房地產(chǎn)估價基本方法及變現(xiàn)分析教材(完整版)
【正文】 o 根據(jù)估價 對 象 類 型 結(jié) 合估價目的 進(jìn) 行估價方法的 選擇 。o 原理：o 從 賣 方的角度來看 ：是生 產(chǎn)費(fèi) 用價 值論 ，即 賣 方愿意接受的最低價格，不能低于他 為 開 發(fā) 建造 該 房地 產(chǎn) 已花 費(fèi) 的代價。o 原理 ：o 替代原理 房地 產(chǎn) 估價 對 象的未知價格可通 過類似房地 產(chǎn) 的已知成交價格來求取。o 大數(shù)定律 大量交易 實 例成交價格的 綜 合 結(jié) 果可作 為 正常市 場 價格的最佳指 標(biāo) 。o 從 買 方的角度來看 ：是替代原理，即 買 房愿意支付的最高價格，不能高于他所 預(yù)計 的重新開 發(fā) 建造 該 房地 產(chǎn) 所需花 費(fèi) 的代價。o 按用途劃分的種 類 ：居住房地 產(chǎn) 、商 業(yè) 房地 產(chǎn) 、 辦 公房地 產(chǎn) 、 旅 館 房地 產(chǎn) 、餐 飲 房地 產(chǎn) 、工 業(yè) 房地 產(chǎn) 、 農(nóng)業(yè) 房地 產(chǎn) 、特殊用途房地 產(chǎn) 、 綜 合用途房地 產(chǎn) 。o 商 業(yè) 房地 產(chǎn) 適宜 選擇 比 較 法、收益法 ，成本法 為輔 。o 成本法： 標(biāo) 準(zhǔn)廠房 較 易確定 統(tǒng) 一的重置價，非 標(biāo) 準(zhǔn)廠房可以 進(jìn) 行修正或參考 實際工程造價 ，成本法 較為 常用。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地 產(chǎn) ，越妨礙房地 產(chǎn) 的使用， 變現(xiàn) 能力會越弱。o 五 、 房地 產(chǎn) 的開 發(fā) 程度。9 個人所得稅 差額征收，稅率為 20%10 企業(yè)所得稅 應(yīng)稅額的 25% 房地 產(chǎn)變現(xiàn) 費(fèi) 用 （ 以 500萬市值商業(yè)房地 產(chǎn)為例）稅 費(fèi)類 型 稅 費(fèi) 名稱 稅 費(fèi) 比例 取 值 依據(jù)及 說 明處 置 費(fèi) 用案件受理 費(fèi) 用 % 依據(jù) 《人民法院 訴訟 收 費(fèi)辦 法》 補(bǔ) 充 規(guī) 定。稅金 為 （ 計 稅價格 購 置原價） /%。 計 稅方式 1：（ 計 稅價格 扣除項 目金 額 ） 適用稅率 扣除 項 目金 額 速算扣除系數(shù)； 計 稅方式 2：不低于 計 稅依據(jù)的 5%核定征收。法院 執(zhí) 行 費(fèi) 用 % 依據(jù) 《人民法院 訴訟 收 費(fèi)辦 法》 補(bǔ) 充 規(guī) 定。例如， 在建工程 一般比 現(xiàn) 房 的 變現(xiàn) 能力弱。 指在物理上、 經(jīng)濟(jì) 上是否可以分離開來使用。 、房地 產(chǎn) 估價方法的主要適用 總結(jié)比較法 （現(xiàn)狀）收益法 （未來）成本法 （歷史）假設(shè)開發(fā)法住宅用房地產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn) 在建工程 房地 產(chǎn)變現(xiàn) 能力的 影響 因素o 一 、 房地 產(chǎn) 的通用性。o 收益法：商 業(yè) 房地 產(chǎn) 價 值 體 現(xiàn) 在其 獲 取收益能力的大小上，收益法 為 最 為 常用方法。 、房地 產(chǎn) 估
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