【正文】 在目前可以延遲購房,但在未來會保持穩(wěn)定；投資型購房需求有較大萎縮,預計為之前投資購房數(shù)量的20%左右。二、項目區(qū)域概況概況楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望，常住人口124萬。作為城市基本建設重中之重的道路交通和城市商業(yè)、商務、居住區(qū)的建設更是被政府如提到了前所未有的高度，在完善地區(qū)基本居住功能的同時，加快江灣—五角場城市副中心的規(guī)劃建設，加快黃浦江兩岸與復興島發(fā)展帶的開發(fā)建設。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。五角場地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級商業(yè)中心和公共文化活動中心，真正將成為上海東北角的一顆璀璨明珠，未來房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。下面是五角場地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場翔殷路1128號物業(yè)類型：商場、寫字樓開發(fā)商：上海天誠置業(yè)有限公司價格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開盤時間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學習廣場地段位置：國順路288號（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開發(fā)商：上海遠程教育集團價格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標準層面積2000平方米開盤時間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號（近大連路）物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上實發(fā)展價格（出售）：均價15000元/平方米（LOFT10號樓），兩期均價分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開盤日期：共三次開盤，最新一次開盤是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國立路——凇滬路（江灣體育場一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫字樓、商場及文體中心開發(fā)商：香港瑞安集團價格（出售）：均價15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過100萬平方米銷售情況：第一期即將開盤其他：本項目開發(fā)周期較長，預計至2010年才能完成全部項目開 發(fā)?！?距離交通主干道較遠，車輛相對較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜。◆周邊大規(guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場、公司的進駐，都將會帶入潛在的客戶。產(chǎn)品定位：由于本項目占地面積僅一萬多平方米，在項目立項上是作為一非住宅項目來規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學院，雖然因為其周邊是老舊的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場對不同類型物業(yè)的反響及我們項目及周邊環(huán)境特點：針對年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時尚人士，兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個性、細節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導入國外流行的—— “solo”自由小套房概念以時尚的推廣策略，以一個市場領先者的姿態(tài)走向市場。新新人類追求的往往是一種虛無的感覺，要抓住這種感覺就不那么容易了。多維空間需要時間鏈接：工作、學習、談戀愛。現(xiàn)在往往本來就很少的時間被浪費在了路上。SOLO戶型的定義是個性化的尊重客戶生活方式的精準居住空間?？梢蕴峁┚频晔焦芗曳眨?4小時送餐服務、保潔服務、取送服務、房屋租賃、預訂等服務規(guī)劃及推廣重點——從年輕人的生活著眼室內(nèi)：小客廳及舒適性既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養(yǎng)一個過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再沖一杯咖啡。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。居住面積適合。你擁有你自己想要的獨到的生活，同時你也擁有和你同樣獨到的鄰居。相對于小戶型寫字樓，或多或少也與時尚扯上了點關系，我們從其產(chǎn)品特性及用戶群體不難看到這樣兩條脈絡：產(chǎn)品：品質(zhì)現(xiàn)代——交流空間——時間鏈接——時尚商務空間產(chǎn)品：發(fā)展型中小企業(yè)——創(chuàng)業(yè)初始人士——外地或外資企業(yè)辦事機構——外地政府辦事處于是，便衍生了以下概念：商務新時空——便攜式OFFICE本案如果作為純粹的小面積OFICE，那么位置有些顯得偏了一些（至少目前是），壓迫在一定程度上彌補這些不足，只能在產(chǎn)品特色上下功夫，同時也能給業(yè)主提供便捷的日常幾商業(yè)服務，在業(yè)種業(yè)態(tài)上統(tǒng)籌規(guī)劃形成特色，才可能有所突破，同時也寄希望于本區(qū)域以后的開發(fā)改造，以便形成成熟的商業(yè)商務環(huán)境。規(guī)劃及共享空間 無論是SOLO，還是OFFICE，由于其客戶群體的特殊性，注定了其客戶對他的要求相對于其他大部分類型房地產(chǎn)產(chǎn)品要苛刻得多，因此也需要我們付出更多心思和努力，下面為我們根據(jù)我們對案子的理解所做的一個很粗略的方案：室內(nèi)其中有關室內(nèi)空中綠色共享空間部分——我們希望在第三層以上每隔3——5層做一個綠色共享空間（見相關附圖）。3：室內(nèi)大堂挑高應該不得低于5米，整個裝修風格不僅要精致，而且處處應強調(diào)綠色、健康的主旋律，并注意室內(nèi)外的通透感和室內(nèi)綠色植物的裝飾，更緊密與戶外自然呼應。在多維的空間之外，還有一維的時間鏈，把生活穿連起來——對于他們，買的不只是居住或者辦公，同時也是買的一種生活方式前衛(wèi)獨立、時尚個性品質(zhì)隨意、叛道簡約共享空間、共享服務上面這些看似不太和諧的因素在這里都形影不離。MINIO曼頓 “MINI”意為迷你型、袖珍型，其作為“精巧”的代名詞在IT、服裝、飾品等消費領域的推廣早已風行國際；“O”是英文Office的簡寫，意為辦公，其與MINI的組合簡潔明了地點明了我案的物業(yè)類型：迷你型精品辦公寫字樓。而我們的項目同樣不能避免，特別是已經(jīng)開始啟動的、地段比我們好、產(chǎn)品線與我們重疊、總建面超過100萬平方米的創(chuàng)智天地更是我們現(xiàn)實而直接的對手（潛在的尚未計算在內(nèi)）。根據(jù)上海市場各主要媒體的特點和我們目標客戶的特點，我們認為在媒體選定方面，綜合類報紙如：應以新民晚報、新聞晨報、解放日報等（但由于解放日報的行政色彩相對較為濃厚，一般不大為相關業(yè)界所關注）為主，而新聞晨報在近年崛起的勢頭特別明顯，基本上已經(jīng)與新民晚報平分秋色，更重要的是：新聞晨報的讀者中年輕人占了相當大的比例，這與我們產(chǎn)品的屬性極為相符，而且其讀者群體分布也較廣泛，廣告費用又相對于晚報底等，因此可以將新聞晨報列為報紙類媒體的主推媒介，其他報紙媒介方面，新民晚報、東方早報也可以稱得上是異軍突起的新銳媒體，雖然它的創(chuàng)辦時間不長，但由于其信息量豐富，財經(jīng)專業(yè)特征較為濃厚，其讀者主要是一些有較高文化層次的群體，其在廣大讀者中已經(jīng)有了相當?shù)挠绊懀黄渌麑I(yè)類如：上?！斗康禺a(chǎn)時報》；并適當選擇部分其它報紙作輔助媒體。在持續(xù)期的銷售過程中，媒體建議加強在專業(yè)類報紙的投放力度，有針對性的給目標客層本案保持著良好銷售狀況的印象?！魬η筮_到我們“獨立、交流、時尚、品質(zhì)、健康”的訴求。途徑五：SP活動通過適當形式的SP活動造勢，發(fā)放禮品和提供適當優(yōu)惠，既完善了市場調(diào)查，又找到了潛在意向客戶八、廣告推廣創(chuàng)意篇OFFICEMINIO曼頓秀稿文案1： Catch：是OFFICE，也是生活Copy：概念，在樓宇間疊加攜有生活的愿望行在其中個性的輪廓在自然的融釋中逐漸呈現(xiàn) 兩個方向，同一個聲音話語的兩面，同一個態(tài)度在MINI—O曼頓，工作還是生活不用選擇，已然完美MINIO曼頓秀稿文案2：Catch：鑒賞，另一種風景Copy：水泥叢林中的靜謐在都市越過程式化的繁忙置身一片連字母都在呼吸的花園MINIO曼頓終結鑒賞的迷戀鑒賞，另一種風景的眼睛花開的聲響，沾著水滴的晨風一切，在此發(fā)生MINIO曼頓秀稿文案3：Catch：舞蹈，在未來的峰顛Copy：它厚重但卻富有靈性基于對時代和空間的尊重這里的一切有了歷史般的延續(xù)性在MINIO曼頓新時代的建筑輪廓和商務特質(zhì)有了原生舞步上的重疊并在未來形成顛峰因為，它是一個領舞者LOGO貴賓洽詢熱線：66668888/6668888 貴賓品鑒地址：楊浦區(qū)國和路民府路◎復旦、同濟、上海財大、世界小學環(huán)圍四周，濃厚人文氣息，文脈人脈共崢嶸◎坐擁國和路民府路，盡享輕軌、邯鄲路、四平路、翔殷路等立體交通之便利，各大商業(yè)中心瞬間可達◎成熟商務生活配套，發(fā)展?jié)摿o限◎全新MINI—Office小戶型精品辦公樓，原生態(tài)環(huán)保設計，綠色科技掀起滬上綠色辦公新高潮◎◎開發(fā)商：上海同昊房地產(chǎn)有限公司◎行銷企劃：上海環(huán)泰房產(chǎn)咨詢有限公司◎本案區(qū)位圖SOLO“橙市密碼”秀稿文案1：Catch：橙市密碼，破譯生活法則Copy：眼神，被風觸動視線盡頭閃出橙市生活心緒，脈絡，指端的紋路和溫度變幻的場景，彌釋消散的氣息在橙市密碼生活法則，全被譯破“橙市密碼”秀稿文案2：Catch：獨立個性，生活理當由我Copy：打開的門，緊閉的窗30度的視角形成60度的觀望一個橙色背影我不呼喊讓逝去的情感恣意生長這是我的生活橙市密碼，獨立個性生活理當由我“橙市密碼”秀稿文案3：Catch：徜徉自由，空間我行我素Copy：是云的投影還是一個雨天夢境？是實在的色彩吸引還是一個虛幻誘惑？一笑，把門關上精彩或不精彩的世界再與我無關我有自己的空間和精彩我的橙市密碼徜徉自由，空間我行我素LOGO貴賓洽詢熱線：66668888/66688888 貴賓品鑒地址：楊浦區(qū)國和路民府路◎復旦、同濟、上海財大、世界小學環(huán)圍四周，濃厚人文氣息，文脈人脈共崢嶸◎坐擁國和路民府路，盡享輕軌、邯鄲路、四平路、翔殷路等立體交通之便利，各大商業(yè)中心瞬間可達◎經(jīng)典SOLO式自助戶型，獨立社區(qū)，彰顯個性，把握生命點滴精彩◎成熟商業(yè)生活配套，發(fā)展?jié)摿o限◎開發(fā)商：上海同昊房地產(chǎn)有限公司◎行銷企劃：上海環(huán)泰房產(chǎn)咨詢有限公司◎本案區(qū)位圖