【正文】 產(chǎn)生200平方米之于400平方米的感官錯(cuò)覺。星河豐澤湖項(xiàng)目策劃報(bào)告 174。 上河廊橋， 致力于星河階層的建筑實(shí)踐 星河地產(chǎn) 原創(chuàng)出品 一方面，上河廊橋是不折不扣的商品。 200+露臺(tái) +花園 +地下室 +閣樓 =400平方米。 20231020 Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？ 必須回答的 3個(gè)問題 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：論據(jù)不足 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年100 120 140 160 可支配收入與住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)比較（中國(guó)） 定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù) 住宅銷售價(jià)格 定基指數(shù) 商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度 19982023年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的“房?jī)r(jià)收入比”呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì) （深圳： 2023年房?jī)r(jià)收入比為 ） 宏觀調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著影響 數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動(dòng) 在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速同比明顯減緩 對(duì)于 10月份實(shí)施的價(jià)格型貨幣手段 —— 基準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無(wú)法觀察其帶來(lái)的效應(yīng) 億元 03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/6 0 － 1000 1000 2023 3000 4000 5000 6000 2023年 6月央行 121號(hào)文件出臺(tái) 2023年 9月存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 1個(gè)點(diǎn) 2023年 3月央行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度 地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)彈性與其占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的份額 19912023年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占 GDP的 % 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5％ 4％ 6％ 7％ 8％ 9％ 10％ 11％ 2023 2025 2028 2031 2034 增長(zhǎng)彈性 = 增長(zhǎng)彈性 = 增長(zhǎng)彈性 = 19912023年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì) GDP增長(zhǎng)彈性為 ，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)彈性將上升到 ，甚至 （即 GDP增長(zhǎng) 1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長(zhǎng) %或 %） 美國(guó) 40年來(lái)的穩(wěn)定線 微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大 我國(guó)人均住宅使用面積的未來(lái)增長(zhǎng)空間 2023年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅 使用面積 僅 2023年我國(guó)人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為 24平方米左右（建筑面積 30平方米左右） （深圳住宅人均建筑面積約 25平方米，統(tǒng)計(jì)誤差來(lái)自人口基數(shù)的口徑） 2 4 . 42 0 . 51 7 . 84 2 . 52 7 . 53 2 . 52 2 . 50510152025303540452023 2023 2023 2030中國(guó) 美國(guó)美國(guó)1 9 4 0 年1950年1960年1970年平方米/ 人 Q1—— 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 必須回答的 3個(gè)問題 Q2： 06年本項(xiàng)目將面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)？ 潛龍山莊 /36萬(wàn)平米 /r=、別墅、小高層 圣莫麗斯花園 / /r=、別墅、小高層 龍 1號(hào)地塊 / /r≤+ 高層豪宅 +寬景 house 尖崗山項(xiàng)目 1號(hào)地塊 /16萬(wàn)平米 //r=、 TH、獨(dú)棟為主（比例 1： 4： 6） 振業(yè)城 /54萬(wàn)平米 /r=、 TH、獨(dú)棟、小高層） 萬(wàn)科城 / /r=、 TH、小高層） 萬(wàn)科第 5園 /25萬(wàn)平米 /r=、高層大面積 城市山谷三期 / /r=TH空中別墅為主 中海九萬(wàn)三 / /r=、獨(dú)棟、小高層 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2023 2023 2023 2023 2023 06年低密度物業(yè)的供應(yīng)量為 ，其中 TH545套，別墅 440套； 07年的供應(yīng)量為 69萬(wàn)平方米， TH550套，別墅約 400套； （數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 2 1 4 3 5 6 7 8 9 13 10 12 11 居住用地 7 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地 ,別墅用地 .,容積率 9 深圳市住宅局 占地 ,容積率 ,部分 11 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 總占地約 10萬(wàn) ,容積率 + 12 商住用地 1 新一代實(shí)業(yè)公司 占地 ,容積率 部分 2 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 總占地 ,容積率 ,其中 + 3 5 8 + + 2 4 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 占地 ,容積率 6 正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 占地 10萬(wàn) ,容積率 10 深圳市榕江實(shí)業(yè)公司 占地 ,容積率 13 華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司 占地 ,容積率 隨著 05年 7月梅龍路的開通 ,以及 07年福龍路通車 ,08年地鐵竣工的規(guī)劃影響 ,預(yù)計(jì)龍華二線擴(kuò)展區(qū)未來(lái) 23年會(huì)成為開發(fā)熱點(diǎn) 在深圳這座沒有太多人脈基礎(chǔ)的帶狀城市，高端物業(yè)可進(jìn)行以下粗獷地分類（靜態(tài)）： 從東向西遷移的城市豪宅 （羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線海景 西線尖崗山 北線觀瀾 golf/萬(wàn)科系 郊區(qū)低密度物業(yè) （潛龍山莊、圣莫麗斯等將深受萬(wàn)科的影響） 深圳主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式（動(dòng)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)） 城區(qū) 以華僑城 /填海區(qū) /9萬(wàn) 3為典型代表的城市豪宅 以東部海景豪宅、觀瀾golf、中信龍崗植物園、振業(yè)城等為代表的資源性主題地產(chǎn) 0506年，主流開發(fā)商的主要項(xiàng)目將集結(jié)在城市邊緣（萬(wàn)科在龍華 /坂田；金地在二線拓展區(qū)；招商華僑城在尖崗山；益田 /中信在東角頭） 郊區(qū) 城市邊緣 本項(xiàng)目將與萬(wàn)科城 /第五園產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 項(xiàng)目 容積率 與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 萬(wàn)科城 /第五園 直面競(jìng)爭(zhēng) 金地二線拓展區(qū) 2 二線拓展區(qū)遠(yuǎn)未成熟，與本項(xiàng)目時(shí)間錯(cuò)位 東角頭項(xiàng)目 3 可歸為城市豪宅 尖崗山項(xiàng)目 項(xiàng)目客戶群錯(cuò)位 比較因素 第五園 萬(wàn)科城 規(guī)模 25萬(wàn)平米 /自身配套少 43萬(wàn)平米 /(2期 ) 容積率 定位 50%四房以上 （其中 26%TH） 40%四房以上 （其中 18%TH） 規(guī)