【正文】 費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 》 的通知武價(jià)服字 [2023]95號(hào) 》 《 電影制片、發(fā)行、放映經(jīng)營(yíng)資格準(zhǔn)入暫行規(guī)定 》 國(guó)家廣播電影電視總局令第 20號(hào) 》 《 武漢市體育場(chǎng)所管理辦法 》 《 戶外廣告登記管理規(guī)定 （中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局令 第 25號(hào)） 》 1 公共設(shè)施項(xiàng)目概況 2 公共設(shè)施項(xiàng)目一般開發(fā)特點(diǎn)及流程 3 4 目 錄 4000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析 5 下一步工作建議 公共設(shè)施的定義 公共設(shè)施即社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施，是指城市區(qū)域內(nèi)服務(wù)于大眾的文化、體育、公園、廣場(chǎng)、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設(shè)施，廣義的公共設(shè)施還包括商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、大眾住房、宗教設(shè)施等。 工作方法 前 言 前 言 2023年 11月至 12月，先后對(duì)武漢市、區(qū)政府部門、有關(guān)單位及國(guó)內(nèi)相關(guān) 城市進(jìn)行走訪，考察學(xué)習(xí)了相關(guān)公建項(xiàng)目，回顧總結(jié)公司近年來(lái)外出調(diào)研項(xiàng) 目情況。 前 言 針對(duì)各公共設(shè)施項(xiàng)目的審批程序、管理模式、建設(shè)要求、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)等關(guān)鍵問(wèn)題展開調(diào)研。4000畝公共設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)專題調(diào)研報(bào)告 武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司 經(jīng)營(yíng)部 二〇〇七年一月 調(diào)研目的 從摸清公共設(shè)施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公共設(shè)施開發(fā)的基本特征、一般模式和工作流程。 在研究 4000畝內(nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)上，重點(diǎn)從案例出發(fā)分析可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律。 開 發(fā) 區(qū)：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。 公共設(shè)施分類 行政管理 金融保險(xiǎn) 商業(yè)服務(wù) 文化娛樂(lè) 大眾住房 體育運(yùn)動(dòng) 教育 宗教 科研 社會(huì)福利 綠地、公園、廣場(chǎng) 公共設(shè)施的特點(diǎn) 公 共 設(shè) 施 的 特 點(diǎn) 土地接收 ? 從提供的公共產(chǎn)品形態(tài)看，這些設(shè)施提供的“公共產(chǎn)品” 更多的是無(wú)形的服務(wù)，如：教育、醫(yī)療等。 環(huán)境品質(zhì)性 公共設(shè)施的分類 公 共 設(shè) 施 的 分 類 土地接收 文化、體育、教育、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施 公益性公共設(shè)施 大型公園、綠地等環(huán)境設(shè)施 ? 主要由市場(chǎng)配給的提供生活、生產(chǎn)和旅游等活動(dòng)服務(wù)的設(shè)施，如：經(jīng)營(yíng)性教育設(shè)施、經(jīng)營(yíng)性文化體育設(shè)施等。 1 公共設(shè)施項(xiàng)目概況 2 公共設(shè)施項(xiàng)目一般開發(fā)特點(diǎn)及流程 3 4 目 錄 4000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析 5 下一步工作建議 公 共 設(shè) 施 項(xiàng) 目 開 發(fā) 模 式 土地接收 ? 政府完全主導(dǎo)型模式 政府公共部門負(fù)責(zé)從方案設(shè)計(jì)、資金籌措到建造、維護(hù)、管理等系列，并擁有設(shè)施的所有權(quán)。 PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，是一種以各參與方的“雙贏”、“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。實(shí)踐過(guò)程中由于實(shí)施方案有可能變化，導(dǎo)致真正能夠到位的專項(xiàng)資金比實(shí)際費(fèi)用少。（北京做法） 國(guó)內(nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目投資管理的一般模式 一般大型公園、廣場(chǎng)由政府投資建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)管理；小區(qū)配套公園、廣場(chǎng)由開發(fā)商投資建設(shè)及管理。 規(guī)劃局 論證、審批 開發(fā)流程： 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì) 建委報(bào)建 申報(bào) 立項(xiàng) 編寫 可研 武漢市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鞘械撵n麗形象。 建設(shè)時(shí)序 一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。 建設(shè)時(shí)序 一般當(dāng)區(qū)域人口達(dá)到一定數(shù)量規(guī)模后建設(shè)學(xué)校。 規(guī)劃要求 根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 規(guī)劃要求 根據(jù)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃的建筑規(guī)模、人口數(shù)量，按照相關(guān)規(guī)定調(diào)整布點(diǎn)。 加油站 政府政策 政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)加油站，但極少通過(guò)審批。因此，地下空間與開發(fā)項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合是關(guān)鍵。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。 城管部門授予 廣告設(shè)置許可權(quán) 開發(fā)流程： 工商部門授予 廣告經(jīng)營(yíng)權(quán) 城管、規(guī)劃部門 完成專項(xiàng)規(guī)劃 廣告公司 開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 單 位 建 議 規(guī)劃院 湖、山、廣場(chǎng)等大型公共設(shè)施，規(guī)劃只是作技術(shù)設(shè)計(jì)，沒(méi)有明確建設(shè)主體，遇到類似城市級(jí)公建項(xiàng)目由政府投資建設(shè)。 開發(fā)商 人工山、湖造景工程對(duì)物業(yè)、土地價(jià)值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長(zhǎng)期管理風(fēng)險(xiǎn)太大、經(jīng)營(yíng)難于平衡， 運(yùn)營(yíng)商 一般公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)都有優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，商務(wù)區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。 ? 增強(qiáng)周邊區(qū)域和項(xiàng)目的品牌知名度和魅力。 案例研究表明： 公共設(shè)施投資建設(shè)與管理： 前期依賴于市政府投入，通過(guò)協(xié)調(diào)有關(guān)部門負(fù)責(zé) 投資建設(shè)； 建設(shè)時(shí)序步驟：規(guī)劃編制 — 市政基礎(chǔ)設(shè)施 — 公共 設(shè)施建設(shè) — 工業(yè)項(xiàng)目 — 配套房地產(chǎn)開發(fā)。 調(diào)研案例一：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 作為一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，一開始就注重環(huán)境營(yíng)造和建設(shè)，在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時(shí)，市政府先后支持建設(shè)了光谷廣場(chǎng)、森林公園、科技會(huì)展等公共設(shè)施。 將公共設(shè)施與開發(fā)區(qū)發(fā)展結(jié)合，如學(xué)校建設(shè)一 般等入住人口達(dá)到一定數(shù)量后，政府投資建 設(shè)基礎(chǔ)教育設(shè)施；商業(yè)化運(yùn)作學(xué)校采取誰(shuí)投資 誰(shuí)運(yùn)營(yíng)的方式。 新城博覽城項(xiàng)目應(yīng)從規(guī)劃開始，也遇到了公 共設(shè)施經(jīng)營(yíng)模式以及移交問(wèn)題，目前也正在 與政府協(xié)商。公建項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)： 總體開發(fā)時(shí)序：市政工程 —— 公共設(shè)施 —— 項(xiàng)目 開發(fā) —— 土地交政府“招牌掛”。 香港瑞安集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的太平橋項(xiàng)目占地 52公頃，包括商業(yè)、娛樂(lè)、寫字樓、住宅、大型公園等項(xiàng)目， 2023年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)。 將公共設(shè)施項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，建成后極大 地促進(jìn)了周邊房地產(chǎn)價(jià)值提升，周邊住宅價(jià)格從開 始的每平方米 8000元一路攀升至 25000元（含上海 住宅市場(chǎng)自然升值部分）。 第一類：公益性顯著，屬城市級(jí)公共設(shè)施，建議與政府合作建設(shè) 并移交政府管理 山體公園、核心區(qū)廣場(chǎng)、人工湖 4000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 建成后移交政府部門管理 符合大型公共設(shè)施政府持有，及服務(wù)于城市居民的公益目標(biāo)一致； 與政府合作建設(shè)，約定移交。 減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設(shè)施未來(lái)價(jià)值利用空間； 自身不具有經(jīng)營(yíng)性，維護(hù)管理費(fèi)用平衡，需增加投資至少 。 建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)管理 體現(xiàn)商務(wù)區(qū)國(guó)際化物業(yè)管理，持續(xù)提升CBD寫字樓物業(yè)價(jià)值； 增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘潛在價(jià)值留下空間； 作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的 CBD品牌效應(yīng)。 公園周邊一期商業(yè)面積 ，月租金平均每平方米130元左右。 相關(guān)案例 啟動(dòng)區(qū)廣場(chǎng) 定位與功能： “歐洲之門”國(guó)際會(huì)展中心的重要部分，以連接國(guó)際友好城市為理念，通過(guò)廣場(chǎng)與連接會(huì)展、酒店、商業(yè)等項(xiàng)目營(yíng)造商業(yè)氛圍，對(duì)提升啟動(dòng)區(qū)整體功能作用顯著，是周邊商業(yè)、酒店等物業(yè)的賣點(diǎn)。 作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的 CBD品牌效應(yīng)。 建議模式：建成后保留自己經(jīng)營(yíng)管理 上海新天地 該項(xiàng)目占地 52公頃，由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)，包括商業(yè)、娛樂(lè)、寫字樓、住宅、大型公園等項(xiàng)目。 相關(guān)案例 寧波天一廣場(chǎng)