【正文】 光盤一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖 (含建筑物底層外墻輪廓線 )。 投資意向書 。 辦理國(guó)土使用證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市國(guó)土局地產(chǎn)處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點(diǎn)通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖； 招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn) 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價(jià)值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國(guó)模式： 市場(chǎng)化資本運(yùn)作 聘請(qǐng)專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié) ——橫向價(jià)值鏈 開發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營(yíng)模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 機(jī)會(huì)篩選 財(cái)務(wù)分析 資源評(píng)估 投資決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇 機(jī)會(huì)尋找 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 成熟市場(chǎng)的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個(gè)開發(fā)商投資時(shí)考慮得最多的事情 。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門 (公司 )的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。 質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。 環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。 土地權(quán)屬證明文件 。項(xiàng)目的資源評(píng)估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價(jià)值層面四大部分。 ■ 土地收購(gòu) ：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。 撥地紅線成果圖 。其采用的手段主要是項(xiàng)目 SWOT分析和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析。 工程建設(shè)施工 配套工程施工 規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗(yàn)收，辦理工程質(zhì)量書，勘測(cè)院實(shí)測(cè)竣工圖，房管局實(shí)測(cè)建筑面積，城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見書 辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 租售階段 項(xiàng)目營(yíng)銷 策劃 按揭貸款 銀行 的確定 辦理 《 商品房 預(yù) (銷 )售 許可證 》 及 銷售項(xiàng)目備案 委托中介 代理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行銷售 與購(gòu)房者 簽訂 買賣契約 制定 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 樓宇交付 入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理 簽署 物業(yè)管理 委托合同 前期物業(yè) 管理單位 招投標(biāo)及 經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 租售階段 項(xiàng)目營(yíng)銷 策劃 按揭貸款 銀行 的確定 辦理 《 商品房 預(yù) (銷 )售 許可證 》 及 銷售項(xiàng)目備案 委托中介 代理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行銷售 與購(gòu)房者 簽訂 買賣契約 制定 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 樓宇交付 入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理 簽署