【正文】 ◆應(yīng)力求達到我們“獨立、交流、時尚、品質(zhì)、健康”的訴求。根據(jù)上海市場各主要媒體的特點和我們目標客戶的特點，我們認為在媒體選定方面，綜合類報紙如：應(yīng)以新民晚報、新聞晨報、解放日報等（但由于解放日報的行政色彩相對較為濃厚，一般不大為相關(guān)業(yè)界所關(guān)注）為主，而新聞晨報在近年崛起的勢頭特別明顯，基本上已經(jīng)與新民晚報平分秋色，更重要的是：新聞晨報的讀者中年輕人占了相當大的比例，這與我們產(chǎn)品的屬性極為相符，而且其讀者群體分布也較廣泛，廣告費用又相對于晚報底等，因此可以將新聞晨報列為報紙類媒體的主推媒介，其他報紙媒介方面，新民晚報、東方早報也可以稱得上是異軍突起的新銳媒體，雖然它的創(chuàng)辦時間不長，但由于其信息量豐富，財經(jīng)專業(yè)特征較為濃厚，其讀者主要是一些有較高文化層次的群體，其在廣大讀者中已經(jīng)有了相當?shù)挠绊?；其他專業(yè)類如：上?！斗康禺a(chǎn)時報》；并適當選擇部分其它報紙作輔助媒體。MINIO曼頓 “MINI”意為迷你型、袖珍型，其作為“精巧”的代名詞在IT、服裝、飾品等消費領(lǐng)域的推廣早已風行國際；“O”是英文Office的簡寫，意為辦公，其與MINI的組合簡潔明了地點明了我案的物業(yè)類型：迷你型精品辦公寫字樓。3：室內(nèi)大堂挑高應(yīng)該不得低于5米，整個裝修風格不僅要精致，而且處處應(yīng)強調(diào)綠色、健康的主旋律，并注意室內(nèi)外的通透感和室內(nèi)綠色植物的裝飾，更緊密與戶外自然呼應(yīng)。相對于小戶型寫字樓，或多或少也與時尚扯上了點關(guān)系，我們從其產(chǎn)品特性及用戶群體不難看到這樣兩條脈絡(luò)：產(chǎn)品：品質(zhì)現(xiàn)代——交流空間——時間鏈接——時尚商務(wù)空間產(chǎn)品：發(fā)展型中小企業(yè)——創(chuàng)業(yè)初始人士——外地或外資企業(yè)辦事機構(gòu)——外地政府辦事處于是，便衍生了以下概念：商務(wù)新時空——便攜式OFFICE本案如果作為純粹的小面積OFICE，那么位置有些顯得偏了一些（至少目前是），壓迫在一定程度上彌補這些不足，只能在產(chǎn)品特色上下功夫，同時也能給業(yè)主提供便捷的日常幾商業(yè)服務(wù)，在業(yè)種業(yè)態(tài)上統(tǒng)籌規(guī)劃形成特色，才可能有所突破，同時也寄希望于本區(qū)域以后的開發(fā)改造，以便形成成熟的商業(yè)商務(wù)環(huán)境。居住面積適合?？梢蕴峁┚频晔焦芗曳?wù)，例如24小時送餐服務(wù)、保潔服務(wù)、取送服務(wù)、房屋租賃、預訂等服務(wù)規(guī)劃及推廣重點——從年輕人的生活著眼室內(nèi)：小客廳及舒適性既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養(yǎng)一個過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再沖一杯咖啡?，F(xiàn)在往往本來就很少的時間被浪費在了路上。新新人類追求的往往是一種虛無的感覺，要抓住這種感覺就不那么容易了?！糁苓叴笠?guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場、公司的進駐，都將會帶入潛在的客戶。下面是五角場地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場翔殷路1128號物業(yè)類型：商場、寫字樓開發(fā)商：上海天誠置業(yè)有限公司價格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開盤時間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學習廣場地段位置：國順路288號（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開發(fā)商：上海遠程教育集團價格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標準層面積2000平方米開盤時間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號（近大連路）物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上實發(fā)展價格（出售）：均價15000元/平方米（LOFT10號樓），兩期均價分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開盤日期：共三次開盤，最新一次開盤是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國立路——凇滬路（江灣體育場一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫字樓、商場及文體中心開發(fā)商：香港瑞安集團價格（出售）：均價15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過100萬平方米銷售情況：第一期即將開盤其他：本項目開發(fā)周期較長，預計至2010年才能完成全部項目開 發(fā)。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。二、項目區(qū)域概況概況楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望，常住人口124萬。　　C、結(jié)婚購房:根據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),上海最近5年的結(jié)婚人數(shù)分別為:、,取其算術(shù)平均值為:,假設(shè)其中80%需購婚房,婚房面積為80平方米，但也有一部分結(jié)婚購房需求會轉(zhuǎn)向二手住宅,。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場的真實需求到底有多少呢?　　要判斷未來一年的普通住宅需求,首先需要對2005年之前的住宅購房需求進行分析,在此基礎(chǔ)上判斷2006年的普通住宅購房需求。 　　 上海租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，%，%。另外，隨著外資的大量進入，外資的駐滬機構(gòu)和代表處的數(shù)量會大幅增加，其市場需求量也會明顯放大。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯。今年一季度上海甲級辦公樓的整體吸納量明顯加速。在人民廣場區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場緊張局面得到了暫時的緩解，%。投資商業(yè)市場的外資除一些中小投資者外，基本上是跨國零售巨頭?！　、投資購房:我們認為投資性購買住宅的比例占2004年商品房總成交面積的30%左右,即:345030%=1035萬平方米?！　t2006年普通住宅實際購房年需求預計為:(改善型購普通住宅＋外來人口購普通住宅)＋結(jié)婚購普通住宅＋拆遷型購普通住宅＋投資型購普通住宅20%=(811＋360)＋392＋127＋103520%≈1700萬平方米。隨著近年來楊浦較大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識型”楊浦工程的啟動、五角場城市副中心的建設(shè)將有力的推動區(qū)域高檔物業(yè)市場的發(fā)展，為本項目的建設(shè)提供契機。中環(huán)國際、滬東金融廣場、萬達國際廣場等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開始啟動總建面超過100萬平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢?！?世界小學、體育學院等學區(qū)近在咫尺。定位依據(jù)及來源： 本案的現(xiàn)實狀況是一改造項目重新規(guī)劃，只能以改動與細部配置的投入為主。無休止的加班。SOLO戶型的特征： SOLO戶型中臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。可投資性訴求：因為是專為20多歲的年輕人量身定做，這類小戶型可以稱為是典型的“階段性住宅”。這樣，將會給居住者帶來前所未有的視覺享受和心理愉悅，大大減低目前我們產(chǎn)品的地域抗性。同時，作為這類可以稱為是典型的“階段性住宅”，這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)。但這并不意味著我們沒有自己的優(yōu)勢，事實上：我們可以制造、發(fā)掘、放大我們的特點或者說優(yōu)勢。在其他的媒體的投放上，多為長期貫穿銷售的全過程的傳播手段，如：戶外形象廣告牌、路旗、橫幅、引導旗、網(wǎng)絡(luò)媒體運用不同的媒體手段使消費群體能從各種渠道了解本案，彌補了單一平面媒體的局限性，加強他們的直觀了解，“感性誘導”與“性訴求”結(jié)合使用，交互滲透。途徑四：間接拜訪客戶一般是郵政廣告、或其他直郵方式讓客戶獲取我們信息的手段。在初期，版面推薦至少半版的版面模式，在不同媒體集中曝光；每周曝光時間原則上選在星期35個星期，達到在強銷期內(nèi)每周都從媒體能了解本案。首先，我們知道，我們項目處的版快是位于大五角場板塊，而五角場地區(qū)是楊浦區(qū)重點發(fā)展的城市副中心，其將面臨重大的發(fā)展機遇和升值前景，同樣，區(qū)域內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項目在獲得空前機遇的同時，也面臨周邊眾多競爭對手的挑戰(zhàn)。契合上述群體的消費特征及要求獨立的生活態(tài)度以及沖動，迎合他們的消費幾心理需求，用獨到的筆觸真正感動他們：獨立空間——交流空間——時間鏈接——新的生活態(tài)度年輕（包括心理年輕）+ 受過良好的教育 + 有自己喜歡的工作對未來充滿自信+追求生活品質(zhì)和品位+喜歡運動、社交或個性強他們擁有他們自己想要的獨到的生活，同時他們也希望擁有和他們同樣獨到的鄰居。這也是我們項目所面臨的最大抗性，應(yīng)該清醒地看到其作為辦公產(chǎn)品所面臨的現(xiàn)實而客觀的風險。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。有較獨立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適?！癝OLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨奏、單獨、單獨飛行。有了自由空間之后，對于年輕人而言，需要最大限度地與外界進行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進生活和事業(yè)空間的不斷擴展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。◆項目周邊小區(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀。★五角場板塊近年來，五角場地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個接一個。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復旦大學、同濟大學、財經(jīng)大學等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學、上海水產(chǎn)大學為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學、上海體育學院為核心。E、改善購房:該部分購房需求既包括購買普通住宅也包括 購買配套商品房,因此，改善型購房需求=2005年住宅總購房面積投資購房需求拆遷購房總需求結(jié)婚購房需求外來人口購房需求=32341035637392360=810萬平方米。因為支撐上海房地產(chǎn)市場的真實需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會被誘導成為現(xiàn)實的購買力。其零售額已占社會零售總額的10%，今后3年將達到30%?？罩寐省”M管2005年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場持續(xù)活躍的預租，使得本季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率仍然維持在較低的水平，%。上海市場同樣不能幸免，整個地產(chǎn)市場已經(jīng)由買方市場想賣方市場轉(zhuǎn)換，市場人氣不足，信心指數(shù)下降，觀望氣氛濃厚，與不斷放大的入市體量相比，整個市場成交實際成交量明顯縮水，市場壓力極大。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變不過隨著新政的逐步落實，以“平抑房價、打擊炒