【正文】 公共設(shè)施的分類 公 共 設(shè) 施 的 分 類 土地接收 文化、體育、教育、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施 公益性公共設(shè)施 大型公園、綠地等環(huán)境設(shè)施 ? 主要由市場(chǎng)配給的提供生活、生產(chǎn)和旅游等活動(dòng)服務(wù)的設(shè)施，如：經(jīng)營(yíng)性教育設(shè)施、經(jīng)營(yíng)性文化體育設(shè)施等。 PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，是一種以各參與方的“雙贏”、“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。（北京做法） 國(guó)內(nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目投資管理的一般模式 一般大型公園、廣場(chǎng)由政府投資建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)管理；小區(qū)配套公園、廣場(chǎng)由開發(fā)商投資建設(shè)及管理。 建設(shè)時(shí)序 一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。 規(guī)劃要求 根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 加油站 政府政策 政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)加油站，但極少通過審批。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺沖擊力強(qiáng)勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。 開發(fā)商 人工山、湖造景工程對(duì)物業(yè)、土地價(jià)值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長(zhǎng)期管理風(fēng)險(xiǎn)太大、經(jīng)營(yíng)難于平衡， 運(yùn)營(yíng)商 一般公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)都有優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，商務(wù)區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。 案例研究表明： 公共設(shè)施投資建設(shè)與管理： 前期依賴于市政府投入，通過協(xié)調(diào)有關(guān)部門負(fù)責(zé) 投資建設(shè)； 建設(shè)時(shí)序步驟：規(guī)劃編制 — 市政基礎(chǔ)設(shè)施 — 公共 設(shè)施建設(shè) — 工業(yè)項(xiàng)目 — 配套房地產(chǎn)開發(fā)。 將公共設(shè)施與開發(fā)區(qū)發(fā)展結(jié)合，如學(xué)校建設(shè)一 般等入住人口達(dá)到一定數(shù)量后，政府投資建 設(shè)基礎(chǔ)教育設(shè)施；商業(yè)化運(yùn)作學(xué)校采取誰投資 誰運(yùn)營(yíng)的方式。公建項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)： 總體開發(fā)時(shí)序：市政工程 —— 公共設(shè)施 —— 項(xiàng)目 開發(fā) —— 土地交政府“招牌掛”。 將公共設(shè)施項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，建成后極大 地促進(jìn)了周邊房地產(chǎn)價(jià)值提升，周邊住宅價(jià)格從開 始的每平方米 8000元一路攀升至 25000元（含上海 住宅市場(chǎng)自然升值部分）。 減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設(shè)施未來價(jià)值利用空間； 自身不具有經(jīng)營(yíng)性，維護(hù)管理費(fèi)用平衡，需增加投資至少 。 公園周邊一期商業(yè)面積 ，月租金平均每平方米130元左右。 作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的 CBD品牌效應(yīng)。 相關(guān)案例 寧波天一廣場(chǎng) 寧波天一廣場(chǎng)占地面積 20萬平方米，總建筑面積 22萬平方米。 公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉； 公司必須配備相關(guān)人員； 有可能不符合其它開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的投資要求。 公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉； 不利于與專業(yè)體育競(jìng)賽溝通。 經(jīng)營(yíng)性特征：地下空間開發(fā)成本遠(yuǎn)大于地面，國(guó)內(nèi)目前主要以國(guó)家投資為主， CBD項(xiàng)目地下空間市場(chǎng)化運(yùn)作，開發(fā)建設(shè)規(guī)模前期一定控制適度，并與地鐵、周邊物業(yè)配套、連廊結(jié)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)，輔之以商業(yè)、文娛等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 經(jīng)營(yíng)分析：與政府部門合作，通過 戶外廣告規(guī)劃， 爭(zhēng)取取得商務(wù)區(qū)代建道路及各物業(yè)上所有的廣告位租賃權(quán)（廣告位置設(shè)置的權(quán)利）及成立廣告公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)布權(quán)（發(fā)布和刊登廣告主委托的廣告的權(quán)利），促成對(duì)該地廣告租賃權(quán)及發(fā)布權(quán)的專營(yíng)局面。 4000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 兩種運(yùn)作模式： 開發(fā)商預(yù)留出控規(guī)用地并移交給政府，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。 鑒于地下空間項(xiàng)目的前沿性和復(fù)雜性，建議對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資可行性和市場(chǎng)化模式以及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)可行性等問題繼續(xù)進(jìn)行深化研究。 2023年 2月 2023/2/32023/2/32023/2/32/3/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 3日星期五 2023/2/32023/2/32023/2/3 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 3日星期五 2023/2/32023/2/32023/2/3 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/32023/2/3February 3, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/3 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/32023/2/3Friday, February 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 開發(fā)商替政府建成相關(guān)公共設(shè)施項(xiàng)目后移交給對(duì)口的行政主管部門，并爭(zhēng)取相關(guān)優(yōu)惠政策。 目前常青花園廣告管理處已并入其物業(yè)公司租賃部。 4000畝內(nèi)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式 上海人民廣場(chǎng)地下空間 上海的地下空間開發(fā)利用已超過 1600萬平方米，并已形成人民廣場(chǎng)、徐家匯、五角場(chǎng)、鐵路上海站、上海南站五大“地下城區(qū)”。 體育場(chǎng)館 建議： 公司下一步對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)測(cè)算 將該地塊作為調(diào)節(jié)用地，部分調(diào)整規(guī)劃。 由于不同開發(fā)商運(yùn)營(yíng)水平的差異導(dǎo)致 CBD配套服務(wù)參差不齊。工程總投資 14億元。 增加廣場(chǎng)公共行政管理壓力。 上海羅店“北歐新鎮(zhèn)” 羅店北歐新鎮(zhèn)，占地 ，規(guī)劃建筑面積 180萬平方米，分為特色住宅區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)、文化教育區(qū)和風(fēng)情商務(wù)區(qū)等，其核心風(fēng)貌區(qū)占地 ，包括美蘭湖公園（ 300畝）、諾貝爾科技公園、美蘭湖會(huì)議中心、北歐風(fēng)情街、 36洞國(guó)際 PGA高爾夫球場(chǎng)以及文化廣場(chǎng)等。 根據(jù)規(guī)劃，實(shí)際享用湖岸線物業(yè)約占湖的 1/3； 增加后期維護(hù)管理每年約600萬費(fèi)用投入； 增加公司物業(yè)管理外其他風(fēng)險(xiǎn)。 1 公共設(shè)施項(xiàng)目概況 2 公共設(shè)施項(xiàng)目一般開發(fā)特點(diǎn)及流程 3 4 目 錄 4000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析 5 下一步工作建議 項(xiàng)目建設(shè)成本控制原則 提升周邊土地、物業(yè)價(jià)值原則 與配套經(jīng)營(yíng)設(shè)施整體運(yùn)營(yíng)原則 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)平衡可持續(xù)發(fā)展原則 開發(fā)經(jīng)營(yíng)基本原則 公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的原則 4000畝公共設(shè)施類別及分布 義務(wù)教育學(xué)校 6個(gè) 山體公園 1個(gè)、廣場(chǎng) 2個(gè) 公共停車場(chǎng) 12個(gè) 人工湖公園 1個(gè) 體育場(chǎng) 1個(gè) 加油站 1個(gè) 公交停車場(chǎng)、公安派出所、居委會(huì)、變電站、公廁 G11 G12 G11 E1 G4 油 4000畝公共設(shè)施所在地塊 項(xiàng)目 所在地塊 用地性質(zhì) 用地面積 （ 公頃 ） 4000 畝用地 （ 公頃 ） 容積率 建筑密度 （％） 綠地率 （％） 建筑限高 （ 米 ）JH031601Q 小學(xué)用地 JH031702Q 中學(xué)用地 JH031603Q 中學(xué)用地 JH031703Q 小學(xué)用地 JH031902Q 中學(xué)用地 JH031903Q 小學(xué)用地 JH030102Q 公園 JH030701Q 公園 JH030910Q 廣場(chǎng)用地 JH030909Q 廣場(chǎng)用地 JH031001Q 廣場(chǎng)用地 JH030101K 商業(yè)用地 JH030102K 商住混合用地 JH030106K 住宅用地 JH031407K 服務(wù)業(yè)用地 JH031707K 住宅用地 JH031705K 住宅用地 JH031704K 住宅用地 JH030701Q 公園 JH030601Q 供電用地 JH030903Q 貿(mào)易咨詢用地 JH031301Q 影劇院用地 JH03