【正文】 時(shí)間 預(yù)算總費(fèi)用（萬元） 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 預(yù)算金額 （萬元） 費(fèi)用說明 第一年 1200 開業(yè)造勢(shì)活動(dòng) 80 開業(yè)整體賣場氛圍包裝（指引系統(tǒng)、門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型等）；預(yù)算 15萬 開業(yè)慶典及路演、大型推廣及明星造勢(shì)活動(dòng)（明星聘請(qǐng)為主，預(yù)算 20萬）； 開業(yè)大型營銷促銷活動(dòng)補(bǔ)貼（統(tǒng)一促銷優(yōu)惠，預(yù)算 45萬）； 開業(yè)媒體宣傳 50 開業(yè)前期電視、電臺(tái)、公交、戶外、路牌等開業(yè)宣傳 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)日與換季營銷活動(dòng)；（節(jié)日期活動(dòng)宣傳、如國慶、圣誕） 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動(dòng)實(shí)施；（合計(jì) 20萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 150 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日氛圍營造（門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型、現(xiàn)場活動(dòng)搭建、布置等），首年需要多次活動(dòng)、氛圍包裝項(xiàng)目，帶動(dòng)人氣 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報(bào)紙、電視電臺(tái)、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項(xiàng)目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級(jí) ；（預(yù)留廣告位搭建，指示系統(tǒng)的更換等） 經(jīng)營補(bǔ)貼 550 穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼；（見右表） 招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠；（租金減免） 商家大型營銷活動(dòng)經(jīng)營性補(bǔ)貼 ；（打折促銷活動(dòng)） 商家聯(lián)誼活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；（聯(lián)誼商家） 1200 66 第二、三年運(yùn)營明細(xì) Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 第二三年依次遞減。 從上表中可見，多數(shù)經(jīng)營者因商家抗性較大，多數(shù)將經(jīng)營費(fèi)融入物業(yè)費(fèi)一同收??；而新興商場多數(shù)依靠補(bǔ)貼進(jìn)行運(yùn)營。 以此為前提，進(jìn)行本案經(jīng)營管理費(fèi)用建議： 63 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類別 物業(yè)管理收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 備注 泰華 服裝與業(yè)市場 300元 /攤位 為維護(hù)項(xiàng)目全體物業(yè)使用人的合法權(quán)益及公共環(huán)境和秩序，保障項(xiàng)目的安全與合理使用，營造舒適、高檔的娛樂、購物環(huán)境，制定本管理規(guī)約 基礎(chǔ)管理體系 Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施 注：公共關(guān)系管理并無范本要求，是藍(lán)光旨在保障項(xiàng)目良好管理基礎(chǔ)上，在管理過程中，能夠與政府與商家、客戶建立良好關(guān)系，協(xié)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)部的管理經(jīng)驗(yàn)，建立良好公共關(guān)系屬藍(lán)光義務(wù)。 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 商戶假開攤造成閑置 55 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 ?資源儲(chǔ)備策略 ?商源儲(chǔ)備： 招商部門做好商家溝通，掌握競爭性市場和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，建立各級(jí)各類商家跟蹤和回訪機(jī)制，做好商源儲(chǔ)備； ?以商引商： 針對(duì)難點(diǎn)區(qū)域，委托具備行業(yè)影響力和資源的龍頭商家進(jìn)行招商，同時(shí)給予一定的招商傭金，保障市場招商開攤率和運(yùn)營收益； ?經(jīng)營調(diào)整策略 ?根據(jù)行業(yè)發(fā)展和市場各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)和經(jīng)營管理思路弱化市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加運(yùn)營盈利能力； ?強(qiáng)勢(shì)管理策略 ?強(qiáng)制開攤管理： 所有商家必須在經(jīng)營管理公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)具備開攤狀態(tài)，并制定相關(guān)獎(jiǎng)罰措施。 3. 線上主流媒體 —— 《 南充 日?qǐng)?bào)》、《 南充晚報(bào) 》等合作媒體刊登市場信息。 常見的營銷推廣方案分為以下幾種： 核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 VI宣傳 營銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 47 造活及置換相關(guān)策略 商場商家文化活動(dòng) 經(jīng)營管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時(shí)間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動(dòng)，加強(qiáng)商家之間感情上的聯(lián)系，同時(shí)使他們對(duì)區(qū)域市場產(chǎn)生一種歸屬感。 ?返購物券法 消費(fèi)者購買大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送一定金額的購物券。 ?以公共交通車為載體，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。 ? 貸款服務(wù)： 協(xié)助經(jīng)營者辦理必要的流動(dòng)資金銀行貸款服務(wù)。 ? 在商圈內(nèi)大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 38 ? 進(jìn)店商品 符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位， 確保商品質(zhì)量 ； ? 建立公示商家誠信宣言， 嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十 ； 實(shí)行商品質(zhì)量“三包” ； ? 聯(lián)合工商質(zhì)檢部門， 對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢 ； 安全防范 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營 管理策略 管理策略 商品質(zhì)量指標(biāo)： 經(jīng)營規(guī)范 商品質(zhì)量規(guī)范： 核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 39 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 客戶策略 ? 擁有方便購物的商品和服務(wù)的組合（如周期性的商品，促銷宣傳單，標(biāo)明區(qū)位），它融合了商品、服務(wù)和價(jià)格三個(gè)方面的要素。 ? 商家 廣告 管理 ： 商家 品牌和商品宣傳 海報(bào) 、 POP等，按規(guī)定 進(jìn)行 展示、不得亂貼亂掛； ? 現(xiàn)場促銷 管理 ： 商家 促銷活動(dòng)應(yīng)遵守 項(xiàng)目 統(tǒng)一 規(guī)劃 和要求，不得破壞商業(yè)賣場正常的經(jīng)營秩序。 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 經(jīng)營檢測(cè) 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 ? 經(jīng)營 輔導(dǎo)： 店員培訓(xùn)，外出 參觀 ，專家講習(xí)， 商戶 交流會(huì)，銷售服務(wù)與建議等。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 經(jīng)營檢測(cè) 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備商家與原商家無縫置換 30 補(bǔ)位招商及評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ?后期補(bǔ)位招商目標(biāo)： 自正式開業(yè)起 8個(gè)月后，項(xiàng)目開攤率保持在 80％以上； 自正式開業(yè)起 12個(gè)月后，項(xiàng)目開攤率保持在 85％以上。開業(yè)期間主要是針對(duì)人流量對(duì)商家的安全、促銷活動(dòng)的誤解與糾紛、商家需要的臨時(shí)幫助等等突發(fā)情況。演藝活動(dòng)的過程中要穿插有關(guān)本項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。同時(shí)，進(jìn)行品牌宣傳。 經(jīng)營策略 先試營業(yè)后正式開業(yè)。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項(xiàng)目五大經(jīng)營管理策略 通過 經(jīng)營 +管理 +客戶 +品牌 策略提供運(yùn)營保障，加上對(duì) 公共資源利用 ，為項(xiàng)目創(chuàng)造溢價(jià)。 分階段運(yùn)營目標(biāo)。 運(yùn)營管理總體系。 運(yùn)營管理思路前提 本案經(jīng)營管理以統(tǒng)一為前提。 ◎品牌管理 體系 打造項(xiàng)目品牌，持續(xù)提升市場影響力，保障商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營，支撐企業(yè)品牌的提升。 9 后期：資產(chǎn)保值增值 前期：支撐開發(fā) 中期：招商保障 后期：經(jīng)營旺場 前期：支持銷售 運(yùn)營管理六大核心目的 后期：盈利增收 ? 通過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為本項(xiàng)目開發(fā)提供支持和服務(wù)； ? 通過專業(yè)運(yùn)營管理，提振信心，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功銷售，同時(shí)規(guī)避返租模式的市場風(fēng)險(xiǎn)； ? 組織與配合項(xiàng)目主力店招商、前期全面招商和后期臵換與補(bǔ)位招商工作，保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營，保障業(yè)主租金和運(yùn)營管理公司收益； ? 盤活項(xiàng)目與社會(huì)資源，通過各類營銷宣傳形式實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)營旺場，是保障商業(yè)、業(yè)主、運(yùn)營管理公司收益的基礎(chǔ)； ? 通過項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營和優(yōu)質(zhì)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租金價(jià)值的持續(xù)提升和項(xiàng)目運(yùn)營管理版塊盈利增收； ? 打造項(xiàng)目品質(zhì)，樹立項(xiàng)目區(qū)域知名度，促進(jìn)項(xiàng)目資產(chǎn)升值溢價(jià)，保障業(yè)主投資收益； 項(xiàng)目經(jīng)營的功能性目的。 2 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn) Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 Part . 4 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施 Part . 6 運(yùn)營成本構(gòu)成與估算 目 錄 3 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn) ? 項(xiàng)目經(jīng)營管理目的 ? 項(xiàng)目經(jīng)營難點(diǎn) 從社會(huì)層面出發(fā) “五方滿意的項(xiàng)目運(yùn)營目的” I. —— 租金收益 —— 文化價(jià)值 Ⅱ. Ⅲ. —— 投資回報(bào) 開發(fā)商滿意 政府滿意 投資者滿意 ?代表城市地下的名片 ?體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái) ?提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 ?獲得預(yù)期投資收益 ?企業(yè)形象得到提升 ?后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)積累口碑 ?有穩(wěn)定的投資回報(bào) ?有持續(xù)增長的投資收益 ?有競爭力的租賃市場 Ⅳ. —— 經(jīng)營效果 經(jīng)營商滿意 ?降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ?良好的經(jīng)營價(jià)值和利潤空間，可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài) AAA成功的核心理念：收益最大化、滿足投資回報(bào)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效果、符合市場需求，同時(shí)創(chuàng)造文化 Ⅳ. —— 符合需求 消費(fèi)者滿意 ?滿足消費(fèi)、休閑和以及過街體驗(yàn)的需求 4 一、帶給各方的運(yùn)營目的 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn) 社會(huì)共贏目的。0 |AAA 市場化運(yùn)營策略方案 1 前言 博通 |AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已取得良好業(yè)績。 5 a） 項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營？ b） 一般客戶對(duì)地下商業(yè)接受度丌高，認(rèn)為品質(zhì)丌強(qiáng)，如何改變觀念？ c） 各商家實(shí)力丌同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶認(rèn)知度丌一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？ d） 現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營？如果運(yùn)營失敗如何調(diào)整？ e） 聯(lián)營商家無法提供租金，散戶商家實(shí)力丌強(qiáng)，如遇退場，如何把控？ 廣元 ∣ 地下 氛圍 ∣ 初起 對(duì)于南充客戶而言，地下商業(yè)是完全陌生的業(yè)態(tài)，市場接受度未知。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 運(yùn)營管理思路前提 10 九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系 ◎營銷推廣 體系 ◎物業(yè)服務(wù) 體系 ◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 ◎資產(chǎn)掌控 體系 ◎經(jīng)營服務(wù) 體系 ◎ 資源整合體系 ◎衍 生 產(chǎn)品 體系 ◎品牌管理 體系 ◎招商臵換 體系 支撐開發(fā)、支持銷售、招商保障 經(jīng)營旺場、資產(chǎn)增值、盈利增收 結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營管理從基礎(chǔ)物業(yè)管理到招商經(jīng)營，從資源整合到經(jīng)營旺場，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六大核心目的。 ◎衍 生 產(chǎn)品 體系 在各類后期運(yùn)營業(yè)務(wù)體系中，探索新的盈利模式和利潤增長點(diǎn)，創(chuàng)新挖掘 滿足各方利益而衍伸相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，如房屋經(jīng)紀(jì) 等。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 13 工程維護(hù) 秩序維護(hù) 環(huán)境維護(hù) 客戶服務(wù) 商戶服務(wù) 一站式服務(wù)中心 項(xiàng)目一站式服務(wù)中心作為項(xiàng)目物業(yè)管理的核心，擔(dān)負(fù)商家服務(wù)、客戶咨詢投訴、日常維護(hù)和突發(fā)事件處理的信息中轉(zhuǎn)站和調(diào)度中心，信息的集中化管理，能夠?qū)⑿枨笥行Х诸悅鬟_(dá)，同時(shí)跟蹤事件處理進(jìn)度和結(jié)果，提升項(xiàng)目的管理效能；一站式服務(wù)中心也是項(xiàng)目服務(wù)形象、管理形象的窗口，有利樹立良好的運(yùn)營管理形象。 15 運(yùn)營管理思路 前期招商 項(xiàng)目開街 策劃：包裝、推廣 招商置換、穩(wěn)商 公共資源利用 基礎(chǔ)管理 管理介入 經(jīng)營 管理 三路齊驅(qū)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營 運(yùn)營準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目培育階段 運(yùn)營成熟階段 項(xiàng)目核心運(yùn)營思路：推廣、經(jīng)營、管理并駕齊驅(qū)，通過推廣、經(jīng)營及成熟的物業(yè)管理，成功運(yùn)營項(xiàng)目。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 17 前期介入階段 ? 經(jīng)營管理公司注冊(cè)與物業(yè)資質(zhì)取得； ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化； ? 組織實(shí)施首次招商工作； ? 與開發(fā)公司簽訂 《 委托管理合同 》 ； ? 經(jīng)營管理咨詢和答疑（項(xiàng)目銷售配合）； ? 物業(yè)服務(wù)定級(jí)，相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)備； ? 編制商業(yè)經(jīng)營管理制度； ? 編制 《 前期物業(yè)協(xié)議 》 、 《 臨時(shí)管理公約 》 與 《 消防責(zé)任書 》 ； ? 人員招聘、組織與培訓(xùn)； ? 交房配合，與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議； ? 商鋪及物業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn)； ? 商家入駐配合與裝修管理； ? 開業(yè)準(zhǔn)備工作； ? 搭建組織構(gòu)架，完善各項(xiàng)制度，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)； ? 確保首招成功，支撐項(xiàng)目開業(yè)； ? 做好銷售各項(xiàng)配合工作； 核心工作： 前期介入階段工作內(nèi)容。 怎樣去 經(jīng)營造活？ 怎樣創(chuàng)造更高收益？ 經(jīng)營 管理 推廣 23 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 經(jīng)營策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 開街策略 經(jīng)營監(jiān)測(cè) 招商置換 商源儲(chǔ)備 穩(wěn)商策略 管理策略 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營 安全防范 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 VI宣傳 營銷活動(dòng) 氛圍營造 價(jià)值挖掘 ? 項(xiàng)目運(yùn)營策略分為五大運(yùn)營管理策略，同時(shí)，各策略再細(xì)分為多項(xiàng)策略在實(shí)操層面。 ?試營業(yè)區(qū)域前半個(gè)月商鋪的簽