【正文】 案 設(shè)計(jì)及審批 開(kāi)發(fā)流程： 建委報(bào)建 申報(bào)立項(xiàng) 編寫可研 建成后 管理運(yùn)營(yíng) 九年義務(wù)教育學(xué)校 作為九年義務(wù)教育學(xué)校，開(kāi)發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費(fèi)，或者開(kāi)發(fā)商建成學(xué)校后移交政府。 政府政策 政府強(qiáng)制義務(wù)教育配套用地，開(kāi)發(fā)商不得隨意更改義務(wù)教育用地性質(zhì)。 規(guī)劃要求 根據(jù)預(yù)計(jì)商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)常駐人口量、居住人口組團(tuán)和學(xué)校服務(wù)半徑確定配置中小學(xué)。 建設(shè)時(shí)序 一般當(dāng)區(qū)域人口達(dá)到一定數(shù)量規(guī)模后建設(shè)學(xué)校。 預(yù)留教育 配套用地 開(kāi)發(fā)流程： 繳納教 育配套費(fèi) 或者開(kāi)發(fā)商 建設(shè)學(xué)校設(shè)施 移交教育 部門管理 工程建設(shè) 根據(jù)城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設(shè)體育館。一般為政府單獨(dú)投資建設(shè)或政府與企業(yè)共同投資建設(shè)。 體育場(chǎng) 政府政策 政府鼓勵(lì)企業(yè)采取 BOT模式參與體育場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。 規(guī)劃要求 根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 建設(shè)時(shí)序 一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì) 及審批 開(kāi)發(fā)流程： 建委報(bào)建 申報(bào) 立項(xiàng) 編寫 可研 建成后 運(yùn)營(yíng) 及移交 作為公共服務(wù)設(shè)施，在開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目一般由開(kāi)發(fā)商預(yù)留出開(kāi)發(fā) 用地，或者建成地面建筑后，無(wú)償移交給相關(guān)管理部門使用。 公交停車場(chǎng)、公安派出所、居委會(huì)、變電站、公廁 政府政策 區(qū)域開(kāi)發(fā)以上公共設(shè)施項(xiàng)目，政府雖未有強(qiáng)制性要求，但一般的開(kāi)發(fā)模式為“建設(shè)移交”的方式。 規(guī)劃要求 根據(jù)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃的建筑規(guī)模、人口數(shù)量，按照相關(guān)規(guī)定調(diào)整布點(diǎn)。 建設(shè)時(shí)序 一般根據(jù)區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。 預(yù)留用地 或建筑設(shè)施 開(kāi)發(fā)流程： 爭(zhēng)取相關(guān)政策 確定規(guī)劃布點(diǎn) 建成后移交 一般作為經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)入公開(kāi)招、拍、掛程序，由具備油品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商取得土地后進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。目前國(guó)內(nèi)中石化和中石油所占市場(chǎng)份額最大，外資企業(yè)如道達(dá)爾已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。 加油站 政府政策 政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)加油站，但極少通過(guò)審批。 規(guī)劃要求 根據(jù)城市道路或區(qū)域車流要求，對(duì)數(shù)量及規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 建設(shè)時(shí)序 一般在區(qū)域性開(kāi)發(fā)時(shí)序中比較靠前。 選擇經(jīng)營(yíng)主體 開(kāi)發(fā)流程： 土地 出租或轉(zhuǎn)讓 確定規(guī)劃用地 建設(shè)運(yùn)營(yíng) 目前國(guó)內(nèi)地下空間一般作為地上建筑的配套組成部分在利用，如：地鐵站地下通道，人行過(guò)街通道，商業(yè)、住宅、寫字樓等項(xiàng)目配套地下停車場(chǎng)，人防工程等，單獨(dú)進(jìn)行地下空間開(kāi)發(fā)的極少。因此，地下空間與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合是關(guān)鍵。 地下空間 政府政策 目前，我國(guó)關(guān)于地下空間利用方面的專門立法尚屬空白，僅存在相關(guān)的單行法及一些地方性法規(guī)。 規(guī)劃要求 地下空間的開(kāi)發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各行業(yè)按照各自的發(fā)展需要自行開(kāi)發(fā)，不能形成整體、系統(tǒng)體系。 建設(shè)時(shí)序 地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開(kāi)發(fā) 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)及審批 開(kāi)發(fā)流程： 建委報(bào)建 申報(bào)立項(xiàng) 編寫可研 建成后 管理運(yùn)營(yíng) 作為一種相對(duì)獨(dú)立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取承包方式買斷一定年限的使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。 戶外廣告 政府政策 政府沒(méi)有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，呈現(xiàn)多頭管理的局面，相關(guān)的政策缺乏確定性和一致性。 規(guī)劃要求 要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調(diào)性。 建設(shè)時(shí)序 區(qū)域建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模后出現(xiàn)。 城管部門授予 廣告設(shè)置許可權(quán) 開(kāi)發(fā)流程： 工商部門授予 廣告經(jīng)營(yíng)權(quán) 城管、規(guī)劃部門 完成專項(xiàng)規(guī)劃 廣告公司 開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 單 位 建 議 規(guī)劃院 湖、山、廣場(chǎng)等大型公共設(shè)施，規(guī)劃只是作技術(shù)設(shè)計(jì)，沒(méi)有明確建設(shè)主體，遇到類似城市級(jí)公建項(xiàng)目由政府投資建設(shè)。 園林部門 城管部門 從個(gè)別交談了解，按照“誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)管理”原則，希望公司自行建設(shè)并維護(hù)管理山體公園、人工湖以及廣場(chǎng)等。 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì) 從前期開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)驗(yàn)看，大型公建項(xiàng)目一定有市政府投入和支持，后期管理要移交給政府部門，否則企業(yè)的包袱會(huì)很重。 開(kāi)發(fā)區(qū)公司 公共設(shè)施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相關(guān)稅費(fèi)，不利于經(jīng)營(yíng)。 開(kāi)發(fā)商 人工山、湖造景工程對(duì)物業(yè)、土地價(jià)值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長(zhǎng)期管理風(fēng)險(xiǎn)太大、經(jīng)營(yíng)難于平衡， 運(yùn)營(yíng)商 一般公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)都有優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，商務(wù)區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。 走訪單位的建議 1 公共設(shè)施項(xiàng)目概況 2 公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程 3 4 目 錄 4000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析 5 下一步工作建議 公共設(shè)施建設(shè)是城市區(qū)域開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的一個(gè)至關(guān)重要因素。不同于市政基礎(chǔ)設(shè)施，一般大型公共設(shè)施建設(shè)均由政府直接投資建設(shè)和維護(hù)管理，其對(duì)區(qū)域、物業(yè)和土地價(jià)值的帶動(dòng)效應(yīng)顯著。 ? 營(yíng)造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和項(xiàng)目標(biāo)志。 ? 增強(qiáng)周邊區(qū)域和項(xiàng)目的品牌知名度和魅力。 ? 滿足服務(wù)區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)各種公共設(shè)施的需求。 ? 極大地提升周邊土地和物業(yè)的價(jià)值。 ? 與相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)連動(dòng)，獲取更多的商機(jī)和效應(yīng)。 案例研究表明： 公共設(shè)施投資建設(shè)與管理： 前期依賴于市政府投入，通過(guò)協(xié)調(diào)有關(guān)部門負(fù)責(zé) 投資建設(shè)； 建設(shè)時(shí)序步驟：規(guī)劃編制 — 市政基礎(chǔ)設(shè)施 — 公共 設(shè)施建設(shè) — 工業(yè)項(xiàng)目 — 配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 規(guī)劃落實(shí)上，為減少資金壓力，對(duì)規(guī)劃的公園、 綠地等公共設(shè)施，采取暫不征地、緩建等辦法。 目前公共設(shè)施已改為開(kāi)發(fā)區(qū)自主建設(shè)，每年維護(hù) 管理包袱很重，不包括綠化植樹，每年維護(hù)管理 約 6000萬(wàn)（含武漢體育中心）。 從改善開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境入手，在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)，高度重視公共設(shè)施投入，前期采取了市政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)投資建設(shè)的措施，迅速形成了開(kāi)發(fā)區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件設(shè)施環(huán)境，成為武漢吸引外資一個(gè)窗口。 調(diào)研案例一：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 作為一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，一開(kāi)始就注重環(huán)境營(yíng)造和建設(shè)，在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時(shí)，市政府先后支持建設(shè)了光谷廣場(chǎng)、森林公園、科技會(huì)展等公共設(shè)施。近年來(lái)，部分規(guī)模較小的公共設(shè)施采取了市場(chǎng)運(yùn)作，主要是由開(kāi)發(fā)區(qū)成立專門公司進(jìn)行商運(yùn)作。 公共設(shè)施投資建設(shè)與管理： 總體開(kāi)發(fā)程序：土地規(guī)劃 —— 市政基礎(chǔ) —— 住 宅建設(shè) —— 公建環(huán)境設(shè)施。 為改善環(huán)境和提升土地價(jià)值，開(kāi)發(fā)區(qū)將綠地、 廣場(chǎng)等作為出讓代征 土地，與項(xiàng)目打包建設(shè)。 將公共設(shè)施與開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展結(jié)合，如學(xué)校建設(shè)一 般等入住人口達(dá)到一定數(shù)量后，政府投資建 設(shè)基礎(chǔ)教育設(shè)施；商業(yè)化運(yùn)作學(xué)校采取誰(shuí)投資 誰(shuí)運(yùn)營(yíng)的方式。 有關(guān)停車場(chǎng)等公建設(shè)施，一般與大型工業(yè)園區(qū) 配套建設(shè)及生活社區(qū)配套建設(shè)。 調(diào)研案例二：東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 新區(qū)在公共設(shè)施建設(shè)上，主要采取政府投入與市場(chǎng)運(yùn)作結(jié)合方式，一方面，政府集中投資建設(shè)市政道路、琴臺(tái)藝術(shù)中心、六湖連通生態(tài)工程等設(shè)施項(xiàng)目；另一方面，引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行國(guó)際博覽城項(xiàng)目等公建設(shè)施建設(shè)。 公共設(shè)施投資建設(shè)與管理： 總體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序：市政工程 —— 還建房建 設(shè)、征地 —— 公共設(shè)施 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 新城博覽城項(xiàng)目應(yīng)從規(guī)劃開(kāi)始，也遇到了公 共設(shè)施經(jīng)營(yíng)模式以及移交問(wèn)題，目前也正在 與政府協(xié)商。 道路等市政基礎(chǔ)設(shè)