【正文】 獲得預(yù)期投資收益 ?企業(yè)形象得到提升 ?后續(xù)商業(yè)項目開發(fā)積累口碑 ?有穩(wěn)定的投資回報 ?有持續(xù)增長的投資收益 ?有競爭力的租賃市場 Ⅳ. —— 經(jīng)營效果 經(jīng)營商滿意 ?降低經(jīng)營風險 ?良好的經(jīng)營價值和利潤空間，可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài) AAA成功的核心理念：收益最大化、滿足投資回報、實現(xiàn)經(jīng)營效果、符合市場需求，同時創(chuàng)造文化 Ⅳ. —— 符合需求 消費者滿意 ?滿足消費、休閑和以及過街體驗的需求 4 一、帶給各方的運營目的 Part . 1 項目經(jīng)營管理目的及難點 社會共贏目的。本項目的運營管理就是基于項目資源、商家資源和社會資源，進行優(yōu)化整合，創(chuàng)造利潤價值和社會效益的過程。 9 后期：資產(chǎn)保值增值 前期：支撐開發(fā) 中期：招商保障 后期：經(jīng)營旺場 前期：支持銷售 運營管理六大核心目的 后期：盈利增收 ? 通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為本項目開發(fā)提供支持和服務(wù)； ? 通過專業(yè)運營管理，提振信心，實現(xiàn)項目成功銷售，同時規(guī)避返租模式的市場風險； ? 組織與配合項目主力店招商、前期全面招商和后期臵換與補位招商工作，保障項目持續(xù)運營，保障業(yè)主租金和運營管理公司收益； ? 盤活項目與社會資源，通過各類營銷宣傳形式實行項目經(jīng)營旺場，是保障商業(yè)、業(yè)主、運營管理公司收益的基礎(chǔ)； ? 通過項目商業(yè)運營和優(yōu)質(zhì)管理，實現(xiàn)項目租金價值的持續(xù)提升和項目運營管理版塊盈利增收； ? 打造項目品質(zhì)，樹立項目區(qū)域知名度，促進項目資產(chǎn)升值溢價，保障業(yè)主投資收益； 項目經(jīng)營的功能性目的。為經(jīng)營提供有效的支撐。 ◎品牌管理 體系 打造項目品牌，持續(xù)提升市場影響力，保障商業(yè)項目的持續(xù)經(jīng)營，支撐企業(yè)品牌的提升。 Part . 2 項目運營管理思路 運營管理思路前提 九大運營業(yè)務(wù)體系明細。 運營管理思路前提 本案經(jīng)營管理以統(tǒng)一為前提。 ◎ 營銷推廣 造活、包裝、推廣等等。 運營管理總體系。就項目以及基于南充市場的現(xiàn)狀，我們將項目的運營管理實施階段劃分如下： 前期介入階段 開業(yè)前至開業(yè) 項目奠基至項目開業(yè)，經(jīng)營部門主要配合前期銷售、招商 開業(yè)至項目開攤率穩(wěn)定、商家經(jīng)營穩(wěn)定、消費客群穩(wěn)定。 分階段運營目標。 項目成熟階段 ? 關(guān)注和評估區(qū)域市場發(fā)展情況，為經(jīng)營管理決策提供支撐； ? 提升租金水平，提高公司盈利能力，臵換淘汰劣質(zhì)商家； ? 制定相關(guān)費用減免和優(yōu)惠政策，扶植一部分忠誠度較強的商家； ? 公共資源規(guī)劃經(jīng)營，增加收益渠道； ? 商家關(guān)系維護工作； ? 持續(xù)營銷推廣，保障項目商氣人氣； ? 提租續(xù)約，臵換劣質(zhì)商家，提高公司收益率； ? 挖掘公共資源，增加公司盈利渠道； 核心工作： Part . 2 項目運營管理思路 項目運營管理思路 20 項目穩(wěn)定階段工作內(nèi)容。 Part . 3 項目運營管理策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項目五大經(jīng)營管理策略 通過 經(jīng)營 +管理 +客戶 +品牌 策略提供運營保障，加上對 公共資源利用 ，為項目創(chuàng)造溢價。 ? 等待整個行業(yè)真正合適的時機，進行充足準備，在另行正式開業(yè)。 經(jīng)營策略 先試營業(yè)后正式開業(yè)。 ?對于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門面，在門上上張貼“正在裝修，敬請期待”等告示。同時，進行品牌宣傳。再利用項目各節(jié)點，舉行演藝活動，打響開業(yè)第一槍 開業(yè)前 15天 —— 開業(yè)前 5天 開業(yè) 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 26 項目開街策略 開業(yè)活動 — 能夠引起各層次消費者持續(xù)關(guān)注和互動參與的活動作為開業(yè)的主打活動之一。演藝活動的過程中要穿插有關(guān)本項目的介紹和宣傳、商家。 現(xiàn)場布置 演藝活動的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場布臵人員、促銷活動組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責任明確、認真負責等。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發(fā)情況。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營監(jiān)測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 ? 營運基礎(chǔ)信息管理： 各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息；這些信息除了固化的基礎(chǔ)信息比如面積、品牌、租金、位臵等等，更重要的是各個商戶的經(jīng)營信息：它們的經(jīng)營狀況、盈利能力、吸引顧客的能力、人流貢獻率、交租能力、拓展規(guī)劃、守法經(jīng)營意識等 ； ? 營運報表體系： 營運報表是為了精確了解各個商家以及 項目 整體的經(jīng)營情況而設(shè)立的有效措施。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 實現(xiàn)儲備商家與原商家無縫置換 30 補位招商及評級標準 ?后期補位招商目標： 自正式開業(yè)起 8個月后，項目開攤率保持在 80％以上； 自正式開業(yè)起 12個月后，項目開攤率保持在 85％以上。 對入駐商家的評級工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 31 ? 商貿(mào)促進會： 由全體投資業(yè)主和經(jīng)營戶組成，每年召開 2— 3次，討論通過項目的重大經(jīng)營決策，推選商業(yè)管理委員會主任和成員，并對商業(yè)管理委員會工作進行監(jiān)督。 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 ? 經(jīng)營 輔導(dǎo)： 店員培訓，外出 參觀 ，專家講習， 商戶 交流會，銷售服務(wù)與建議等。 ? 經(jīng)營分析： 根據(jù)銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。 ? 商家 廣告 管理 ： 商家 品牌和商品宣傳 海報 、 POP等，按規(guī)定 進行 展示、不得亂貼亂掛； ? 現(xiàn)場促銷 管理 ： 商家 促銷活動應(yīng)遵守 項目 統(tǒng)一 規(guī)劃 和要求，不得破壞商業(yè)賣場正常的經(jīng)營秩序。 Part . 3 項目運營管理策略 36 ? 每日營業(yè)開始前完成對賣場的全面清潔，覆蓋率達到 95％以上； ? 營業(yè)時間每小時安排一次，保潔人員進行巡回保潔，覆蓋率達到 95％以上； ? 清潔管理無盲點， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，垃圾日產(chǎn)日清； ? 定期對下水道、化糞池進行疏通，保證其正常使用。 Part . 3 項目運營管理策略 38 ? 進店商品 符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位， 確保商品質(zhì)量 ； ? 建立公示商家誠信宣言， 嚴禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十 ； 實行商品質(zhì)量“三包” ； ? 聯(lián)合工商質(zhì)檢部門， 對商品質(zhì)量進行抽檢 ； 安全防范 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營 管理策略 管理策略 商品質(zhì)量指標： 經(jīng)營規(guī)范 商品質(zhì)量規(guī)范： 核心工作： Part . 3 項目運營管理策略 39 客戶體驗 客戶便捷 客戶策略 ? 擁有方便購物的商品和服務(wù)的組合（如周期性的商品，促銷宣傳單，標明區(qū)位），它融合了商品、服務(wù)和價格三個方面的要素。 ? 盡可能使購物體驗簡單、快捷和準確。 ? 在商圈內(nèi)大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。 核心工作： 客戶體驗 41 ? 辦公服務(wù)： 提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發(fā)、書報訂閱等服務(wù)。 ? 貸款服務(wù)： 協(xié)助經(jīng)營者辦理必要的流動資金銀行貸款服務(wù)。 以上各項服務(wù)的開展應(yīng)根據(jù)項目的具體經(jīng)營情況適時開展，特約服務(wù)不僅能夠提高消費者便捷性，同時也能為商家客戶提供更好便利。 ?以公共交通車為載體，進行項目宣傳。包括： 核心工作： VI宣傳 營銷活動 品牌宣傳 Part . 3 項目運營管理策略 項目 VI形象標準： 對商業(yè)項目進行統(tǒng)一的形象 (CIS)策劃和管理， 同時強化對商家的宣貫，統(tǒng)一認識，保障 商業(yè)項目良好的形象和信譽。 ?返購物券法 消費者購買大宗或高價格商品時贈送一定金額的購物券。 ?中獎促銷法 采用獎券形式讓消費者得中獎品。 常見的營銷推廣方案分為以下幾種： 核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 VI宣傳 營銷活動 品牌宣傳 Part . 3 項目運營管理策略 47 造活及置換相關(guān)策略 商場商家文化活動 經(jīng)營管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動，加強商家之間感情上的聯(lián)系，同時使他們對區(qū)域市場產(chǎn)生一種歸屬感。 ? 公共區(qū)域日常維護 ? 公共區(qū)域資源利用改造 公共資源管理 合理利用和挖掘項目邊際資源，通過合理的廣告位設(shè)臵以及場地租賃，營造良好的商業(yè)視覺氛圍和經(jīng)營氛圍，促進商業(yè)項目經(jīng)營，同時為管理公司創(chuàng)利增收。 3. 線上主流媒體 —— 《 南充 日報》、《 南充晚報 》等合作媒體刊登市場信息。 7. 周邊 區(qū)域 的聚客服務(wù)： 周邊部分輻射小區(qū) ，定期提供交通工具送至 項目購物 。 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 商戶假開攤造成閑置 55 二、風險應(yīng)對策略 Part . 4 運營管理風險及應(yīng)對策略 ?資源儲備策略 ?商源儲備： 招商部門做好商家溝通，掌握競爭性市場和行業(yè)發(fā)展狀況，建立各級各類商家跟蹤和回訪機制，做好商源儲備； ?以商引商： 針對難點區(qū)域，委托具備行業(yè)影響力和資源的龍頭商家進行招商，同時給予一定的招商傭金，保障市場招商開攤率和運營收益； ?經(jīng)營調(diào)整策略 ?根據(jù)行業(yè)發(fā)展和市場各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況，及時調(diào)整業(yè)態(tài)和經(jīng)營管理思路弱化市場經(jīng)營風險，增加運營盈利能力； ?強勢管理策略 ?強制開攤管理： 所有商家必須在經(jīng)營管理公司規(guī)定時間內(nèi)具備開攤狀態(tài)，并制定相關(guān)獎罰措施。 與政府各部門 建立 的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費優(yōu)惠，實行統(tǒng)一交稅， 輔助 經(jīng)營，降低經(jīng)營 綜合 成本 ，為商戶營造良好的經(jīng)營大環(huán)境 。 為維護項目全體物業(yè)使用人的合法權(quán)益及公共環(huán)境和秩序，保障項目的安全與合理使用，營造舒適、高檔的娛樂、購物環(huán)境，制定本管理規(guī)約 基礎(chǔ)管理體系 Part . 5 項目基礎(chǔ)管理措施 注：公共關(guān)系管理并無范本要求，是藍光旨在保障項目良好管理基礎(chǔ)上，在管理過程中，能夠與政府與商家、客戶建立良好關(guān)系，協(xié)調(diào)項目內(nèi)部的管理經(jīng)驗，建立良好公共關(guān)系屬藍光義務(wù)。 項目造活后才有可能向商家收取。 以此為前提，進行本案經(jīng)營管理費用建議： 63 項目名稱 物業(yè)類別 物業(yè)管理收費 標準 備注 泰華 服裝與業(yè)市場 300元 /攤位 月 廣告 推廣費 群光廣場 百貨商場 20元 /㎡ 從上表中可見，多數(shù)經(jīng)營者因商家抗性較大，多數(shù)將經(jīng)營費融入物業(yè)費一同收??；而新興商場多數(shù)依靠補貼進行運營。 從第三年起，按照年經(jīng)營費用預(yù)算進行平均，向商家收取經(jīng)營造活費。 時間 預(yù)算總費用（萬元） 費用細項 預(yù)算金額 （萬元） 費用說明 第一年 1200 開業(yè)造勢活動 80 開業(yè)整體賣場氛圍包裝（指引系統(tǒng)、門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型等）；預(yù)算 15萬 開業(yè)慶典及路演、大型推廣及明星造勢活動（明星聘請為主，預(yù)算 20萬）； 開業(yè)大型營銷促銷活動補貼（統(tǒng)一促銷優(yōu)惠，預(yù)算 45萬）； 開業(yè)媒體宣傳 50 開業(yè)前期電視、電臺、公交、戶外、路牌等開業(yè)宣傳 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)日與換季營銷活動；（節(jié)日期活動宣傳、如國慶、圣誕） 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（合計 20萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 150 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日氛圍營造（門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型、現(xiàn)場活動搭建、布置等），首年需要多次活動、氛圍包裝項目，帶動人氣 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導(dǎo)視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ；（預(yù)留廣告位搭建，指示系統(tǒng)的更換等） 經(jīng)營補貼 550 穩(wěn)商政策實施相關(guān)管理費用補貼；（見右表） 招商促進及政策性優(yōu)惠；（租金減免） 商家大型營銷活動經(jīng)營性補貼 ；（打折促銷活動） 商家聯(lián)誼活動經(jīng)費；（聯(lián)誼商家） 1200 66 第二、三年運營明細 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標構(gòu)成與估算 第二三年依