易居中國上海某地產(chǎn)五街坊地產(chǎn)項目定位報告56ppt(參考版)
2025-01-06 01:07本頁面
【正文】 主臥 ，客廳 71㎡ 2房洋房戶型小高層版 客戶與產(chǎn)品的對應(yīng)總結(jié)客戶類群 核心需求 品類 戶型 比例 總價 單價 產(chǎn)品力富貴（小太陽、后小太陽）有天有地的城市有天有地的城市生活，性價比高生活，性價比高 C品類聯(lián)排180210㎡ 40% 400萬內(nèi)17000（毛坯）性價比高，多超南臥室，附加值多疊加160180㎡ 25% 300萬內(nèi)14000（毛坯）青年之家 婚房，便捷生活婚房，便捷生活，控制總價，控制總價 G3品類 電梯公寓 80㎡ 35% 105萬內(nèi) 12023（精裝） 小面積 2房，功能齊全5 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 用地分析 規(guī)劃方案Thank you謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。南北通透，房型方正216。 各功能間區(qū)隔明顯；216。產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：戶型旭輝雅苑 85㎡二房216。盡量給 閣樓 （非疊下）立面及單體 立面上給客戶以品質(zhì)感，這是初次體驗別墅客戶追求的情趣，彰顯身份的因素之一景觀更注重不同單體之間的 私密性希望能把大的集中式的 景觀分散到小的組團 中，小組團內(nèi)部以優(yōu)雅的環(huán)境把部分屬于公共花園 部分給到私家花園的面積（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 1：聯(lián)排 180㎡180㎡ 開間 地下室 77㎡ 天井采光 內(nèi)車庫二層 主臥 * 次臥 3* 次臥 * 南向雙臥室三層 主臥 *5 帶露臺，面寬佳（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 2：聯(lián)排 200215㎡180㎡ 開間 地下室 33㎡（不帶車庫） 最好能增加些面積 內(nèi)車庫二層 南向雙臥室 北面附贈露臺三層 主臥 雙面寬帶露臺四層 附贈閣樓（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 3：下疊180㎡ 200㎡ 3個朝南臥室地下室 50㎡以上 帶內(nèi)車庫一層 花園面積大二層 2個陽臺兼露臺（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 4：上疊160180㎡ 34個臥室 多朝南二層 3個露臺 主臥開間寬三層 附贈閣樓（小太陽、后小太陽）主要特征及需求首次置業(yè)，婚房，通過軌道 6號線導入的陸家嘴工作的青年之家。盡量給大 花園 面積。盡量 多的朝南 臥室，給主臥盡量 大的面寬一樓客廳層高做到 。朝向 盡量多的朝南臥室，附增空間 地下室較大，采光好，車庫外還能停一輛車花園，露臺盡量南向，面積大一些物業(yè) 保證社區(qū)的安全，能夠禮貌有度，提供附加值服務(wù)（家政等）主要需求：（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議：宗地項目戶型希望能控制單套總面積，計較性價比。主臥室開間寬，衣帽間大。更多考量戶型的情趣性和空間感。考量點地段 交通 可以便捷享受城市級配套，有快速干道，到市中心快捷方便。家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家，孩子在就學。以上海人和新上海人為主，企業(yè)高管及私營業(yè)主。聯(lián)排的競爭對手。金地地塊同樣受 70/90政策影響。劣勢： 北塊地塊臨中環(huán)，噪音和心理感受差。優(yōu)勢： 據(jù) 6號線華夏西路站 200米。1F的產(chǎn)品邏輯與客戶需求的匹配度較差，而有電梯的頂樓復式在功能上基本滿足客戶需求，一開盤就去化完了。對于上?？蛻舳?，地下室是一個占便宜因素，并不指望能帶來實際居住空間。客戶希望 2房朝南的基本需求無法滿足。品類客戶需求。 立面品質(zhì)感強，社區(qū)多大面積果嶺草， 50年以上樹齡的全冠香樟樹。 原來定位做三林片區(qū)最高端 的客戶及外區(qū)域客。 目前洋房售價 /㎡，公寓均價 9800元 /㎡。 2， 3樓為 140㎡（同朗潤園洋房 2， 3F）， 4樓復 5樓為 190㎡，復式。252。252。三期二期一期政府交通、商業(yè)規(guī)劃區(qū)東明路潛在規(guī)劃區(qū)綠化緩沖帶社區(qū)幼兒園6號線高青路站高青路海陽路高壓走廊 典型項目分析 尚東國際 規(guī)劃與產(chǎn)品252。252。252。252。尚東國際上南路東明路楊高南路北三林板塊東三林板塊西三林板塊地段 西三林北面，離市中心距離較近交通 縱向和橫向道路正打通，6號線地鐵站緊貼社區(qū)商業(yè) 目前無，家樂福，自建商業(yè)街包含餐飲，便利型購物環(huán)境 恒大建材市場 典型項目分析 尚東國際 項目概況規(guī)模 33萬㎡，分三期開發(fā)，自建配套齊全容積率 產(chǎn)品形態(tài) 8層小高層， 5層 電梯洋房景觀 大面積草坪為主會所 泛會所，內(nèi)容齊全252。大華會成為宗地大華會成為宗地 G3和和 C聯(lián)排的競爭對手。配套房北艾路入住工程完畢公園09年推 07， 08年推配套房 典型項目研究 大華錦繡華城 開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃思路時間 主力面積 價格 品類選擇 市場表現(xiàn)12， 19街區(qū) 0204年 2房 95105㎡ 50%3房 130㎡ 35%02年初 3800元 /㎡04年 9月 8000元 /㎡C品類的 2， 3房 C品類的 3房去化較好11街區(qū) 0506年 2房 85108㎡3房 130㎡，復式 260㎡目前均價 /㎡ G3品類的 2房C品類的 2， 3房，復式G3的 2房去化較好18街區(qū) 0507年 聯(lián)排 160230㎡公寓 130， 150， 200㎡聯(lián)排 /㎡公寓 /㎡C品類的 TH， 3房 C品類的聯(lián)排， 150㎡ 3房去化較好02年 T1 客戶預(yù)計的 C04年 C配套成熟G時間 主力面積 品類選擇117街區(qū)0709年高層公寓： 2房 8090㎡， 3房 110120㎡電梯洋房： 2房 105㎡， 3房 135㎡聯(lián)排： 180200㎡商務(wù)別墅： 250㎡獨棟： 300㎡G3 品類的 2， 3房C品類的 2， 3房C品類的聯(lián)排Top1品類的別墅14街區(qū) 09年 受 70/90政策影響 主力選擇 G3 典型項目研究容積率 建面 規(guī)劃16街區(qū) 16萬 貼近公園 24萬㎡公園，島嶼規(guī)劃，別墅基本都依水而建，給每戶充分的景觀資源?？蛻舾敢膺x擇低 18街區(qū)聯(lián)排。 典型項目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅160㎡ 開間 6米地下室 70㎡ 采光佳一層 客廳 6* 餐廳 * 廚房 *二層 主臥 * 次臥 3* 次臥 * 南向雙臥室，給凸窗，擴大空間感三層 主臥 *5 帶露臺，面寬佳160180㎡聯(lián)排戶型160㎡的戶型滿足了其客戶的對空間的基本需求，同時給到充分的露臺、地下室及主臥的面寬，對于客戶而言性價比高。大華對于他們是城市別墅，可以便捷地到達市中心，享受城市級別的配套。 沿路雙拼明顯去化較慢。 沿河雙拼為 2套捆綁銷售，總價至 1000萬左右，獨棟也在 800萬以上，去化速度較慢。 未去化的多集中在 12月推的 230㎡的聯(lián)排和雙拼及獨棟。 典型項目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅17組團18組團19組團20組團21組團雙拼獨棟類型類型 組團組團 面積面積 套數(shù)套數(shù) 去化去化 均價均價 (元 / ㎡ )聯(lián)排 17 160㎡ 48 48 12023
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