【正文】 般不會帶父母住，可能會在同一社區(qū)購買一套公寓 2房或者 1房給父母住。17街區(qū) 5萬大華錦繡華城 開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃思路大華放棄了 C品類的 150200㎡的平層公寓產(chǎn)品給 C以充分的環(huán)境的舒適性、 G3以緊湊面積段，產(chǎn)品、客戶、土地一一對應。 目前項目周邊橫縱道路還在打通，周邊建材市場，小環(huán)境感覺雜亂。 洋房 1樓附地下室（地下室 100㎡算 20萬。 典型項目分析 尚東國際 花園洋房5， 6， 7電梯洋房 去化樓層 面積 產(chǎn)品 總價 去化率1F 155㎡ 100㎡地下室（ 20萬） 240萬 17%23F 135142㎡ 同朗潤園洋房 150160萬 100%4F 190㎡ 4復 5，贈送閣 樓 230萬 100%尚東國際在產(chǎn)品形態(tài)，社區(qū)環(huán)境，及立面的品質感上符尚東國際在產(chǎn)品形態(tài)，社區(qū)環(huán)境，及立面的品質感上符合合 C品類客戶需求。 典型項目研究 金地地塊中環(huán)上南路M中小幼三 林 路中金誼河畔三林公園1200米200米M金地地塊三 林 河位置： 宗地南，南至三林河，北臨中環(huán)，東至東明路。 項目研究總結宗地品類 競品 預計單價 總價 競品優(yōu)勢 宗地優(yōu)勢宗地 G3 大華 8590㎡ 2房 11500元 100105萬 成熟居住氛圍 L6站邊金地 8590㎡ 2房 11000元 95100萬尚東 90㎡ 2房 10500元 95萬宗地 C 大華 180200㎡ TH 18000元 330380萬 景觀資源及周邊環(huán)境金地 聯(lián)排 /雙拼估計 180250聯(lián)排 18000元雙拼 20230元330萬550萬景觀資源，地塊規(guī)模 容積率優(yōu)勢尚東 洋房 190㎡ 13000元 250萬 C品類 富貴之家（小太陽、后小太陽） G3品類 青年之家 客戶與產(chǎn)品對應總結4 目標客戶需求與對應的產(chǎn)品主要特征（小太陽、后小太陽）目前已經(jīng)購買過公寓型產(chǎn)品，希望有別墅的居住體驗，希望享受別墅住宅的空間感，情趣。4個臥室就夠了。多 露臺 ，大露臺面積。功能分區(qū)，南北臥216。 房型方正，南北通透；216。希望能控制單套總面積，計較性價比。對項目的關注點： 產(chǎn)品性價比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開發(fā)商品牌，物業(yè)管理。總建面： 18萬㎡容積率： 金地地塊于 2023年 12月 18日取得，預計上市時間至 08年。地下室采光窗小而窄，比較陰暗。洋房公寓252。 分三期開發(fā)， 08年預計售到二期。 是 08年三林板塊離市中心最近的項目。 典型項目研究 大華錦繡華城 11街區(qū)復式低去化率產(chǎn)品 —— 大華錦繡華城 復式復式的面積在 260㎡，在小高層中，在以小高層、高層公寓的社區(qū)社區(qū)中，單價 ，總價在 300360萬，與聯(lián)排的總價差距小。252。配套房北 艾 路入住工程完畢公園大華錦繡華城二期房型 面積段（ m2）套數(shù)（套）所占比例成交套數(shù)（套）成交率單價（元 /m2）總價（萬元）一房 6077 127 8% 65 51% 14000 6077二房 80118 701 44% 470 67% 11000 80118三房 118150 312 19% 103 33% 11500 120157177178 2 1% 0 0% 11800 200210四房 160202 51 3% 13 25% 10000 160202復式 160200 37 2% 7 19% 11800 180240200240 52 3% 9 17% 11800 240280250290 53 3% 1 2% 11800 290340聯(lián)排 150200 122 8% 97 80% 16000 240320200250 103 7% 63 61% 16000 320400250300 10 1% 3 30% 16000 400480獨立 200250 12 1% 7 58% 16000 320400250300 2 0% 0 0% 16000 400480 典型項目研究 大華錦繡華城 項目概況大華錦繡華城二期總建面積 ，包含一房至四房、復式及別墅產(chǎn)品。陸家嘴人民廣場徐家匯三 林中環(huán)內環(huán)世博園區(qū) 大華錦繡華城上海綠城尚東國際名園 客戶概況與選擇區(qū)域主力客群 工作區(qū)域 年齡層次 收入狀況以浦東新區(qū)尤其是三林本地客戶為主，浦西客源不斷增長工作地點多在浦東地區(qū)或浦西人民廣場以南區(qū)域以 2545歲為主力購買群，年輕化趨勢明顯家庭具有一定的經(jīng)濟基礎且相對穩(wěn)定 客戶概況與選擇尚東國際名園2房 80100 10200 90100萬 青年持家、小太陽100110 10080 110萬 青年之家、后小太陽3房 120 9900 115萬 后小太陽、136 10218 138萬 孩子三代、后小太陽4房 160 10189 164萬 富貴之家大華錦繡華城 1房 63 10400 65萬 青年務實、青年之家2房 86 10500 92萬 青年持家、小太陽99 10600 106萬 小太陽、老人一代108 10397 113萬 后小太陽3房 135144 10276 145萬 青年富貴、孩子三代復式 230250 14000 336萬 中年富貴聯(lián)體別墅 160 15459 240萬 富貴之家200230 15478 350萬 富貴之家上海綠城 1房 64 12200 78萬 青年之家2房 96 13098 126萬 青年之家110 13500 148萬 小太陽3房 125 12200 152萬 孩子三代，后小太陽133 13000 172萬 后小太陽145 13098 188萬 后小太陽、青年富貴4房 186 13000 240萬 富貴之家5房 290 13000 370萬 青年富貴、中年富貴主力客戶群 客戶概況與選擇客戶類型 工作區(qū)域 需求產(chǎn)品 面積 總價青年之家 在浦東工作為主 2房 80100㎡ 100萬內 首次置業(yè)富貴之家 (小太陽、后小太陽 )在浦東工作為主 聯(lián)排，疊加等 180220㎡ 400萬內 改善性大華川 楊 河 內環(huán)中環(huán)楊高南路 典型項目研究 大華錦繡華城 項目概況地段 北蔡六里板塊， 中內環(huán)，川楊河以北，比宗地更貼近內環(huán)， 土地屬性 C交通7號線楊高南路站（ 09年通）到靜安寺，站點較遠公交線路 10余條商業(yè) 易賣得超市，自建商業(yè)街，便利性商業(yè)氛圍一般環(huán)境 大華一期新建的住宅，未拆遷的農(nóng)民房規(guī)模 330萬㎡，超大規(guī)模盤， 19個街區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，高層公寓為主，部分聯(lián)排，洋房，獨棟總規(guī)劃北艾路以北為配套商品房，南面為商品住宅中軸為 24萬㎡的超大公園（ 08年底完成）開發(fā)節(jié)奏02年推一期，為 12， 19街區(qū)，已經(jīng)交付，06年推二期，為 11， 18街區(qū)，目前工程完畢，07年推 16街區(qū) 252。 待推項目和土地4,5編號地塊 開發(fā)商 建面（萬㎡）容積率預計上市量07年 08年 09年1 三林城地塊 中房 38 0 5 102 三林鎮(zhèn) 5街坊 金地 19 0 10 93 南碼頭 8街坊 東方海外 10 0