【正文】 普及消防自救知識； ? 敲山震虎策略 ?嚴(yán)格組織日常秩序維護隊伍的訓(xùn)練，做到演練顯性化，強化商家對市場安保信心，威懾社會閑雜人員； ?關(guān)鍵交通節(jié)點，設(shè)立巡檢和值班崗?fù)?，保障市場無安保盲點； ? 公關(guān)維護策略 ?維護派出所、消防大隊、工商質(zhì)檢等直屬主管部門公共關(guān)系，應(yīng)對突發(fā)事件； ?組織秩序維護隊伍與直屬部門開展體育和交流活動，建立良好的互動機制； ?組織節(jié)氣對相關(guān)部門的慰問； ?維護相關(guān)社會關(guān)系，應(yīng)對突發(fā)事件； 57 二、風(fēng)險應(yīng)對策略 Part . 4 運營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略 各項費用收繳 墊付裝修費收回 代收代繳費用收取 ?運營基礎(chǔ)策略 ?市場是運營管理公司存在的載體，商家是運營服務(wù)的對象和經(jīng)濟收入來源，提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題，才是各項費用收取和降低財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)； ?指標(biāo)考核策略 ?制定月度季度經(jīng)濟指標(biāo)考核機制，與費用收繳部門及員工績效掛鉤，督促相關(guān)費用收??； ?將費用收取納入年度經(jīng)濟指標(biāo)考核，與員工及部門年終績效掛鉤，重獎重罰，激勵員工全力收繳； ?機制管控策略 ?建立月度、季度、年度財務(wù)預(yù)核算和報表制度，掌控整個項目運營狀況，做好財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和資產(chǎn)掌控，指導(dǎo)項目運營策略的制度和調(diào)整； ?建立分階段，建立各類欠費清理、收繳和獎懲機制，降低財務(wù)呆賬率； ?風(fēng)險規(guī)避策略 ?根據(jù)市場運營實際情況，分階段實施多種經(jīng)營，降低代收代繳等低產(chǎn)出類業(yè)務(wù)的管控風(fēng)險和人力成本； ?不開展預(yù)支墊付類經(jīng)濟活動，規(guī)避相關(guān)呆賬風(fēng)險； 58 Part . 5 項目基礎(chǔ)管理措施 ? 項目管理體系及附件 59 管理規(guī)約 管理手冊 交房方案 *公共關(guān)系管理 管理服務(wù)范本 項目五大管理措施保障 經(jīng)營 管理 推廣 物業(yè)管理是項目正常經(jīng)營活動開展和良好經(jīng)營環(huán)境形成的保障，基礎(chǔ)管理則是項目經(jīng)營造活、持續(xù)發(fā)展和運管管理收益的核心。 明確項目組織架構(gòu)，對四大管理職能機構(gòu)提出工作規(guī)范要求，規(guī)范每個職能崗位工作明細(xì)及工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)進行收取，前期補貼費用較高。 在項目未造活時，此部分費用由開發(fā)商進行補貼。月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費 5元 /㎡ 成都市部分商業(yè)項目物業(yè)管理收費情況一覽表 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 例：成都項目收費 根據(jù)案例，建議本案經(jīng)營物業(yè)管理費用收取。 64 項目運營成本匯總 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 項目前期銷售期，應(yīng)預(yù)留 3000萬資金，用作 3年內(nèi)營銷造活補貼。 合計 3000萬元 65 第一年運營費用明細(xì) Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 第一年運營費用保守預(yù)算為 1200萬元。 68 辦公、治消、保潔費用構(gòu)成 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 項目（辦公費） 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費用 1200 14400 2 交通費用 800 9600 3 接待費用 400 4800 4 飲水費 600 7200 5 辦公室能耗 450 5400 6 通訊費用 1400 16800 含網(wǎng)費 7 公眾責(zé)任險 1000 12023 小 計 5850 70200 辦公費 項目（治消費） 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 常規(guī)用品 800 9600 含對講機費用 分?jǐn)? 2 消防記錄用紙及色帶 150 1800 3 監(jiān)控用耗材分?jǐn)? 100 1200 4 能耗分?jǐn)? 600 7200 寢室、監(jiān)控 5 秩序維護培訓(xùn)費用 300 3600 6 其它低耗品 100 1200 小 計 2050 24600 治消費 項目 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 保潔外包費用 37500 450000 2 垃圾清運 400 4800 3 外墻清洗 / / 4 化糞池處理 500 6000 5 綠化養(yǎng)護外包費用 / / 6 綠化租擺費用 800 9600 小 計 39200 470400 保潔綠化 69 設(shè)備管理費用構(gòu)成 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號 項目（設(shè)備管理） 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 通訊費用 0 含對講機費用分?jǐn)? 2 設(shè)備人員培訓(xùn)審證費用 0 3 日常工具 0 4 日常維修費 0 5 設(shè)備能耗 0 6 不可預(yù)測費用 0 小計 0 0 設(shè)備管理費一 序號 項 目（設(shè)備檢驗） 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 1 變壓器耐壓、繼保年檢 \高壓器具測試 0 2 電梯年檢 0 3 水箱清洗 0 4 建筑物避雷測試 0 合 計 0 0 設(shè)備管理費二 序號 項目（設(shè)備外包） 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 1 消控設(shè)備 0 2 電梯維保 0 3 光彩工程 0 4 中央空調(diào) 0 合 計 0 0 設(shè)備管理費三 70 人力成本構(gòu)成 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 人力成本 人數(shù) 計薪月數(shù) 職 務(wù) 月工資 標(biāo)準(zhǔn) 年度工資費用合計 （ 12月） 年終獎勵 其他獎勵 社保 （單位部分） 公積金 （單位部分） 節(jié)日費 生日費 防暑降 溫費 誤餐費 治消伙 食費 體檢費 工會經(jīng)費 服裝 費 員工意外險 費用合計（月） 費用合計（年） 1 12 項目經(jīng)理 5500 66000 13750 3300 8105 3960 1300 100 150 1512 200 17 8199 98393 1 12 經(jīng)營管理 主管 3200 38400 。 時間 預(yù)算總費用（萬元） 費用細(xì)項 預(yù)算金額 （萬元） 費用說明 第二年 1040 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（ 18萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 120 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 10萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導(dǎo)視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ； 經(jīng)營補貼 550 穩(wěn)商政策實施相關(guān)管理費用補貼； 招商促進及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動經(jīng)營性補貼 ； 商家聯(lián)誼活動經(jīng)費； 合計 1040 第三年 760 年度品牌營銷推廣 120 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（ 10萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 60 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 5萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 80 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導(dǎo)視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ； 經(jīng)營補貼 450 穩(wěn)商政策實施相關(guān)管理費用補貼； 招商促進及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動經(jīng)營性補貼 ； 商家聯(lián)誼活動經(jīng)費；（按第一年的 80%測算） 合計 760 67 項目管理成本匯總 /年 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號 項目 預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費用 70200 按每年 5%遞增 2 治消費 24600 按每年 5%遞增 3 保潔綠化費用 470400 按每年 5%遞增 4 設(shè)備管理費用 0 按每年 5%遞增 5 年度設(shè)備設(shè)施檢測費用 0 按每年 5%遞增 6 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費用 0 按每年 5%遞增 7 人力成本 1713002 按每年 6%遞增 8 稅收及附加 按國家稅率 %計算 合 計 2278202 未計算設(shè)備相關(guān)費用及稅費 項目管理成本匯總由 8部分構(gòu)成： 辦公費用 治消費 保潔綠化費用 設(shè)備管理費用 年度設(shè)備設(shè)施檢測費用 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費用 人力成本 稅收及附加 注：根據(jù)甲方要求，此部分暫丌呈現(xiàn)。 預(yù)計 3年項目培育期運營成本為 2800萬元，備用金 200萬元。（地一、群光）。月 包括：運營費 、廣告 推廣費（開發(fā)商補貼） 萬達廣場 城市綜合體 48元 /㎡ 月 包括： 物管 費 、廣告 推廣費 、稅金（經(jīng)營稅） 地一大道 潮牌服飾城 20元 /㎡ 最少期限 3年。 60 附件一 1. 《 AAA項目交鋪面方案 》 2. 《 AAA項目管理手冊 》 3. 《 AAA項目（臨時）管理規(guī)約 》 4. 《 發(fā)現(xiàn) ?中心街項目物業(yè)綜合管理服務(wù)協(xié)議范本 》 附：附件名錄 附件二 附件三 附件四 61 Part . 6 運營成本構(gòu)成與估算 ? 運營成本構(gòu)成不估算 ? 管理成本構(gòu)成不估算 62 基礎(chǔ)管理費用 經(jīng)營推廣費用 物業(yè)管理費 （元 /㎡ /月） 資產(chǎn)折舊 （元 /㎡ /月） 空調(diào)費 （元 /㎡ /月） 運營費 （元 /㎡ /月） 15 15 10 待定 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 市場承受 物業(yè)管理費 管理費補貼 假定按該標(biāo)準(zhǔn)一年補貼費用 8元 /㎡ /月 32元 /㎡ /月 32*12*48000 =18432023元 項目經(jīng)營管理成本初判 根據(jù)粗算，本案如進行常規(guī)全盤經(jīng)營，未來經(jīng)營成本較高。 為開發(fā)商提供經(jīng)營范本，明細(xì)管理詳細(xì)內(nèi)容，將雙方經(jīng)營建立 在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。 假開攤商戶堅決予以臵換。 （根據(jù)人氣定） 8. 電子商務(wù)服務(wù)：搭建電子商務(wù)平臺，助推商家經(jīng)營服務(wù)水平，擴大商家業(yè)務(wù)覆蓋范圍。 4. 公交車身、視頻及電梯轎廂廣告 —— 南充 主城區(qū)。 核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 氛圍營造 價值挖掘 資源利用 Part . 3 項目運營管理策略 49 公共資源利用 項目可通過對部分公共節(jié)點進行改造，利用，為項目提供功能補充，提供氛圍，同時，增進額外收入： 核心工作： 例：公共節(jié)點及過街通道 例：中心廣場 利用方式列舉： （ 1）項目公共節(jié)點區(qū)域可以擺放臨時性攤位，如奶茶鋪，促銷區(qū)一類，增加收入?yún)^(qū)； （ 2）樓道口等進出口節(jié)點區(qū)域附近，可設(shè)臵廣告位； （ 3）五星花園，人民花園中庭區(qū)域可作為活動舉辦地點，吸引人氣，同時可以進行擺展，增加租金收入； （ 4）過街通道，市區(qū)車輛日益增多，可在項目口標(biāo)注項目為過街通道。這將對公司的后期商業(yè)經(jīng)營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。獎品可以是項目內(nèi)商品，也可以是現(xiàn)金。這種方式管理和運作有一定難度，使用時要慎重。 ? 理念設(shè)計 (MI)：發(fā)展目標(biāo) 、 商街理念、經(jīng)營定位、廣告宣傳語等； ? 行為設(shè)計 (BI)：經(jīng)營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語、行為規(guī)范等； ? 視覺設(shè)計 (VI)：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等 ； 44 造活及置換相關(guān)策略 年度營銷活動策劃 ? 年度營銷計劃概要 ? 項目區(qū)域市場背景分析（包括產(chǎn)品、競爭、宏觀環(huán)境等方面的影響） ? 項目區(qū)域市場的 SWOT分析 ? 年度營銷計劃的目標(biāo)（包括銷售額、購物人次、利潤等） ? 年度營銷活動系列的制定 ? 年度營銷計劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) ? 年度營銷計劃的實施 ? 年度營銷計劃的費用預(yù)算 ? 年度營銷計劃的控制與監(jiān)測 項目整體開業(yè)后，為整合項目商業(yè)資源，提高商業(yè)項目知名度，擴大項目的區(qū)域市場影響力，應(yīng)每年制定定一份詳細(xì)的年度營銷計劃。 ?心理穩(wěn)