【文章內容簡介】 施由政府建設。 所有公共設施項目都要立項，相關手續(xù)要到 位，城建檔案要完善。 調研案例三：武漢新區(qū) 羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積 公里，規(guī)劃建筑面積 180萬平方米， 總投資 55億元，項目由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團及羅店資產投資公司三方組建公司負責運作。公建項目運作特點： 總體開發(fā)時序：市政工程 —— 公共設施 —— 項目 開發(fā) —— 土地交政府“招牌掛”。 會議中心（ 3萬方）、酒店、北歐商業(yè)街、高爾夫 球場（規(guī)劃綠地、未取得土地使用權）等設施取得 土地使用權，持有物業(yè)經營。 所有移交公共設施投資通過出售區(qū)內經營性土地 的收益予以償還。 調研案例四：上海羅店“北歐新鎮(zhèn)” 采取”政府參與，公司運營“方式，其公共設施包括市政道路（ 10條）、美蘭湖（ 300畝）、廣場、公園、學校、醫(yī)院、政府辦公設施等由企業(yè)投資建設，然后全部移交政府管理。 香港瑞安集團運營的太平橋項目占地 52公頃，包括商業(yè)、娛樂、寫字樓、住宅、大型公園等項目， 2023年9月對外營業(yè)。其中包括 、廣場、人工湖（ ）、太平橋公園、地下車庫（ 200位）等公共設施，總投資約 10億元。其特點： 開發(fā)時序：新天地項目 —— 公園等公共設施 —— 住 宅 —— 寫字樓。 人工湖、廣場、公園等公共設施與商業(yè)街區(qū)構成一 體，相得益彰營造“上海新天”物業(yè)形態(tài)。 將公共設施項目與商業(yè)項目有機結合，建成后極大 地促進了周邊房地產價值提升，周邊住宅價格從開 始的每平方米 8000元一路攀升至 25000元（含上海 住宅市場自然升值部分）。 調研案例五：上海新天地 上海太平橋項目完全采取市場化運作方式，包括公共設施項目的規(guī)劃設計、投資建設以及后期的運營管理全部由開發(fā)公司進行運作。 1 公共設施項目概況 2 公共設施項目一般開發(fā)特點及流程 3 4 目 錄 4000畝公共設施項目經營模式分析 重點案例分析 5 下一步工作建議 項目建設成本控制原則 提升周邊土地、物業(yè)價值原則 與配套經營設施整體運營原則 實現經營平衡可持續(xù)發(fā)展原則 開發(fā)經營基本原則 公共設施項目經營的原則 4000畝公共設施類別及分布 義務教育學校 6個 山體公園 1個、廣場 2個 公共停車場 12個 人工湖公園 1個 體育場 1個 加油站 1個 公交停車場、公安派出所、居委會、變電站、公廁 G11 G12 G11 E1 G4 油 4000畝公共設施所在地塊 項目 所在地塊 用地性質 用地面積 （ 公頃 ） 4000 畝用地 （ 公頃 ） 容積率 建筑密度 （％） 綠地率 （％） 建筑限高 （ 米 ）JH031601Q 小學用地 JH031702Q 中學用地 JH031603Q 中學用地 JH031703Q 小學用地 JH031902Q 中學用地 JH031903Q 小學用地 JH030102Q 公園 JH030701Q 公園 JH030910Q 廣場用地 JH030909Q 廣場用地 JH031001Q 廣場用地 JH030101K 商業(yè)用地 JH030102K 商住混合用地 JH030106K 住宅用地 JH031407K 服務業(yè)用地 JH031707K 住宅用地 JH031705K 住宅用地 JH031704K 住宅用地 JH030701Q 公園 JH030601Q 供電用地 JH030903Q 貿易咨詢用地 JH031301Q 影劇院用地 JH030108QJH030101K 商業(yè)用地 JH030102K 商住混合用地 JH030106K 住宅用地 JH030601Q 供電用地 JH030701Q 公園 JH031301Q 影劇院用地 JH030108QJH030903Q 貿易咨詢用地 JH031407K 服務業(yè)用地 JH031707K 住宅用地 JH031705K 住宅用地 JH031704K 住宅用地 體育場 JH031801Q 體育用地 人工湖 JH031004Q 水域 加油站 JH031207Q 其它交通設施用地 學校公園 、 廣場公交停車場 、派出所 、 居委會 、 變電站 、公廁公共停車場公益性顯著，屬城市級 公共設施，建議與政府 合作建設移交政府管理 具有可經營屬性，或與 周邊物業(yè)結合經營，建議 自主建設并持有經營管理 需開發(fā)商代建并移交 的設施，建議與政府 合作建設并移交管理 4000畝公共設施項目分類 定位與功能： CBD規(guī)劃的山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖，是“山南水北”城市經典意向和商務“金十字”軸的核心景觀，為商務、工作、休閑、觀光、旅游服務的開放式公共性場所，對提升 CBD整體功能、形成聚集輻射效應，帶動周邊物業(yè)土地價值作用巨大。 經營的特征：其價值在于帶動武漢 CBD區(qū)域的整體形象提升，營造周邊環(huán)境作用巨大，但其自身項目不具有盈利特點。 第一類：公益性顯著，屬城市級公共設施，建議與政府合作建設 并移交政府管理 山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖 4000畝公共設施經營管理模式 模式 優(yōu)點 缺點 建成后移交政府部門管理 符合大型公共設施政府持有，及服務于城市居民的公益目標一致； 與政府合作建設，約定移交。 減少公司土地資產數量及公共設施未來價值利用空間； 建成后長期持有經營管理 ； 增加公司公共資產的積淀，為挖掘公共設施潛在價值留下空間； 作為城市運營商，有利于形成長期整體的 CBD品牌效應。 自身不具備經營性，考慮經營平衡，需加大經營物業(yè)的建設成本投入； 增加后期維護管理每年約200萬費用投入； 增加社會管理風險。 建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理 山體公園 人工湖公園 模式 優(yōu)點 缺點 建成后移交政府部門管理 符合大型公共設施政府持有，與服務于城市及周邊居民的公益目標一致； 與政府合作建設，約定移交政府。 減少公司土地資產數量及公共設施未來價值利用空間； 自身不具有經營性，維護管理費用平衡，需增加投資至少 。 建成后長期持有經營管理 持續(xù)提升 CBD價值及周邊酒店、寫字樓物業(yè)價值； 增加公司公共資產的積淀，為挖掘潛在價值留下空間； 作為城市運營商，有利于形成長期整體的 CBD品牌效應。 根據規(guī)劃，實際享用湖岸線物業(yè)約占湖的 1/3； 增加后期維護管理每年約600萬費用投入； 增加公司物業(yè)管理外其他風險。 建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理 核心區(qū)廣場 模式 優(yōu)點 缺點 建成后移交政府部門管理 強化維護公共設施秩序行政管理職能； 與服務城市及周邊居民的公益目標一致 操作簡單，合同約定移交； 不能凸現商務區(qū)統(tǒng)一品牌物業(yè)管理國際水準； 未來廣場周邊物業(yè)挖掘經營潛力受制約。 建成后長期持有經營管理 體現商務區(qū)國際化物業(yè)管理，持續(xù)提升