【正文】 2023/2/32023/2/32023/2/32/3/2023 7:22:24 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/32023/2/32023/2/3Friday, February 3, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 經(jīng)營(yíng)性分析：雖然不允許經(jīng)營(yíng)，但據(jù)有關(guān)方面介紹，武漢市教育部門落實(shí)上述兩種模式中有 9種具體做法，允許采取多種性合作，引入優(yōu)質(zhì)教育資源，與名校合作辦學(xué)。 運(yùn)營(yíng)主體：中信集團(tuán)獲得國(guó)家體育場(chǎng) 30年的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。 經(jīng)營(yíng)性分析：一是武漢市 2023年土地公開市場(chǎng)曾成功交易兩塊停車場(chǎng)用地，交易價(jià)格達(dá) /畝和 /畝，地塊規(guī)劃停車場(chǎng)用地具可經(jīng)營(yíng)性。 經(jīng)營(yíng)性分析：空間上與周邊物業(yè)不可分割且相對(duì)圍合聚集，通過(guò)與會(huì)展、商業(yè)、酒店物業(yè)一道經(jīng)營(yíng)管理，可以提升周邊物業(yè)價(jià)值品味、檔次，樹立商務(wù)區(qū)高端形象，經(jīng)營(yíng)上可以通過(guò)周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)日常廣場(chǎng)管理費(fèi)用支出。 減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設(shè)施未來(lái)價(jià)值利用空間； 建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)管理 ； 增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘公共設(shè)施潛在價(jià)值留下空間； 作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的 CBD品牌效應(yīng)。 道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施由政府建設(shè)。 ? 滿足服務(wù)區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)各種公共設(shè)施的需求。 地下空間 政府政策 目前，我國(guó)關(guān)于地下空間利用方面的專門立法尚屬空白，僅存在相關(guān)的單行法及一些地方性法規(guī)。 預(yù)留教育 配套用地 開發(fā)流程： 繳納教 育配套費(fèi) 或者開發(fā)商 建設(shè)學(xué)校設(shè)施 移交教育 部門管理 工程建設(shè) 根據(jù)城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設(shè)體育館。 ? 單獨(dú)收取居住區(qū)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 按照一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)用地上居住建筑面積，單獨(dú)收取居住配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)，政府建立專項(xiàng)帳戶，?？顚Ｓ?。 產(chǎn)品無(wú)形性 ? 從設(shè)施形態(tài)上看，不同于市政基礎(chǔ)設(shè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋的布局方 式，而更多的是以點(diǎn)狀分布為主。 結(jié)合對(duì) CBD各類公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性、優(yōu)劣勢(shì)的分 析，提出 山、湖、廣場(chǎng)等公共設(shè)施開發(fā)經(jīng)營(yíng) 具體 策略， 投資建設(shè)管理模式以及下一步開展工作的建議。 經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施 ? 這類設(shè)施與居民生活關(guān)系密切，涉及城市整體功能和公共利益。 規(guī)劃要求 綠化、設(shè)施、功能、商業(yè)配套等統(tǒng)一進(jìn)行全面規(guī)劃。 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì) 及審批 開發(fā)流程： 建委報(bào)建 申報(bào) 立項(xiàng) 編寫 可研 建成后 運(yùn)營(yíng) 及移交 作為公共服務(wù)設(shè)施，在開發(fā)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目一般由開發(fā)商預(yù)留出開發(fā) 用地，或者建成地面建筑后，無(wú)償移交給相關(guān)管理部門使用。 規(guī)劃要求 要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調(diào)性。 目前公共設(shè)施已改為開發(fā)區(qū)自主建設(shè)，每年維護(hù) 管理包袱很重，不包括綠化植樹，每年維護(hù)管理 約 6000萬(wàn)（含武漢體育中心）。 所有移交公共設(shè)施投資通過(guò)出售區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地 的收益予以償還。 根據(jù)規(guī)劃，實(shí)際享用湖岸線物業(yè)約占湖的 1/3； 增加后期維護(hù)管理每年約600萬(wàn)費(fèi)用投入； 增加公司物業(yè)管理外其他風(fēng)險(xiǎn)。 增加廣場(chǎng)公共行政管理壓力。 由于不同開發(fā)商運(yùn)營(yíng)水平的差異導(dǎo)致 CBD配套服務(wù)參差不齊。 4000畝內(nèi)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 上海人民廣場(chǎng)地下空間 上海的地下空間開發(fā)利用已超過(guò) 1600萬(wàn)平方米，并已形成人民廣場(chǎng)、徐家匯、五角場(chǎng)、鐵路上海站、上海南站五大“地下城區(qū)”。 開發(fā)商替政府建成相關(guān)公共設(shè)施項(xiàng)目后移交給對(duì)口的行政主管部門，并爭(zhēng)取相關(guān)優(yōu)惠政策。 2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/3 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 3日星期五 2023/2/32023/2/32023/2/3 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 3日星期五 2023/2/32023/2/32023/2/3 1楚塞三湘接，荊門九派通。 鑒于地下空間項(xiàng)目的前沿性和復(fù)雜性，建議對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資可行性和市場(chǎng)化模式以及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)可行性等問(wèn)題繼續(xù)進(jìn)行深化研究。 經(jīng)營(yíng)分析：與政府部門合作，通過(guò) 戶外廣告規(guī)劃， 爭(zhēng)取取得商務(wù)區(qū)代建道路及各物業(yè)上所有的廣告位租賃權(quán)（廣告位置設(shè)置的權(quán)利）及成立廣告公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)布權(quán)（發(fā)布和刊登廣告主委托的廣告的權(quán)利），促成對(duì)該地廣告租賃權(quán)及發(fā)布權(quán)的專營(yíng)局面。 公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉； 不利于與專業(yè)體育競(jìng)賽溝通。 相關(guān)案例 寧波天一廣場(chǎng) 寧波天一廣場(chǎng)占地面積 20萬(wàn)平方米，總建筑面積 22萬(wàn)平方米。 公園周邊一期商業(yè)面積 ，月租金平均每平方米130元左右。 將公共設(shè)施項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，建成后極大 地促進(jìn)了周邊房地產(chǎn)價(jià)值提升，周邊住宅價(jià)格從開 始的每平方米 8000元一路攀升至 25000元（含上海 住宅市場(chǎng)自然升值部分）。 將公共設(shè)施與開發(fā)區(qū)發(fā)展結(jié)合，如學(xué)校建設(shè)一 般等入住人口達(dá)到一定數(shù)量后，政府投資建 設(shè)基礎(chǔ)教育設(shè)施；商業(yè)化運(yùn)作學(xué)校采取誰(shuí)投資 誰(shuí)運(yùn)營(yíng)的方式。 開發(fā)商 人工山、湖造景工程對(duì)物業(yè)、土地價(jià)值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長(zhǎng)期管理風(fēng)險(xiǎn)太大、經(jīng)營(yíng)難于平衡， 運(yùn)營(yíng)商 一般公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)都有優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，商務(wù)區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。 加油站 政府政策 政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)加油站，但極少通過(guò)審批。 建設(shè)時(shí)序 一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。 PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，是一種以各參與方的“雙贏”、“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。 開 發(fā) 區(qū)：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。 工作方法 前 言 前 言 2023年 11月至 12月，先后對(duì)武漢市、區(qū)政府部門、有關(guān)單位及國(guó)內(nèi)相關(guān) 城市進(jìn)行走訪，考察學(xué)習(xí)了相關(guān)公建項(xiàng)目，回顧總結(jié)公司近年來(lái)外出調(diào)研項(xiàng) 目情況。體育、醫(yī)療等設(shè)施 ? PPP模式 政府部門與民營(yíng)企業(yè)合作模式。 規(guī)劃要求 根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。目前國(guó)內(nèi)中石化和中石油所占市場(chǎng)份額最大，外資企業(yè)如道達(dá)爾已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。 開發(fā)區(qū)公司 公共設(shè)施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相關(guān)稅費(fèi)，不利于經(jīng)營(yíng)。 為改善環(huán)境和提升土地價(jià)值，開發(fā)區(qū)將綠地、 廣場(chǎng)等作為出讓代征 土地，與項(xiàng)目打包建設(shè)。 人工湖、廣場(chǎng)、公園等公共設(shè)施與商業(yè)街區(qū)構(gòu)成一 體，相得益彰營(yíng)造“上海新天”物業(yè)形態(tài)。 2023年武漢盛唐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)龍王廟廣場(chǎng)，投資 漢公園進(jìn)行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進(jìn)行管理。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地 ，新天地項(xiàng)目（含太平橋公園）總投資約 。 4000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 建成后自行經(jīng)營(yíng)管理 能夠與周邊項(xiàng)目同步建設(shè)； 能夠根據(jù)公司需求引入項(xiàng)目； 能夠控制建設(shè)成本。 相關(guān)案例 戶外廣告 定位與功能： CBD區(qū)域內(nèi)戶外廣告將是城市巨大資源發(fā)揮商務(wù)區(qū)媒體宣傳的極大優(yōu)勢(shì)，整合商務(wù)區(qū)內(nèi)道路資源，高效展示企業(yè)形象而服務(wù)。 結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和公司發(fā)展戰(zhàn)略，遵循公共設(shè)施開發(fā)一般特點(diǎn)和規(guī)律，把握好開發(fā)節(jié)奏，科學(xué)合理安排公共設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序。 2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/32/3/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 202