【正文】 時間 預算總費用（萬元） 費用細項 預算金額 （萬元） 費用說明 第一年 1200 開業(yè)造勢活動 80 開業(yè)整體賣場氛圍包裝（指引系統(tǒng)、門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型等）；預算 15萬 開業(yè)慶典及路演、大型推廣及明星造勢活動（明星聘請為主，預算 20萬）； 開業(yè)大型營銷促銷活動補貼（統(tǒng)一促銷優(yōu)惠，預算 45萬）； 開業(yè)媒體宣傳 50 開業(yè)前期電視、電臺、公交、戶外、路牌等開業(yè)宣傳 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)日與換季營銷活動；（節(jié)日期活動宣傳、如國慶、圣誕） 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（合計 20萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 150 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日氛圍營造（門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型、現(xiàn)場活動搭建、布置等），首年需要多次活動、氛圍包裝項目，帶動人氣 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ；（預留廣告位搭建，指示系統(tǒng)的更換等） 經營補貼 550 穩(wěn)商政策實施相關管理費用補貼；（見右表） 招商促進及政策性優(yōu)惠；（租金減免） 商家大型營銷活動經營性補貼 ；（打折促銷活動） 商家聯(lián)誼活動經費；（聯(lián)誼商家） 1200 66 第二、三年運營明細 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 第二三年依次遞減。 從上表中可見，多數(shù)經營者因商家抗性較大，多數(shù)將經營費融入物業(yè)費一同收??；而新興商場多數(shù)依靠補貼進行運營。 以此為前提，進行本案經營管理費用建議： 63 項目名稱 物業(yè)類別 物業(yè)管理收費 標準 備注 泰華 服裝與業(yè)市場 300元 /攤位 為維護項目全體物業(yè)使用人的合法權益及公共環(huán)境和秩序，保障項目的安全與合理使用，營造舒適、高檔的娛樂、購物環(huán)境，制定本管理規(guī)約 基礎管理體系 Part . 5 項目基礎管理措施 注：公共關系管理并無范本要求，是藍光旨在保障項目良好管理基礎上，在管理過程中，能夠與政府與商家、客戶建立良好關系，協(xié)調項目內部的管理經驗，建立良好公共關系屬藍光義務。 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 商戶假開攤造成閑置 55 二、風險應對策略 Part . 4 運營管理風險及應對策略 ?資源儲備策略 ?商源儲備： 招商部門做好商家溝通，掌握競爭性市場和行業(yè)發(fā)展狀況，建立各級各類商家跟蹤和回訪機制，做好商源儲備； ?以商引商： 針對難點區(qū)域，委托具備行業(yè)影響力和資源的龍頭商家進行招商，同時給予一定的招商傭金，保障市場招商開攤率和運營收益； ?經營調整策略 ?根據(jù)行業(yè)發(fā)展和市場各類業(yè)態(tài)的經營狀況，及時調整業(yè)態(tài)和經營管理思路弱化市場經營風險，增加運營盈利能力； ?強勢管理策略 ?強制開攤管理： 所有商家必須在經營管理公司規(guī)定時間內具備開攤狀態(tài)，并制定相關獎罰措施。 3. 線上主流媒體 —— 《 南充 日報》、《 南充晚報 》等合作媒體刊登市場信息。 常見的營銷推廣方案分為以下幾種： 核心工作： 造活及置換相關策略 VI宣傳 營銷活動 品牌宣傳 Part . 3 項目運營管理策略 47 造活及置換相關策略 商場商家文化活動 經營管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動，加強商家之間感情上的聯(lián)系，同時使他們對區(qū)域市場產生一種歸屬感。 ?返購物券法 消費者購買大宗或高價格商品時贈送一定金額的購物券。 ?以公共交通車為載體，進行項目宣傳。 ? 貸款服務： 協(xié)助經營者辦理必要的流動資金銀行貸款服務。 ? 在商圈內大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。 Part . 3 項目運營管理策略 38 ? 進店商品 符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質定位， 確保商品質量 ； ? 建立公示商家誠信宣言， 嚴禁假冒偽劣產品，假一罰十 ； 實行商品質量“三包” ； ? 聯(lián)合工商質檢部門， 對商品質量進行抽檢 ； 安全防范 品質管理 規(guī)范經營 管理策略 管理策略 商品質量指標： 經營規(guī)范 商品質量規(guī)范： 核心工作： Part . 3 項目運營管理策略 39 客戶體驗 客戶便捷 客戶策略 ? 擁有方便購物的商品和服務的組合（如周期性的商品，促銷宣傳單，標明區(qū)位），它融合了商品、服務和價格三個方面的要素。 ? 商家 廣告 管理 ： 商家 品牌和商品宣傳 海報 、 POP等，按規(guī)定 進行 展示、不得亂貼亂掛； ? 現(xiàn)場促銷 管理 ： 商家 促銷活動應遵守 項目 統(tǒng)一 規(guī)劃 和要求，不得破壞商業(yè)賣場正常的經營秩序。 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經營檢測 開街策略 經營策略 Part . 3 項目運營管理策略 ? 經營 輔導： 店員培訓，外出 參觀 ，專家講習， 商戶 交流會，銷售服務與建議等。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經營檢測 開街策略 經營策略 Part . 3 項目運營管理策略 實現(xiàn)儲備商家與原商家無縫置換 30 補位招商及評級標準 ?后期補位招商目標： 自正式開業(yè)起 8個月后，項目開攤率保持在 80％以上； 自正式開業(yè)起 12個月后，項目開攤率保持在 85％以上。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發(fā)情況。演藝活動的過程中要穿插有關本項目的介紹和宣傳、商家。同時，進行品牌宣傳。 經營策略 先試營業(yè)后正式開業(yè)。 Part . 3 項目運營管理策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項目五大經營管理策略 通過 經營 +管理 +客戶 +品牌 策略提供運營保障，加上對 公共資源利用 ，為項目創(chuàng)造溢價。 分階段運營目標。 運營管理總體系。 運營管理思路前提 本案經營管理以統(tǒng)一為前提。 ◎品牌管理 體系 打造項目品牌，持續(xù)提升市場影響力，保障商業(yè)項目的持續(xù)經營，支撐企業(yè)品牌的提升。 9 后期：資產保值增值 前期：支撐開發(fā) 中期：招商保障 后期：經營旺場 前期：支持銷售 運營管理六大核心目的 后期：盈利增收 ? 通過積累管理經驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為本項目開發(fā)提供支持和服務； ? 通過專業(yè)運營管理，提振信心，實現(xiàn)項目成功銷售，同時規(guī)避返租模式的市場風險； ? 組織與配合項目主力店招商、前期全面招商和后期臵換與補位招商工作，保障項目持續(xù)運營，保障業(yè)主租金和運營管理公司收益； ? 盤活項目與社會資源，通過各類營銷宣傳形式實行項目經營旺場，是保障商業(yè)、業(yè)主、運營管理公司收益的基礎； ? 通過項目商業(yè)運營和優(yōu)質管理，實現(xiàn)項目租金價值的持續(xù)提升和項目運營管理版塊盈利增收； ? 打造項目品質，樹立項目區(qū)域知名度，促進項目資產升值溢價，保障業(yè)主投資收益； 項目經營的功能性目的。 2 Part . 1 項目經營管理目的及難點 Part . 2 項目運營管理思路 Part . 3 項目運營管理策略 Part . 4 運營管理風險及應對策略 Part . 5 項目基礎管理措施 Part . 6 運營成本構成與估算 目 錄 3 Part . 1 項目經營管理目的及難點 ? 項目經營管理目的 ? 項目經營難點 從社會層面出發(fā) “五方滿意的項目運營目的” I. —— 租金收益 —— 文化價值 Ⅱ. Ⅲ. —— 投資回報 開發(fā)商滿意 政府滿意 投資者滿意 ?代表城市地下的名片 ?體現(xiàn)城市文化的舞臺 ?提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 ?獲得預期投資收益 ?企業(yè)形象得到提升 ?后續(xù)商業(yè)項目開發(fā)積累口碑 ?有穩(wěn)定的投資回報 ?有持續(xù)增長的投資收益 ?有競爭力的租賃市場 Ⅳ. —— 經營效果 經營商滿意 ?降低經營風險 ?良好的經營價值和利潤空間，可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài) AAA成功的核心理念：收益最大化、滿足投資回報、實現(xiàn)經營效果、符合市場需求，同時創(chuàng)造文化 Ⅳ. —— 符合需求 消費者滿意 ?滿足消費、休閑和以及過街體驗的需求 4 一、帶給各方的運營目的 Part . 1 項目經營管理目的及難點 社會共贏目的。0 |AAA 市場化運營策略方案 1 前言 博通 |AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已取得良好業(yè)績。 5 a） 項目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進行運營？ b） 一般客戶對地下商業(yè)接受度丌高，認為品質丌強，如何改變觀念？ c） 各商家實力丌同造成項目各區(qū)間客戶認知度丌一，如何帶動各區(qū)間人氣？ d） 現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運營？如果運營失敗如何調整？ e） 聯(lián)營商家無法提供租金，散戶商家實力丌強，如遇退場，如何把控？ 廣元 ∣ 地下 氛圍 ∣ 初起 對于南充客戶而言，地下商業(yè)是完全陌生的業(yè)態(tài)，市場接受度未知。 Part . 2 項目運營管理思路 運營管理思路前提 10 九大運營業(yè)務體系 ◎營銷推廣 體系 ◎物業(yè)服務 體系 ◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 ◎資產掌控 體系 ◎經營服務 體系 ◎ 資源整合體系 ◎衍 生 產品 體系 ◎品牌管理 體系 ◎招商臵換 體系 支撐開發(fā)、支持銷售、招商保障 經營旺場、資產增值、盈利增收 結合藍光嘉寶商業(yè)公司項目實際運營管理經驗，針對發(fā)現(xiàn)中心街的實際情況，我們將項目的運營管理從基礎物業(yè)管理到招商經營，從資源整合到經營旺場，劃分為九大體系，不同業(yè)務體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實現(xiàn)項目六大核心目的。 ◎衍 生 產品 體系 在各類后期運營業(yè)務體系中，探索新的盈利模式和利潤增長點，創(chuàng)新挖掘 滿足各方利益而衍伸相關業(yè)務產品，如房屋經紀 等。 Part . 2 項目運營管理思路 13 工程維護 秩序維護 環(huán)境維護 客戶服務 商戶服務 一站式服務中心 項目一站式服務中心作為項目物業(yè)管理的核心，擔負商家服務、客戶咨詢投訴、日常維護和突發(fā)事件處理的信息中轉站和調度中心，信息的集中化管理，能夠將需求有效分類傳達，同時跟蹤事件處理進度和結果，提升項目的管理效能；一站式服務中心也是項目服務形象、管理形象的窗口，有利樹立良好的運營管理形象。 15 運營管理思路 前期招商 項目開街 策劃：包裝、推廣 招商置換、穩(wěn)商 公共資源利用 基礎管理 管理介入 經營 管理 三路齊驅實現(xiàn)成功運營 運營準備階段 項目培育階段 運營成熟階段 項目核心運營思路：推廣、經營、管理并駕齊驅，通過推廣、經營及成熟的物業(yè)管理，成功運營項目。 Part . 2 項目運營管理思路 項目運營管理思路 17 前期介入階段 ? 經營管理公司注冊與物業(yè)資質取得； ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化； ? 組織實施首次招商工作； ? 與開發(fā)公司簽訂 《 委托管理合同 》 ； ? 經營管理咨詢和答疑（項目銷售配合）； ? 物業(yè)服務定級，相關收費項目報備； ? 編制商業(yè)經營管理制度； ? 編制 《 前期物業(yè)協(xié)議 》 、 《 臨時管理公約 》 與 《 消防責任書 》 ； ? 人員招聘、組織與培訓； ? 交房配合，與業(yè)主簽訂相關前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議； ? 商鋪及物業(yè)設施設備交驗； ? 商家入駐配合與裝修管理； ? 開業(yè)準備工作； ? 搭建組織構架，完善各項制度，杜絕法律風險； ? 確保首招成功，支撐項目開業(yè)； ? 做好銷售各項配合工作； 核心工作： 前期介入階段工作內容。 怎樣去 經營造活？ 怎樣創(chuàng)造更高收益？ 經營 管理 推廣 23 Part . 3 項目運營管理策略 經營策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項目運營管理策略 開街策略 經營監(jiān)測 招商置換 商源儲備 穩(wěn)商策略 管理策略 品質管理 規(guī)范經營 安全防范 客戶體驗 客戶便捷 VI宣傳 營銷活動 氛圍營造 價值挖掘 ? 項目運營策略分為五大運營管理策略，同時，各策略再細分為多項策略在實操層面。 ?試營業(yè)區(qū)域前半個月商鋪的簽