【正文】 區(qū)域內(nèi)逐漸形成富人區(qū)認知和高尚居住氛圍，高尚居住市場有較大發(fā)展?jié)摿Α? 萊山現(xiàn)狀功能與規(guī)劃功能對比總結(jié) —— 根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目本體條件分析：本項目發(fā)展商務辦公、商業(yè)、休閑娛樂、居住及生活配套有很大的市場空間 主要功能細分 發(fā)展現(xiàn)狀 未來發(fā)展方向 本項目定位方向評價 商業(yè)文化休閑 市區(qū)集中了傳統(tǒng)的集中式商業(yè)，萊山新區(qū)內(nèi)規(guī)劃的主要為大型綜合商業(yè)和大型商貿(mào)城；城市休閑娛樂功能以自然景觀類為主。 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的比例相對較小，僅為５％ 。園區(qū)已建成投產(chǎn)企業(yè) 21家，規(guī)模以上企業(yè) 11家，總投資約 4億元人民幣。 —— 訪談投資促進局 ?萊山區(qū)醫(yī)療機構(gòu)相對落后，只有規(guī)劃中的濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院屬于大規(guī)模綜合性醫(yī)療機構(gòu)。 青島白珊學校 1993年 設有幼兒園、小學部、初中部、高中部及國際部，現(xiàn)有中外學生600余名。買衣服或化妝品一般去振華商廈。 萊山區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)檔次較低，未來規(guī)劃的商業(yè)以大型商貿(mào)類為主，高端休閑商業(yè)比較缺乏 07年規(guī)劃建設的重大項目 規(guī)劃重點項目 規(guī)模 規(guī)劃功能 目前進展 檔次定位 1 煙臺國際商城 占地面積 160畝，規(guī)劃建筑面積 20萬平米 購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游等多種功能為一體的大型購物中心 正在招商中 中高檔 商業(yè)中心 2 濱海商貿(mào)城 占地 406畝，總建筑面積 74萬平米 集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型商業(yè)文化購物中心 正在辦理前期手續(xù)及場地平整； 中檔 商貿(mào)市場 3 澳柯瑪商貿(mào)中心二期項目 建筑面積 20萬平米 集商務辦公、建筑裝修材料、商品零售批發(fā)、物流配送、餐飲娛樂等功能為一體的大型綜合性商貿(mào)設施 一期已建成招商，二期在規(guī)劃建設 中檔 批發(fā)市場 4 佳世客(JUSCO) 占地面積 160畝，建筑面積 15萬平米 大型購物中心 正在辦理前期手續(xù)及場地平整 中高端 零售百貨 5 迎春大街商業(yè)街改造項目 建筑面積 70萬平米 集餐飲、娛樂、休閑、購物、辦公于一體的高品位、智能化商業(yè)街。 ?2023年，深圳新中心區(qū)進入成熟階段。 煙臺城市總體規(guī)劃提出： 積極拓展東西兩翼、適度向南發(fā)展。 ?發(fā)展定位：未來東莞的高新技術產(chǎn)業(yè)中心和技術中心，具有強大的科技創(chuàng)新能力、以先進工業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和大學園區(qū)為主的綜合性生態(tài)新城。 ?珠江三角洲中各城市功能相輔相承，促進區(qū)域內(nèi)資源合理分配，良性循環(huán)，構(gòu)成一個和諧的經(jīng)濟共同體。 ?常駐煙臺的韓籍人口約為 5萬人。 —— 摘自《 2023年 12月 29日市區(qū)重點承建項目專題調(diào)度會議紀要》 進一步豐富和深化項目規(guī)劃主題內(nèi)涵，按照國際化標準，圍繞發(fā)展 國際高端產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟 等內(nèi)容，于 5月 1日前提出具體規(guī)劃意見，報市政府同意后實施，使該項目成為 既有產(chǎn)業(yè)依托又有居住休閑等多種功能的國際高檔社區(qū) ，最大限度地發(fā)揮其應有的效益。 電子信息產(chǎn)品制造業(yè) ： 05年實現(xiàn)銷售收入 ，占 9%；主要以手機、IT企業(yè)為主，重點企業(yè)包括浪潮樂金公司、鴻富泰、正海電子重點企業(yè)。 ?煙臺 06年人均GDP為 36955元，約合 4700美元，同比增長 %。 ?承接港、臺等各個國家和地區(qū)制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，對于產(chǎn)業(yè)支援服務業(yè)的需求也較大。 城市的發(fā)展升級進一步促進城市環(huán)境和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)從傳統(tǒng)的工業(yè)城到現(xiàn)代化的高科技新城的轉(zhuǎn)變。 ?在“十一五”期間，萊山組團須著眼于增強生產(chǎn)要素的吸引力、集聚力、影響力，充分利用該區(qū)域高校眾多，人才、智力較為密集的條件，加快科研體制改革，推進科技產(chǎn)業(yè)化， 大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)， 促進“產(chǎn)學研”合作。國際和國內(nèi)二線品牌 百盛購物中心 化妝品：資生堂、 H2O、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商業(yè)功能 ?煙臺缺乏檔次較高的商業(yè)設施，購物環(huán)境、品牌檔次都不足，很多有錢人并不在煙臺本地消費，一般去大連、北京、上海、香港等地購物。 萊山區(qū)海岸線上基本都是高檔住宅，像我們項目二期和海天名人廣場這些項目均價都在八千以上。 威海 中世外國語言培訓中心 2023年 幼兒園、國際部、中世外語培訓中心。 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商務辦公與交流 煙臺新市政府 煙臺市政府大樓 煙臺國際會展中心 盛泉工業(yè)園 APEC產(chǎn)業(yè)園 APEC工業(yè)園分為 A、 B兩個區(qū)。 ?進入知識經(jīng)濟時代后，文化活動在社會生活中它不僅僅是起到愉悅身心、陶冶情操、傳承文明等作用，而且可以作為一種產(chǎn)業(yè)， 通過文化產(chǎn)品的生產(chǎn)、傳播、消費等來達到提供就業(yè)、增加出口、提高稅收、創(chuàng)造財富等目的。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇 —— 結(jié)合煙臺產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎以及人文環(huán)境，本項目可選擇文化藝術、數(shù)字科技、工業(yè)設計作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ?北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類標準對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的界定如圖 1，將《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》中的82個行業(yè)小類和 6個行業(yè)中類納入北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)范圍，并建立了由三個層次組成的分類體系。商務氛圍尚未形成。 KEYWORDS： “活力現(xiàn)代 藍色時尚 休閑泊港” 之于煙臺： 是城市發(fā)展的新動力； 是國際文化的匯集地； 是前沿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極； “活力現(xiàn)代 藍色時尚 休閑泊港” 之于北中國： 是聚焦時尚的魅力之源； 是包容的國際文化領地； 是燦爛奪目的“渤海明珠” ； “ Modern Polis” :飄于 空氣中的 Resort. 用絕對的視覺享受獲取一個個匪夷所思的核心體驗和柔軟的時尚的快感，他們的眼淚和激情在悄然升華，慢動作地奔向優(yōu)雅生活的夢想。 煙臺會展中心。 ? 倫敦的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)估計年產(chǎn)值為 250－ 290億英鎊 ， 從業(yè)人員達到 。 ?進入 20世紀 80年代以后，是 “ 知識價值革命” ，人們將不再追求對資源、能源和農(nóng)產(chǎn)品的更大消費，而追求時間與智慧的價值，即“知識價值”的大量消費。項目總投資 。 青島國基外語學校 2023年 幼兒園、小學部、初中部、高中部、韓語部和加拿大、新加坡、韓國出國留學班，占地面積 2023畝。 煙臺房地產(chǎn)處于高速增長階段，萊山區(qū)良好的資源環(huán)境條件，使其成為煙臺的富人區(qū) 片區(qū) 片區(qū)特點 均價 客戶 萊山區(qū) 發(fā)展重點，資源及環(huán)境好 700010000 全市客戶及部分外地投資客 海港片區(qū) 高密度居住區(qū)，樓盤規(guī)模小 65008500 區(qū)內(nèi)及全市客戶 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 環(huán)境好，地產(chǎn)熱點片區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展迅速 45005000 就近產(chǎn)業(yè)人口及日韓人士 幸福片區(qū) 周邊配套齊全，居住氛圍成熟 中檔次， 28003300 以片區(qū)原居民為主 福山區(qū) 區(qū)域形象不佳，中低檔的代表 25003000 主要是福山區(qū)及開發(fā)區(qū)人士 萊山區(qū) 幸福片區(qū) 海港片區(qū) 福山區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 居住市場 煙臺 2023年 — 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅投資 0501001502002023 2023 2023 20230%20%40%60%80%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 住宅投資額增長率 增長率?數(shù)據(jù)表明，近年房地產(chǎn)投資和住宅投資額保持持續(xù)增長勢頭， 05年以后增幅有所提升，煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。 ?良好的停車等配套。 功能 功能載體 規(guī)模 商務辦公 企業(yè)總部、研發(fā)以及商務辦公管理 16棟 1270層的高層建筑 商務配套 會議、酒店設施 50萬平米左右 商業(yè)文化娛樂 購物體驗公園，包括大型的休閑娛樂設施和購物中心 70萬平米左右 國際公寓 文化休閑 娛樂場所 醫(yī)療設施 教育配套 購物中心 特色商業(yè) 高檔酒店 主題公園 寫字樓 會展中心 高尚住宅 政府大樓 …… 普通住宅 …… 分析案例得知：城市新中心一般發(fā)展以下六項主要功能，結(jié)合萊山區(qū)這些功能的發(fā)展現(xiàn)狀，分析本項目發(fā)展機會 煙臺市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費水平低 海港路商圈 — 市級商業(yè)中心 代表商業(yè)：振華商廈 /振華購物中心 /百盛 幸福商圈 — 區(qū)級商業(yè)中心 代表商業(yè)：九隆商街 /振華廣場 /家世界 黃務商圈 — 區(qū)級商業(yè)中心 代表商業(yè)：汽車交易廣場 /海爾物流園 /東方家園 /現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)批發(fā)市場 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商業(yè)功能 振華商廈 化妝品：蘭寇、 SKII、資生堂、碧歐泉、 H2O。 從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來看，萊山區(qū)肩負著全市發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)的重要責任 ?萊山區(qū)發(fā)展策略：以可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)建設為主題，追求 設施的現(xiàn)代化和社區(qū)的人性化 ，重點建設以先進的智能化技術為核心，創(chuàng)造出高產(chǎn)出和高附加值的 新產(chǎn)業(yè)區(qū) ，促成該區(qū)域從“量的擴大”向“質(zhì)的充實”的轉(zhuǎn)變過程。 產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長 學術交流中心 生產(chǎn)力大廈 圖書館 案例借鑒結(jié)論 —— 完善綜合服務功能是吸引高素質(zhì)人口、提升城市競爭力的關鍵環(huán)節(jié) 打造優(yōu)質(zhì)城市環(huán)境和高端配套，增強城市綜合服務功能，吸引大量高素質(zhì)人口進入，從而帶動城市產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展。 具備了成為國際制造業(yè)名城的產(chǎn)業(yè)基礎。 07年規(guī)劃建設的重點項目將極大增進煙臺與東北亞重點城市的聯(lián)系 煙大輪渡項目 煙臺國際機場 資料來源：煙臺 2023年重點項目概覽 煙臺城市經(jīng)濟基礎好，處于平穩(wěn)高速發(fā)展階段，經(jīng)濟總量在省內(nèi)僅次于青島 ?煙臺 2023年全市GDP達到 2402億元，同比增長 % 。 ?2023年煙臺的合同利用外資額和項目數(shù)來看，最多的是韓國、香港和日本。 日韓在華投資逐漸爬升，向中國轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)主要集中在制造業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè) 日本在華 F D I 的歷史數(shù)據(jù) [ 億美元 ]3 2 . 1 3 6 . 94 3 . 234 2 9 . 2 2 9 . 14 5 . 83 2 . 15 7 . 2 54650204060801995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 20231 0 . 4 71 5 . 0 42 1 . 4 2 1 8 . 0 31 2 . 7 5 1 4 . 92 1 . 5 22 7 . 2 14 4 . 8 96 2 . 4 85 1 . 70204060801995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023日本向中國轉(zhuǎn)移的主要產(chǎn)業(yè) 1. 家用電器 （如：空調(diào)、背投電視等） 2. 汽車零部件 （例如：輪胎） 3. 信息電子產(chǎn)品 （如：數(shù)碼相機、平板式液晶顯示器） 4. 石油化工業(yè) 韓國向中國轉(zhuǎn)移的主要產(chǎn)業(yè) 日本 是中國重要的 FDI（外商直接投資）吸引國之一，對中國制造業(yè)的投資占其全部投資的 70%以上。目前，煙臺和仁川的航班數(shù)量已經(jīng)增加到每周 47班 /94架次。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈 長三角經(jīng)濟圈 珠三角經(jīng)濟圈 珠三角城市群的制造業(yè)之都 —— 東莞，在從單一制造業(yè)為主導，逐漸增強綜合服務功能，提升城市綜合服務能力 ?在中國沿海珠三角、長三角、環(huán)渤海等三大城市圈中，珠三角的經(jīng)濟發(fā)展狀況最為突出，也是唯一顯現(xiàn)城市功能分工明確、實現(xiàn)城市功能互補、城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群，這在世界上都是比較少的都市群成功案例。全市有各類專業(yè)技術人員從 2023年的 增長到 2023年的 10萬人 。 ?萊山區(qū) 是城市的文化、科研中心，牟平組團將作為發(fā)展旅游等綜合服務的備用地區(qū)域。 新中心區(qū)規(guī)劃建設對城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用 ： 58328605684015003000450060001993 2023 2023深圳城市 GDP增長變化（億元） 2 . 50 . 60 . 101020304050601993 2023 2023深圳三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化（ %） 193115726550500100015002023250030001993 2023 2023深圳第三產(chǎn)業(yè)增加值變化（億元） 深圳的新中心區(qū)集聚行政辦公、