【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 33 八 、 降價(jià)阻力 主要降價(jià)阻力來源于已購房但未交房的業(yè)主，鬧事原因來自降價(jià)后給業(yè)主帶來的損失。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此種蓄積方式操作較復(fù)雜，需要眾多環(huán)節(jié)，如誠意金的返還手續(xù)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)目前市場情況調(diào)查分析，目前通州在售普通住宅價(jià)格區(qū)間在 70009000之間，普遍采取定期推出特價(jià)房的銷售策略促進(jìn)銷售，在售項(xiàng)目戶型面積偏小，一居室在 60左右，兩居室在 90左右，三居室在 120130左右，從面積上看本項(xiàng)目除一居室面積有競爭優(yōu)勢外其他兩居與三居不占優(yōu)勢，但可利用產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢進(jìn)行彌補(bǔ)，如兩梯兩戶、南北通透、薄板設(shè)計(jì)、戶型的合理型等與其他樓盤比較居住的舒適度占有很大優(yōu)勢。 于 9 月 1 日開始蓄水，蓄水方案為按登記時(shí)間每天折抵總房款 200 元，登記越早優(yōu)惠越多，預(yù)計(jì)開盤均價(jià) 8500元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 潮白人 家 燕郊102 國道南側(cè) 100 萬，2100 套 板樓、板塔結(jié)合 35% 元 /平米 5700 主要銷售的是 8 號(hào)樓， 9號(hào)樓仍有房源在售。每戶都有二到三面大采光，大飄窗、觀景深窗、露臺(tái) 交通便利性一般，房 源不多，通州老區(qū) 成交 分析 周邊項(xiàng)目近２個(gè)月內(nèi)成交情況匯總（ 715 日到 917 日） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 交易日 網(wǎng)簽 網(wǎng)簽面積 網(wǎng)簽金額 網(wǎng)簽成交均價(jià) 對外報(bào)價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 花盛附近配套不完善，如要發(fā)展必等多年，物業(yè)費(fèi)比較高，交通不是非常方便 5 金隅七零九零 運(yùn)喬建材城南側(cè)城鐵臨河里站向東北 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 59797090/67717090 18 板樓，板塔結(jié)合80% 669993666 主力8388 30% 市政24 地上 204地下 650 2020 元 /月 .平米 7500 15 萬 小高層緊湊型高板，短板設(shè)計(jì)，下沉廣場，社區(qū)齊備設(shè)施8000 多平米附近幾公里內(nèi)有個(gè)工業(yè)區(qū)東方化工場，項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，交通不便利，周邊配套不成熟。 11 4 萬象新天 75 17 2051 10223 20967373 75 16 2020 9784 19763680 5 北京華僑城 207 114 13940 12579 175351260 6 富力又一城 585 171 13042 11131 145170502 7 金地名京 loft 117 113 9124 25077 228802548 239 213 22050 17684 389932200 417 55 5499 20207 110733363 8 銀谷 9 5 北京華 僑城 朝陽區(qū)東四環(huán)四方橋京沈輔路南側(cè) 83 萬 m2 板樓 米 31 路、 41路、 713 路、822 路、 40路、 840 路、752 路、 657路、 29 路、743 路、 753路 、 801 路 二居： 111m2 三居： 124m2 7983% 70%（含歡樂谷內(nèi)綠地） 燃?xì)忮仩t集中供暖，設(shè)分戶計(jì)量系統(tǒng) 2020 年底 元/m2 三期毛坯14200 元/m2 由 4 棟圍合式低密度薄板組成，一棟一庭院的園中之園。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)相互打聽價(jià)格策略成了地產(chǎn)界的一種趨勢，但所謂定價(jià)難，反映出的是部分開發(fā)商仍在期望利潤最大化的“暴利”思維。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但購房者對降息 “ 買不買賬 ” 還是未知數(shù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管是公認(rèn)的“淡市”，但在銷售業(yè)績、資金回款等壓力下，奧運(yùn)后的 9 月還是迎來了眾多開發(fā)商的放量一搏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 商業(yè)廣場 區(qū)需要 1520分鐘，現(xiàn)在無購物等配套。 調(diào)查分析： 根據(jù)以上兩表比較得出，目前通州在售樓盤成交均價(jià)普遍低于外報(bào)均價(jià)，價(jià)格在 7500 左右的有 3 個(gè)（武夷 .城市左岸、金隅七零九零、 DBC 加州小鎮(zhèn)），價(jià)格在 8500 左右的有 3 個(gè)（阿爾法社區(qū)、新通國際花園、運(yùn)河明珠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)查分析： 根據(jù)對燕郊的調(diào)查了解，目前此區(qū)域的售價(jià)區(qū)間基本在 45005500 元之間，有的低價(jià)甚至到 3000 多， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu)勢 —— 產(chǎn)品上的優(yōu)勢明顯優(yōu)于其他項(xiàng)目，從產(chǎn)品形態(tài)上的純薄板設(shè)計(jì)，大面寬短進(jìn)深，南北通透房間的舒適度高，兩梯兩戶的電梯配置大大降低了戶梯比 ， 方便業(yè)主的出行，此設(shè)計(jì)通州在售項(xiàng)目絕無僅有，超大的南北樓間距使得特色景 觀園林完美展現(xiàn)，現(xiàn)房發(fā)售的優(yōu)勢，開發(fā)商的實(shí)力展現(xiàn)不得不讓客戶信服，另有通州最大的商業(yè)群體給人以無限的升值遐想空間。 花盛香醍： 9 月 20 日踩盤 ， 現(xiàn)報(bào)價(jià)花園洋房 14000，在售 1 1 19 樓，主力 3 居 160 平米左右，一次 9 折，商貸 折 現(xiàn)場沒有客戶，在場期間一直沒有客戶。 目前蓄水采取銀行存如一萬元一年定期，開盤優(yōu)惠 1%的折扣，戶型面積兩居 90 平米，三居 120 平米。 26 ◆ 本 案 在市 場有較高的認(rèn)知度 奧運(yùn)期間北京整個(gè)房地產(chǎn)市場冷淡，現(xiàn)在已經(jīng)漸漸回暖，尤其是通州的項(xiàng)目，從本部統(tǒng)計(jì)的周來訪來電上可以看出， 8月 10日 8月 16日來電 25組，比上周減少 0組；來訪共計(jì) 41組，比上周減少 4組； 8月 17日 8月 23日來電 29組，比上周增加 4組；來訪共計(jì) 38組，比上周減少 3組； 8月 24日 — 8月 30日共計(jì)來電 27組，比上周減少 2組；來訪共計(jì) 74組，比上周增加 36組； 8月 31日 — 2020年 9月 6日來電 34組，比上周增加 7組；來訪共計(jì) 94組，比上周增加 20組； 9月 7日 — 9月 13日來電 35組，來訪 128組 ，通過以上數(shù)據(jù)顯示由于沒有廣告來電基本平穩(wěn)，但來訪量隨著奧運(yùn)的結(jié)束有明顯上升，可以得出人們的關(guān)注點(diǎn)會(huì)根據(jù)生活的需要發(fā)生轉(zhuǎn)移，很多有購房需求的客戶開始重新考慮購房。 為促進(jìn)客戶盡早繳納意向金，制定早來多優(yōu)惠的策略，按繳納意向金日期算累計(jì)每天 100 元的額外優(yōu)惠，截止至通知還簽認(rèn)購日至。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如有客戶要求重新簽訂合同的（客戶主要為降低稅費(fèi)考慮），原則上不同意，尤其是采取按揭付款的由于銀行等手續(xù)等無法實(shí)施，一次性付款的可酌情考慮換簽，但要提前簽訂補(bǔ)充協(xié)議避免客戶毀 約。不考慮補(bǔ)償?shù)幕旧蠟殇N售尾期，其實(shí)房子作為一種商品原本就有降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，但 從房地產(chǎn)銷售契約精神來看，當(dāng)房產(chǎn)下降或貶值的時(shí)候，讓開發(fā)商給予補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)也是站不住腳的，就比如房屋漲價(jià)時(shí)沒有那個(gè)購房者站出來說“我分給開發(fā)商一部分”一樣。 備注： 此銷售開盤計(jì)劃建立在銷售價(jià)格有很高的市場認(rèn)知度基礎(chǔ)上。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格是非常優(yōu)惠的，會(huì)在近期通 知您換簽認(rèn)購書時(shí)出來價(jià)格，如果您對價(jià)格滿意可直接換簽認(rèn)購書，如不滿意可將已付意向金退還給您。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。意向客戶是屬于在考慮中的客戶共有 1268 組，主要根據(jù)開盤價(jià)格是否能夠承受決定購買，其中考慮一居室的有 548 組，考慮兩居的有 485 組，考慮三居室以上的有 64 組。 25 世紀(jì)星城 項(xiàng)目優(yōu)劣分析 ◆ 優(yōu)勢：位置較好，緊鄰朝陽區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 22 路噪音給客戶造成的心里影響，其總價(jià)控制在 80 萬以 內(nèi) ，對于售價(jià)在 7500 左右的樓盤（武夷花園、七零九零、 DBC加州小鎮(zhèn)）還是有一定的沖擊力的。 對外統(tǒng)一以“一樓一價(jià)”“一品一價(jià)”“一房一價(jià)”的形式報(bào)價(jià)。 10 觀天下 香河天下第一城西南 萬 板樓 3 30% 元 /平米 3600 面積為 85— 130平米，南北通透，一梯兩戶。均價(jià) 6000 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 北京奧林匹克花園 朝陽區(qū)姚家園路與東壩中路交叉口 100 萬m2 板樓 350 路、 703路、 750 路等 二居： 710 120m2 三居： 150m2 8288% 40% 海爾雙能源空調(diào)；天然氣分戶供暖 2020 年 9月底 元/m2（無電梯） 元/m2（帶電梯） 四期精裝14000 元/m2 以低層陽光電梯 洋房為主要產(chǎn)品，戶戶朝南；項(xiàng)目區(qū)域偏僻，交通不便。 8 2 華業(yè)玫 瑰郡 東四環(huán) 內(nèi) 萬m2 板樓、板塔結(jié)合，小高層 米 952 路、608 路、115 路、117 路公交車 一居： 6 77m2 二居： 8 9105m2 三居： 912 144m2 79% 30% 市政供暖； 30 元 /m2 2020 年 6月 元/m2 精裝 14000元 /m2 緊鄰姚家園路及朝陽北路，西臨東四環(huán)，南靠規(guī)劃中輕軌 6 號(hào)線，總戶數(shù)448 套，原均價(jià) 18000元，給予原購房客戶4000 元 /m2 差價(jià)補(bǔ)償 3 金都杭 城 朝陽區(qū) 百子灣路 35萬 m2 板樓、板塔結(jié)合 米 31 路、 952路、 348 路 一居： 678m2 二居： 810 122m2 三居： 121 160m2 84% 30% 燃?xì)獗趻?爐 2020 年 6月 元/m2 毛坯 16800元 /m2 低密度純板建筑，江南園林；項(xiàng)目緊鄰百子灣路，交通不是很便利。 值得關(guān)注的是，大量住宅放量入市，一時(shí)間造成了北京樓市明顯的“消化不良”，截止 9 月 20 日， 市場 可售住宅總量 一下子達(dá)到了 138816 套 ， 市場 在 售總住宅面積 18118096 平米 ， 其中 可售期房 109531 套，面積 13670013平米， 未簽約現(xiàn)房 29285 套，面積 4448083 平米， 創(chuàng)年內(nèi)新高，這一數(shù)據(jù)比前一周增加了 6676 套，市場競爭加劇。這一政策的出臺(tái)，也打 破了此前 “ 下半年國家將放松對房地產(chǎn)行業(yè)貸款 ” 的傳言，同時(shí)使得市場的觀望氣氛愈加濃厚，下跌趨勢也將持續(xù)下去。這是自 202