【正文】 戶型需求：總價(jià)控制， 2房 青年之家考量點(diǎn)地段 交通 貼近軌道線，到工作地點(diǎn)便利教育 最好有好的幼兒園商業(yè) 有大賣場(chǎng)和便利型商業(yè)產(chǎn)品 戶型功能 2房，功能滿足，控制總價(jià)朝向 主臥超南，主臥及客廳開間在 4米以上附增空間 最好有大陽臺(tái)，或者露臺(tái)，想象自己在上面喝茶享受生活電梯 有最好，懶得爬樓裝修 精裝修，可以按揭，省了一筆現(xiàn)金流費(fèi)用，省去麻煩宗地項(xiàng)目總價(jià) 105萬以內(nèi)戶型功能 功能齊備， 2房 1衛(wèi)， 要求戶型通透，方正，能把 2房的建面控制在 80㎡ 以內(nèi)，在保證臥室和客廳功能前提下附加值 凸窗臺(tái)多，陽臺(tái)大 ，給人自我陶醉享受的空間，彌補(bǔ)房間小的劣勢(shì)社區(qū)環(huán)境 寬棟距，大面積的綠化，大草坪，可以參與裝修 精裝，（給朗潤(rùn)園的公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)）公共部分 有電梯會(huì)所 滿足健身器材設(shè)施的基本需求，室內(nèi)游泳是附加值。工作區(qū)域： 浦東為主地段需求： 希望房產(chǎn)跟貼近市中心，追求都市便捷生活，方便享受城市級(jí)別休閑娛樂配套。分析相對(duì)于朗潤(rùn)園洋房，戶型基本相同， 2次臥朝北，主臥朝南，但是向南陽光房東 /西側(cè)開一面門，南面無窗，采光差。 項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，容積率低 。對(duì)于面積段的需求為 200㎡以下，希望有地下室或者露臺(tái)等更多的附贈(zèng)空間。252。252?！?52。 東三林是最后開發(fā)的區(qū)域 ,多新商品房 .距市中心距離較遠(yuǎn) .　三林區(qū)域區(qū)域客認(rèn)可北三林 〉 西三林西面 〉 西三林南面 〉 西三林東面 〉 東三林區(qū)域外客戶認(rèn)可西三林北面 〉 東三林 〉 西三林南面 宗地 片區(qū)與城市的關(guān)系宗地上中隧道西藏南路隧道龍耀路隧道打浦路隧道復(fù)線世博大道 道路系統(tǒng)東明路項(xiàng)目 狀態(tài) 時(shí)間節(jié)點(diǎn)上中隧道 與中環(huán)一起 通車 07年西藏南路隧道08年世博專用， 10年后向社會(huì)開放08年龍耀路隧道 連南站樞紐 09年底打浦路隧道復(fù)線 連南北高架 09年底世博大道 上南路拓寬雙向 12車道 09年底云臺(tái)路 打通 09年底東明路 打通 09年底周邊橫縱道路開通，城市界面有所改觀。 上海浦東三林板塊中部252。252?！∩袞|國(guó)際的開發(fā)和西北生態(tài)公園建成使城市界面改善，增加周邊的居住氛圍。 目前市場(chǎng)可售存量為 18萬㎡。 目前推出的街區(qū)基本不受 70/90政策影響。 沿路雙拼明顯去化較慢。252。 立面品質(zhì)感強(qiáng)，社區(qū)多大面積果嶺草， 50年以上樹齡的全冠香樟樹。聯(lián)排的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。盡量給大 花園 面積。 各功能間區(qū)隔明顯；216?？剂奎c(diǎn)地段 交通 可以便捷享受城市級(jí)配套，有快速干道，到市中心快捷方便。對(duì)于上?？蛻舳?，地下室是一個(gè)占便宜因素，并不指望能帶來實(shí)際居住空間。252。客戶更愿意選擇低 18街區(qū)聯(lián)排。 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅銷售情況總建面（ ㎡ ）均套面積（㎡） 總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù) 最早開盤日期 243 204 39 20231112公寓別墅錦繡華城公寓的均價(jià)目前在 10500元 /㎡左右 ，其 18街區(qū)的聯(lián)排銷售均價(jià)在 15000元 /㎡左右 252。 片區(qū)內(nèi)供求比最為均衡的是總價(jià) 100萬 120萬 的產(chǎn)品?！≈苓吺墙ú氖袌?chǎng)，水產(chǎn)市場(chǎng)，周邊小環(huán)境差。主要公交 到達(dá)795 陸家嘴980 人民廣場(chǎng)627 徐家匯方向有 10余條公交線路，公交系統(tǒng)完備，基本上 1部車可達(dá)中心城區(qū)。 根據(jù)浦東發(fā)展規(guī)劃，三林片區(qū)是浦東新區(qū)確定的六大功能區(qū)域之一的三林世博功能區(qū)，是以圍繞世博、服務(wù)世博、依托世博、延伸世博為重點(diǎn)，以發(fā)展高品質(zhì)居住、商貿(mào)、旅游為主的功能區(qū)。宗地處于：目前開發(fā)進(jìn)度落后的，土地屬性改變快的，到市區(qū)絕對(duì)距離有優(yōu)勢(shì)的西三林北區(qū)域 宗地 片區(qū)與城市的關(guān)系上南路東明路恒大國(guó)際公寓西三林板塊北三林板塊楊高南路東三林板塊新里程川楊河北蔡六里板塊中環(huán)外環(huán)川 楊河為界 252。252。名稱 產(chǎn)品形態(tài) 總建面 容積率 已售 可售 年去化面積 剩余去化月數(shù) 開盤時(shí)間 成交均價(jià)未來域 小高層，高層 125002 118797 6205 78900 1 05年 5月 9300 環(huán)球翡翠灣 高層，聯(lián)排 158789 158284 505 101052 0 05年 5月 8900 櫻桃苑 小高層，高層 95151 52390 42761 52390 10 06年 1月 9580 環(huán)球中央花園 高層 82147 57163 24984 34300 7 05年 5月 8600 金色杉林 小高層 105720 75183 30537 53070 10 05年 8月 6936 陽辰 .美景 小高層 53890 18294 35596 27441 15 06年 4月 7633 翡翠上南 高層，多層，聯(lián)排 74414 1 54009 20405 36006 7 05年 6月 9400 新里程 小高層 280000 77400 202600 77400 26 05年 12月 8445 尚東國(guó)際 小高層，洋房 320230 14000 300600 84000 36 06年 11月 10300 恒大國(guó)際 小高層 45255 2 37555 7700 　 1 06年 7月 11000 三林片區(qū) 　 　 　 630054 698202 　 　 自 05年 5月 8921 252。陸家嘴人民廣場(chǎng)徐家匯三 林中環(huán)內(nèi)環(huán)世博園區(qū) 大華錦繡華城上海綠城尚東國(guó)際名園 客戶概況與選擇區(qū)域主力客群 工作區(qū)域 年齡層次 收入狀況以浦東新區(qū)尤其是三林本地客戶為主，浦西客源不斷增長(zhǎng)工作地點(diǎn)多在浦東地區(qū)或浦西人民廣場(chǎng)以南區(qū)域以 2545歲為主力購買群，年輕化趨勢(shì)明顯家庭具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且相對(duì)穩(wěn)定 客戶概況與選擇尚東國(guó)際名園2房 80100 10200 90100萬 青年持家、小太陽100110 10080 110萬 青年之家、后小太陽3房 120 9900 115萬 后小太陽、136 10218 138萬 孩子三代、后小太陽4房 160 10189 164萬 富貴之家大華錦繡華城 1房 63 10400 65萬 青年務(wù)實(shí)、青年之家2房 86 10500 92萬 青年持家、小太陽99 10600 106萬 小太陽、老人一代108 10397 113萬 后小太陽3房 135144 10276 145萬 青年富貴、孩子三代復(fù)式 230250 14000 336萬 中年富貴聯(lián)體別墅 160 15459 240萬 富貴之家200230 15478 350萬 富貴之家上海綠城 1房 64 12200 78萬 青年之家2房 96 13098 126萬 青年之家110 13500 148萬 小太陽3房 125 12200 152萬 孩子三代，后小太陽133 13000 172萬 后小太陽145 13098 188萬 后小太陽、青年富貴4房 186 13000 240萬 富貴之家5房 290 13000 370萬 青年富貴、中年富貴主力客戶群 客戶概況與選擇客戶類型 工作區(qū)域 需求產(chǎn)品 面積 總價(jià)青年之家 在浦東工作為主 2房 80100㎡ 100萬內(nèi) 首次置業(yè)富貴之家 (小太陽、后小太陽 )在浦東工作為主 聯(lián)排，疊加等 180220㎡ 400萬內(nèi) 改善性