【正文】 項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹木、園林花卉、墳?zāi)埂Ⅺ湹氐葘⒁罁?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，該費(fèi)用已含在 征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。 民宅直接拆遷費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 費(fèi)用（萬元） 1 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380元 /平方米 1160 2 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元 /平 方米 6 5 提前搬家獎(jiǎng) 16 戶 2000 元 /戶 3 6 配合工程獎(jiǎng) 16 戶 50000 元 /戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計(jì) 1315 間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。 本項(xiàng)目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 ；建筑面積 ，其中居住用 地建筑面積 ，其中安置用房 A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 。目前拆遷尚未開始。 該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～ 4野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵 石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。高度重視拆遷現(xiàn)場(chǎng)的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。 動(dòng)階段： 2020年 8月 2020年 9月 前期工作基本就緒后，先啟動(dòng)解危排險(xiǎn)。 （ 2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包 括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝）， 用地性質(zhì)為集體土地，其中 農(nóng)用地 ，建設(shè)用地 。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。 《大興新城規(guī)劃 （ 20202020） 》 的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 ，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 第五階段： 2020年 10 月 至 2020年 4月 ，申請(qǐng)一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶， 是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A 組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 報(bào)告申報(bào)單位 ：北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心 報(bào)告編制單位：北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公 司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱： 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 2．項(xiàng)目建設(shè)背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 ，總?cè)丝?萬人。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 原則上市、區(qū)兩級(jí)中心按 8： 2的比例投入項(xiàng)目開發(fā)所需資金，具體到本項(xiàng)目來說由市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費(fèi)用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，共計(jì) 15778萬元；由區(qū)分中心負(fù)責(zé)前期費(fèi)用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費(fèi)用，共計(jì) 3944萬元。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020年－ 2020年）》中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 %以內(nèi)。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個(gè) 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。 我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的 目的；加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 3． 用地方案 本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下 ： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬 m2) 容積率 建設(shè)用地面積 居住 代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 編號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建 筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 1 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 土地一級(jí)開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交 納保險(xiǎn)部分直接撥付給區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會(huì)。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。地表高為 15～ 45m，平均坡度 %，地勢(shì)平坦，地表 排水情況較好。 在采取建議措施后，項(xiàng)目施工期固體廢物對(duì)周圍環(huán)境的影響較小。 直接拆遷費(fèi)用 1315萬元 1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，戶均建筑面積為 250平方米，需支付拆遷補(bǔ)償金額為 1211萬元。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500元 /平方米 1311 平方米 =66萬元 3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。如下： 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表 地塊編號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 建筑密度（ %） 綠地率(%) A038 [A] G1 60 元 /㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 60 元 /㎡ 3 0 10。 為了確定本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘，結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分，再利用公式進(jìn)行綜合計(jì)算，初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)為 1300元 /建筑平方米。 項(xiàng) 目 前 期 費(fèi) 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 說 明 1 編制項(xiàng)目建議書 (代可研報(bào)告 ) 4 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) 2 編制市政規(guī)劃方案 費(fèi) 10 3 用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi) 3 元 /平方米 5 編制交通影響評(píng)估費(fèi) 7 元 /平方米 6 編制土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi) 10 京價(jià)房字 [1997]398號(hào) 7 編制地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 10 8 委托入市交易費(fèi) 10 計(jì)價(jià)格 [2002]1980 號(hào) 9 其它費(fèi)用 102 10 合 計(jì) 156 征地補(bǔ)償費(fèi)為 2297萬元 拆遷費(fèi)用： 房屋拆遷費(fèi)用包括：民宅拆遷補(bǔ)償、非住宅類房屋拆遷費(fèi)、間接拆遷費(fèi)。 為了減少施工期固體廢物對(duì)環(huán)境的影響，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)建筑垃圾采取不同的處理處置措施： ：棄土應(yīng)當(dāng)設(shè)立堆土場(chǎng)，進(jìn)行集中處置。 3．工程地質(zhì)及地震地質(zhì)環(huán)境 大興區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖系古代寒武系石灰?guī)r，基底地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，基巖面起伏平穩(wěn)，無斷裂帶，按國(guó)家規(guī)定建筑物 8度設(shè)防，工程地質(zhì)可滿足一般工、民用建設(shè)工程需要 4．水資源條件 大興區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，北依京城、面向渤海，處于國(guó)家規(guī)劃的京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中的重要地區(qū)。 7月最熱，月平均最高氣溫為 ℃； 1月最冷，月平均最低氣溫為 10℃。 ．拆遷方案和進(jìn)度計(jì)劃保證措施 實(shí)施拆遷任務(wù)的過程中，嚴(yán)格按照拆遷政策法規(guī)實(shí)施拆遷工作，深入細(xì)致地開展群眾工作，拆遷動(dòng)員形式多樣，思想政治工作有針對(duì)性，不激化矛盾。 本項(xiàng)目范圍內(nèi)總用地面積 （合 ），全部為集體土地。 交通情況 有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長(zhǎng)線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過，規(guī)劃南部貨運(yùn)通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)絡(luò)豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。 綠化環(huán)境：綠化設(shè)計(jì)改善項(xiàng)目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類賴以 生存的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)保證。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng) 籌考慮發(fā)展條件和因素，以大興新城和亦莊新城為核心，以重點(diǎn)鎮(zhèn)為基點(diǎn)，加快發(fā)展六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，即：大興新城組團(tuán)，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團(tuán)主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團(tuán)主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團(tuán)主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部； 榆垡 組團(tuán)主要包括 榆垡 鎮(zhèn)和長(zhǎng)子營(yíng)鎮(zhèn)。在促進(jìn)永定河生態(tài)環(huán)境改善、風(fēng)沙治理、建設(shè)沿河綠化防護(hù)林帶的前提下，積極引導(dǎo)生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚。 《 大興新城規(guī)劃 （ 20202020） 》 對(duì)大興的 城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)，把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)整體發(fā)展原則，實(shí)施帶狀 布局，片狀發(fā)展，綠化隔離滲透，宜居宜業(yè)結(jié)合的模式，突出發(fā)展特色和風(fēng)格，構(gòu)筑“中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （ 1）“中部一體”位于北京南中軸延長(zhǎng)線，是奧運(yùn)文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結(jié)成為一個(gè)有機(jī)文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚(yáng)區(qū)域。 為了適應(yīng)首都現(xiàn)代化建設(shè)的需要， 2002年 5月北京市第九次黨代會(huì)提出了修編北京城市總體規(guī)劃的工作任務(wù)，根據(jù) 2020年國(guó)務(wù)院對(duì)《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》的批示精神，以及 2020年 1月建設(shè)部《請(qǐng)盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函》，特編制《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》。 13. 項(xiàng)目運(yùn)作模式 市、區(qū)兩級(jí)中心作為組織主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌措監(jiān)管和項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)的辦理。 5．建設(shè)用地規(guī)模： 本項(xiàng)目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 。 開發(fā)管理方面：負(fù)責(zé)全市土地一級(jí)開發(fā)管理及一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)組織工作；編制年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃；參與土地一級(jí)開發(fā)管理有關(guān)政策研究； 負(fù)責(zé)儲(chǔ)備開發(fā)土地驗(yàn)收工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施，完成項(xiàng)目用地的征地拆遷以及市政道路建設(shè)和地下管網(wǎng)的敷設(shè)，使項(xiàng)目用地達(dá)到“七通一平”建設(shè)條件，并對(duì)一級(jí)開發(fā)后具備條件的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以公開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式組織上市交易。 10．經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) A 組團(tuán)用地范圍 通 和 街 今 榮 大 街 榆 平 路 榆 緯 四 路 經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722萬元，預(yù)計(jì)收入 15848萬元，預(yù)計(jì)虧損 3874萬元。 三、報(bào)告編制依據(jù) 建設(shè)部 2000年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”； 國(guó)家計(jì)委、建委 2020年發(fā) 布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)”； 投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2002年版）； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知（京政發(fā) [20