【正文】 表明 核心和內(nèi)容 確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán) 是 確 權(quán) 解決 土地資源的合理、有效利用問題 土地 使用制度 一、土地使用制的概念 土地 使用制與土地所有制的關系 前提 提供服務 相對獨立性 反映、體現(xiàn)、實現(xiàn)和鞏固的形式與手段 土地所有制 土地使用制 具有 二、土地使用制的分類 ? 兩權(quán)合一 ? 兩權(quán)分離： 無償使用制度；有償使用制 ? 在土地 “ 兩權(quán) ” 分離條件下所實行的土地有償使用制 ， 無論其具體形式如何 ， 實質(zhì)都是土地的租賃關系 ? 土地租賃關系的性質(zhì)因社會性質(zhì)和土地所有制度的不同而不同 ， 反映著不同的階級關系和產(chǎn)品分配關系 。 ? 表現(xiàn)在兩大方面的功能： 保障功能。 （ 2）為經(jīng)濟提供服務。 （ 3） 房屋 所有權(quán)是一種壟斷權(quán) 。 從供役地取得天然孳息：如從供役地上取土 、 采沙石 、 砍柴 、 割草 、 放牧等 。 與土地使用權(quán)相比少了一項處分權(quán) 。 上述問題就是經(jīng)濟學中所謂 “ 公地的悲劇 ” 的一種典型 。 產(chǎn)權(quán)的可分解性可以在不同層次上體現(xiàn)出來 。第五章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度 ? 產(chǎn)權(quán)理論 ? 土地產(chǎn)權(quán) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 土地制度 ? 住房制度 ? 假設突然規(guī)定：市場上所有的糧食可以不要錢 ， 隨意拿 。 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性對產(chǎn)權(quán)的有效使用具有重要的意義 ， 是產(chǎn)權(quán)優(yōu)化配置的前提 ， 是專業(yè)化 、 比較優(yōu)勢實現(xiàn)的條件 ? 分割的相對性 ， 分割受交易成本制約 。 公共物品是一種特殊的與外部性相關的物品 ， 公共資源都面臨著過度使用的結(jié)局 。 ? 土地轉(zhuǎn)租 、 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包 （四）永佃權(quán) ? 永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金 ， 為耕作和放牧的需要長期或永久使用土地 ， 并獲得相應收益的權(quán)利 。 限制供役地人某種權(quán)利的行使：如禁止打壩截水、禁止設置其他障礙物以便通風、采光、眺望等。 （ 一物一權(quán) ） （ 4） 房屋 所有權(quán)的標的共同指向的對象是 特定的 房屋 。 （ 3）為實現(xiàn)合作創(chuàng)造條件。保障土地所有者、使用者、國家的利益； 激勵功能。 －在封建社會中，土地租賃關系決定著地主階級無償占有佃農(nóng)的全部剩余勞動 －在資本主義社會中，土地租賃關系反映的是土地所有者和租地農(nóng)業(yè)資本家共同占有雇傭工人剩余價值 －在社會主義社會中，土地租賃關系反映的是國家、集體和個人如何分配土地收益 三、土地使用制度的法律形式 ? 佃契 、 租約等 ? 農(nóng)村土地承包合同 ? 城市土地使用合同 我國土地使用制度的建立 市場機制使用 買賣 、 出租 、入股 、 典當 、贈與 、 征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅 土地行政劃撥使用 無償無限期使用 禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓 以出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 出租 、抵押為主要內(nèi)容的新城市土地使用制度 城市土地使用制度的建立 個人所有 自己經(jīng)營 集體所有 集體經(jīng)營 集體所有 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任 制經(jīng)營 農(nóng)村集體土地使用制度的建立 土地國家管理制度 一 、 建立土地管理制度的客觀必要性 二 、 土地管理的內(nèi)容 、 目的 、 任務與手段 三 、 土地管理機構(gòu)的設置及職能分工 土地具有特殊的重要性 土地供給的稀缺性 土地利用后果的巨大社會性 宏觀上 ， 土地利用的基本目標是 （ 國家 ） 實現(xiàn)土地的供求平衡 。 是 怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權(quán)及其責、權(quán)、利。實現(xiàn)自己，不是有名無實； 乊二：具有自我調(diào)節(jié)的機制，能穩(wěn)定發(fā)展。有效的制度能降低市場中的不確定性、抑制人的機會主義行為傾向，從而降低交易成本。 （ 2） 房屋 所有權(quán)是一種絕對權(quán) 。 （七）地役權(quán) ? 地役權(quán)的類型 利用供役地：如通行 、 排水 、 汲水 、 管線通過等 。 （二）土地使用權(quán) （三）土地租賃權(quán) ? 通過契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán) 、 狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán) 。 當所有人都這樣做時 ， 社會資源就處于低效配置狀態(tài) 。 “風能進、雨能進、國王不能進”，產(chǎn)權(quán)不可侵犯性?。。? 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 二 ） 可分割性 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性 ， 是指對特定財產(chǎn)的各項權(quán)利可以分屬于不同主體的性質(zhì) 。 你會怎么辦： 1—— 你是消費者； 2—— 你是商人； 3—— 你是生產(chǎn)者 。 共有產(chǎn)權(quán)不具有可分割性 。 明晰產(chǎn)權(quán)對外部效應及公地悲劇是一重要解決途徑 。 ? 永佃權(quán)實質(zhì)上是土