【正文】 差 額 定率累 進(jìn) ，按 評 估金 額 的 %5%。 房地 產(chǎn)變現(xiàn) 能力的 影響 因素o 四 、 房地 產(chǎn) 的區(qū)位。 、房地 產(chǎn) 估價方法適用 — 工 業(yè) 用房地 產(chǎn)o 工 業(yè) 用房地 產(chǎn) 包括廠房、 倉儲 、研 發(fā) 樓等。、房地 產(chǎn) 估價方法 假 設(shè) 開 發(fā)法o 適用 對 象：o 假 設(shè) 開 發(fā) 法適用于具有投 資 開 發(fā) 或再開 發(fā) 潛力的房地 產(chǎn) 的估價，如待開 發(fā) 的土地、在建工程、可裝修改造或可改 變 用途的舊房。（估價、造價、定價）o 房地 產(chǎn) 估價是 科學(xué) 與 藝術(shù) 的有機(jī) 結(jié) 合。o 估價步 驟o （ 1） 選擇 具體估價路徑； （房地合估、房地分估）o （ 2） 測 算重新 購 建價格；o （ 3） 測 算折舊；o （ 4） 計 算成本價 值 。o 收益法：商 業(yè) 房地 產(chǎn) 價 值 體 現(xiàn) 在其 獲 取收益能力的大小上，收益法 為 最 為 常用方法。 指在物理上、 經(jīng)濟(jì) 上是否可以分離開來使用。法院 執(zhí) 行 費(fèi) 用 % 依據(jù) 《人民法院 訴訟 收 費(fèi)辦 法》 補(bǔ) 充 規(guī) 定。稅金 為 （ 計 稅價格 購 置原價） /%。o 五 、 房地 產(chǎn) 的開 發(fā) 程度。o 成本法： 標(biāo) 準(zhǔn)廠房 較 易確定 統(tǒng) 一的重置價，非 標(biāo) 準(zhǔn)廠房可以 進(jìn) 行修正或參考 實際工程造價 ，成本法 較為 常用。o 按用途劃分的種 類 ：居住房地 產(chǎn) 、商 業(yè) 房地 產(chǎn) 、 辦 公房地 產(chǎn) 、 旅 館 房地 產(chǎn) 、餐 飲 房地 產(chǎn) 、工 業(yè) 房地 產(chǎn) 、 農(nóng)業(yè) 房地 產(chǎn) 、特殊用途房地 產(chǎn) 、 綜 合用途房地 產(chǎn) 。o 大數(shù)定律 大量交易 實 例成交價格的 綜 合 結(jié) 果可作 為 正常市 場 價格的最佳指 標(biāo) 。o 原理：o 從 賣 方的角度來看 ：是生 產(chǎn)費(fèi) 用價 值論 ，即 賣 方愿意接受的最低價格，不能低于他 為 開 發(fā) 建造 該 房地 產(chǎn) 已花 費(fèi) 的代價。 、房地 產(chǎn) 估價方法適用 — 商 業(yè) 用房地 產(chǎn)o 商 業(yè) 用房地 產(chǎn) 包括沿街店 鋪 、 購 物中心、 專業(yè) 市 場等。例如， 廠區(qū)兩 塊 宗地中的內(nèi) 側(cè) 房地 產(chǎn) 的獨(dú)立使用性就不好。 房地 產(chǎn)變現(xiàn) 系數(shù) 定量分析影響因素 評分分值區(qū)段90100 8089 7079 6069價值大?。?20%）價值適中，有充分多潛在買家價值基本適中，有較多潛在買家價值較大，有少量潛在買家價值大，僅有個別潛在買家區(qū)位條件（ 20%） 區(qū)位條件優(yōu) 區(qū)位條件較優(yōu) 區(qū)位條件一般 區(qū)位條件差通用性（ 20%）通用性強(qiáng)，能適用