【正文】 下一步工作建議 公共設(shè)施的定義 公共設(shè)施即社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施，是指城市區(qū)域內(nèi)服務(wù)于大眾的文化、體育、公園、廣場(chǎng)、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設(shè)施，廣義的公共設(shè)施還包括商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、大眾住房、宗教設(shè)施等。一般由政府投資，很難由市場(chǎng)運(yùn)作。 ? 從土地出讓金中提取建設(shè)資金 土地出讓金中包括居住配套公共設(shè)施中純公共產(chǎn)品的建設(shè)資金，政府建立專項(xiàng)帳戶，專款專用。 建設(shè)時(shí)序 一般先解決集中人群居住，社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模后修建。 規(guī)劃要求 根據(jù)預(yù)計(jì)商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)常駐人口量、居住人口組團(tuán)和學(xué)校服務(wù)半徑確定配置中小學(xué)。 公交停車場(chǎng)、公安派出所、居委會(huì)、變電站、公廁 政府政策 區(qū)域開(kāi)發(fā)以上公共設(shè)施項(xiàng)目，政府雖未有強(qiáng)制性要求，但一般的開(kāi)發(fā)模式為“建設(shè)移交”的方式。 選擇經(jīng)營(yíng)主體 開(kāi)發(fā)流程： 土地 出租或轉(zhuǎn)讓 確定規(guī)劃用地 建設(shè)運(yùn)營(yíng) 目前國(guó)內(nèi)地下空間一般作為地上建筑的配套組成部分在利用，如：地鐵站地下通道，人行過(guò)街通道，商業(yè)、住宅、寫字樓等項(xiàng)目配套地下停車場(chǎng)，人防工程等，單獨(dú)進(jìn)行地下空間開(kāi)發(fā)的極少。 建設(shè)時(shí)序 區(qū)域建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模后出現(xiàn)。 ? 營(yíng)造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和項(xiàng)目標(biāo)志。 從改善開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境入手，在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)，高度重視公共設(shè)施投入，前期采取了市政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)投資建設(shè)的措施，迅速形成了開(kāi)發(fā)區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件設(shè)施環(huán)境，成為武漢吸引外資一個(gè)窗口。 公共設(shè)施投資建設(shè)與管理： 總體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序：市政工程 —— 還建房建 設(shè)、征地 —— 公共設(shè)施 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 調(diào)研案例四：上海羅店“北歐新鎮(zhèn)” 采取”政府參與，公司運(yùn)營(yíng)“方式，其公共設(shè)施包括市政道路（ 10條）、美蘭湖（ 300畝）、廣場(chǎng)、公園、學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公設(shè)施等由企業(yè)投資建設(shè)，然后全部移交政府管理。 經(jīng)營(yíng)的特征：其價(jià)值在于帶動(dòng)武漢 CBD區(qū)域的整體形象提升，營(yíng)造周邊環(huán)境作用巨大，但其自身項(xiàng)目不具有盈利特點(diǎn)。 建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理 核心區(qū)廣場(chǎng) 模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 建成后移交政府部門管理 強(qiáng)化維護(hù)公共設(shè)施秩序行政管理職能； 與服務(wù)城市及周邊居民的公益目標(biāo)一致 操作簡(jiǎn)單，合同約定移交； 不能凸現(xiàn)商務(wù)區(qū)統(tǒng)一品牌物業(yè)管理國(guó)際水準(zhǔn)； 未來(lái)廣場(chǎng)周邊物業(yè)挖掘經(jīng)營(yíng)潛力受制約。從 2023年10月至今已初具規(guī)模 。 如何引入政府管理職能，并形成協(xié)作工作的要求較高。于2023年 10月 1日開(kāi)業(yè)。 公司損失了后續(xù)經(jīng)營(yíng)收益。 相關(guān)案例 國(guó)家體育場(chǎng)項(xiàng)目： 占地面積 ，建筑面積，建設(shè)總投資約 20多億美元。人民廣場(chǎng)的地下空間的購(gòu)物商鋪占地 ,日均人流量近 3萬(wàn)人次。 教育設(shè)施 定位與功能： 規(guī)劃的九年義務(wù)教育學(xué)校，政府要求開(kāi)發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費(fèi)，或者開(kāi)發(fā)商建成學(xué)校后移交政府。案例：常青花園學(xué)校、派出所、居委會(huì)等。 2023/2/32023/2/32023/2/32/3/2023 7:22:24 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/2/32023/2/3Friday, February 3, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/3 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/32023/2/32023/2/32/3/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/32023/2/32023/2/3Friday, February 3, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/32/3/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 3日星期五 2023/2/32023/2/32023/2/3 1比不了得就不比，得不到的就不要。 結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和公司發(fā)展戰(zhàn)略，遵循公共設(shè)施開(kāi)發(fā)一般特點(diǎn)和規(guī)律，把握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏，科學(xué)合理安排公共設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序。 經(jīng)營(yíng)性分析：雖然不允許經(jīng)營(yíng)，純屬公益配套服務(wù)項(xiàng)目， 但也要通過(guò)代建貢獻(xiàn)爭(zhēng)取政府部門支持與相關(guān)優(yōu)惠政策。 相關(guān)案例 戶外廣告 定位與功能： CBD區(qū)域內(nèi)戶外廣告將是城市巨大資源發(fā)揮商務(wù)區(qū)媒體宣傳的極大優(yōu)勢(shì)，整合商務(wù)區(qū)內(nèi)道路資源，高效展示企業(yè)形象而服務(wù)。本報(bào)告所說(shuō)地下空間主要是指市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的地下空間部分。 4000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 建成后自行經(jīng)營(yíng)管理 能夠與周邊項(xiàng)目同步建設(shè)； 能夠根據(jù)公司需求引入項(xiàng)目； 能夠控制建設(shè)成本。 4000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 作為單獨(dú)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 通過(guò)統(tǒng)一管理提升 CBD品質(zhì)； 能夠形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流； 經(jīng)營(yíng)方式靈活，可租可售。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地 ，新天地項(xiàng)目（含太平橋公園）總投資約 。 建成后長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng) 體現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)友城廣場(chǎng)與歐洲之門主體，持續(xù)提升周邊土地物業(yè)價(jià)值。 2023年武漢盛唐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)龍王廟廣場(chǎng)，投資 漢公園進(jìn)行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進(jìn)行管理。 建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理 山體公園 人工湖公園 模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 建成后移交政府部門管理 符合大型公共設(shè)施政府持有，與服務(wù)于城市及周邊居民的公益目標(biāo)一致； 與政府合作建設(shè)，約定移交政府。 人工湖、廣場(chǎng)、公園等公共設(shè)施與商業(yè)街區(qū)構(gòu)成一 體，相得益彰營(yíng)造“上海新天”物業(yè)形態(tài)。 調(diào)研案例三：武漢新區(qū) 羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積 公里，規(guī)劃建筑面積 180萬(wàn)平方米， 總投資 55億元，項(xiàng)目由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團(tuán)及羅店資產(chǎn)投資公司三方組建公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。 為改善環(huán)境和提升土地價(jià)值，開(kāi)發(fā)區(qū)將綠地、 廣場(chǎng)等作為出讓代征 土地，與項(xiàng)目打包建設(shè)。 ? 與相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)連動(dòng)，獲取更多的商機(jī)和效應(yīng)。 開(kāi)發(fā)區(qū)公司 公共設(shè)施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相關(guān)稅費(fèi)，不利于經(jīng)營(yíng)。 建設(shè)時(shí)序 地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開(kāi)發(fā) 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)及審批 開(kāi)發(fā)流程： 建委報(bào)建 申報(bào)立項(xiàng) 編寫可研 建成后 管理運(yùn)營(yíng) 作為一種相對(duì)獨(dú)立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取承包方式買斷一定年限的使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。目前國(guó)內(nèi)中石化和中石油所占市場(chǎng)份額最大，外資企業(yè)如道達(dá)爾已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。 體育場(chǎng) 政府政策 政府鼓勵(lì)企業(yè)采取 BOT模式參與體育場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。 規(guī)劃要求 根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（上海做法） ? 政府要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償代建 政府要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償配建居住區(qū)公共設(shè)施，然后交給政府。體育、醫(yī)療等設(shè)施 ? PPP模式 政府部門與民營(yíng)企業(yè)合作模式。 點(diǎn)狀分布性 非迫切性 土地接收 ? 隨著人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，對(duì)公共設(shè)施的數(shù)量和品 質(zhì)的要求也趨高，如：山、湖、廣場(chǎng)等人文環(huán)境的建設(shè)。 工作方法 前 言 前 言 2023年 11月至 12月，先后對(duì)武漢市、區(qū)政府部門、有關(guān)單位及國(guó)內(nèi)相關(guān) 城市進(jìn)行走訪，考察學(xué)習(xí)了相關(guān)公建項(xiàng)目，回顧總結(jié)公司近年來(lái)外出調(diào)研項(xiàng) 目情況。4000畝公共設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專題調(diào)研報(bào)告 武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司 經(jīng)營(yíng)部 二〇〇七年一月 調(diào)研目的 從摸清公共設(shè)施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公共設(shè)施開(kāi)發(fā)的基本特征、一般模式和工作流程。 開(kāi) 發(fā) 區(qū)：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。 環(huán)境品質(zhì)性