立和完善部門管理制度，實行規(guī)范化、科學化的管理 ； ? 配合委托方實施的日檢、周檢、月度考核工作，并負責將發(fā)現(xiàn)問題進行整改落實 ； ? 每周定期組織環(huán)境維護員進行業(yè)務技能、服務標準等專業(yè)培訓，提高員工的工作質量及職業(yè)素養(yǎng) ； ? 負責所轄區(qū)域環(huán)境維護物品領用的消耗統(tǒng)計、分析、申購和保存，做好成本控制 。 ? 辦證服務： 為經營者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務及爭取稅費優(yōu)惠。 ? 理念設計 (MI)：發(fā)展目標 、 商街理念、經營定位、廣告宣傳語等； ? 行為設計 (BI)：經營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語、行為規(guī)范等； ? 視覺設計 (VI)：標準色、店標、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等 ； 44 造活及置換相關策略 年度營銷活動策劃 ? 年度營銷計劃概要 ? 項目區(qū)域市場背景分析（包括產品、競爭、宏觀環(huán)境等方面的影響） ? 項目區(qū)域市場的 SWOT分析 ? 年度營銷計劃的目標（包括銷售額、購物人次、利潤等） ? 年度營銷活動系列的制定 ? 年度營銷計劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術 ? 年度營銷計劃的實施 ? 年度營銷計劃的費用預算 ? 年度營銷計劃的控制與監(jiān)測 項目整體開業(yè)后，為整合項目商業(yè)資源，提高商業(yè)項目知名度，擴大項目的區(qū)域市場影響力，應每年制定定一份詳細的年度營銷計劃。 核心工作： 造活及置換相關策略 氛圍營造 價值挖掘 資源利用 Part . 3 項目運營管理策略 49 公共資源利用 項目可通過對部分公共節(jié)點進行改造，利用，為項目提供功能補充，提供氛圍，同時，增進額外收入： 核心工作： 例：公共節(jié)點及過街通道 例：中心廣場 利用方式列舉： （ 1）項目公共節(jié)點區(qū)域可以擺放臨時性攤位，如奶茶鋪，促銷區(qū)一類，增加收入區(qū)； （ 2）樓道口等進出口節(jié)點區(qū)域附近，可設臵廣告位； （ 3）五星花園，人民花園中庭區(qū)域可作為活動舉辦地點，吸引人氣，同時可以進行擺展，增加租金收入； （ 4）過街通道，市區(qū)車輛日益增多，可在項目口標注項目為過街通道。 為開發(fā)商提供經營范本，明細管理詳細內容，將雙方經營建立 在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上。月 包括：運營費 、廣告 推廣費（開發(fā)商補貼） 萬達廣場 城市綜合體 48元 /㎡ 68 辦公、治消、保潔費用構成 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 項目（辦公費） 月預算額（元） 年預算額（元） 備注 1 辦公費用 1200 14400 2 交通費用 800 9600 3 接待費用 400 4800 4 飲水費 600 7200 5 辦公室能耗 450 5400 6 通訊費用 1400 16800 含網費 7 公眾責任險 1000 12023 小 計 5850 70200 辦公費 項目（治消費） 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 1 常規(guī)用品 800 9600 含對講機費用 分攤 2 消防記錄用紙及色帶 150 1800 3 監(jiān)控用耗材分攤 100 1200 4 能耗分攤 600 7200 寢室、監(jiān)控 5 秩序維護培訓費用 300 3600 6 其它低耗品 100 1200 小 計 2050 24600 治消費 項目 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 1 保潔外包費用 37500 450000 2 垃圾清運 400 4800 3 外墻清洗 / / 4 化糞池處理 500 6000 5 綠化養(yǎng)護外包費用 / / 6 綠化租擺費用 800 9600 小 計 39200 470400 保潔綠化 69 設備管理費用構成 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 序號 項目（設備管理） 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 1 通訊費用 0 含對講機費用分攤 2 設備人員培訓審證費用 0 3 日常工具 0 4 日常維修費 0 5 設備能耗 0 6 不可預測費用 0 小計 0 0 設備管理費一 序號 項 目（設備檢驗） 月預算額 (元 ) 年預算額 (元 ) 備 注 1 變壓器耐壓、繼保年檢 \高壓器具測試 0 2 電梯年檢 0 3 水箱清洗 0 4 建筑物避雷測試 0 合 計 0 0 設備管理費二 序號 項目（設備外包） 月預算額 (元 ) 年預算額 (元 ) 備 注 1 消控設備 0 2 電梯維保 0 3 光彩工程 0 4 中央空調 0 合 計 0 0 設備管理費三 70 人力成本構成 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 人力成本 人數(shù) 計薪月數(shù) 職 務 月工資 標準 年度工資費用合計 （ 12月） 年終獎勵 其他獎勵 社保 （單位部分） 公積金 （單位部分） 節(jié)日費 生日費 防暑降 溫費 誤餐費 治消伙 食費 體檢費 工會經費 服裝 費 員工意外險 費用合計（月） 費用合計（年） 1 12 項目經理 5500 66000 13750 3300 8105 3960 1300 100 150 1512 200 17 8199 98393 1 12 經營管理 主管 3200 38400 。月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費 5元 /㎡ 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 商戶假開攤造成閑置 56 二、風險應對策略 Part . 4 運營管理風險及應對策略 治安風險 消防風險 設施設備運行風險 商家違規(guī)經營風險 ? 制度管控策略 ?嚴格按照設施設備維護規(guī)程，做好設施設備的定期維檢和巡檢，保障正常運營； ?建立一站式服務中心，接受商家違規(guī)行為投訴渠道，維護市場正常經營和防范有損市場品牌聲譽的突發(fā)事件發(fā)生； ? 全員防范策略 ?防范宣傳到位，組織市場商戶定期培訓，提高全員消防安全意識； ?合理足量配備消防器具，做好器具日常維護； ?定期組織公司員工開展消防演練，普及消防自救知識； ? 敲山震虎策略 ?嚴格組織日常秩序維護隊伍的訓練，做到演練顯性化，強化商家對市場安保信心，威懾社會閑雜人員； ?關鍵交通節(jié)點，設立巡檢和值班崗亭，保障市場無安保盲點； ? 公關維護策略 ?維護派出所、消防大隊、工商質檢等直屬主管部門公共關系，應對突發(fā)事件； ?組織秩序維護隊伍與直屬部門開展體育和交流活動，建立良好的互動機制； ?組織節(jié)氣對相關部門的慰問； ?維護相關社會關系，應對突發(fā)事件； 57 二、風險應對策略 Part . 4 運營管理風險及應對策略 各項費用收繳 墊付裝修費收回 代收代繳費用收取 ?運營基礎策略 ?市場是運營管理公司存在的載體，商家是運營服務的對象和經濟收入來源，提升管理服務水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質量問題，才是各項費用收取和降低財務風險的基礎； ?指標考核策略 ?制定月度季度經濟指標考核機制，與費用收繳部門及員工績效掛鉤，督促相關費用收取； ?將費用收取納入年度經濟指標考核，與員工及部門年終績效掛鉤，重獎重罰，激勵員工全力收繳； ?機制管控策略 ?建立月度、季度、年度財務預核算和報表制度，掌控整個項目運營狀況，做好財務風險預警和資產掌控，指導項目運營策略的制度和調整； ?建立分階段，建立各類欠費清理、收繳和獎懲機制，降低財務呆賬率； ?風險規(guī)避策略 ?根據(jù)市場運營實際情況，分階段實施多種經營，降低代收代繳等低產出類業(yè)務的管控風險和人力成本； ?不開展預支墊付類經濟活動，規(guī)避相關呆賬風險；