【正文】 作和剔除泡沫”為主旨的新政整體效果已經(jīng)明顯。上海連續(xù)8年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢(shì)頭，是很難因一些突發(fā)因素而嘎然而止的。今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。但在短期內(nèi)如果房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低的話(huà),剛性需求也會(huì)有很大的彈性,不會(huì)馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力?！　、外來(lái)人口定居購(gòu)房:上海每年都吸引大量尋求發(fā)展機(jī)會(huì)的外來(lái)人口,2005年外來(lái)人口總數(shù)量近500萬(wàn),成為上海市人口增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)力量。近年來(lái)，政府大大加強(qiáng)了舊城改造的力度和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢(shì)；同時(shí)受到虹口區(qū)周家嘴路開(kāi)發(fā)利好的影響，價(jià)格較前期相比呈上升趨勢(shì)。萊克大廈地段位置：大連路1548號(hào) 物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓價(jià)格（出售）：合同均價(jià)9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷(xiāo)售情況：共44套，目前僅售2套。同時(shí)與對(duì)方項(xiàng)目相比：我們項(xiàng)目在許多方面都處于劣勢(shì)（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。買(mǎi)房買(mǎi)的是生活方式：有了時(shí)間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。對(duì)女性客戶(hù)顯得尤為重要。為符合目前市場(chǎng)熱門(mén)需求。附加產(chǎn)品——小的方面如：桌椅、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話(huà)、煙缸、電腦等組成的商務(wù)中心。在建材、采光、照明等方面盡量采用新技術(shù)、新材料，力求環(huán)保、節(jié)能、通透。茶色在色彩體系中象征“沉穩(wěn)的商務(wù)印象”，而曼頓，即“茶色優(yōu)雅”組合在一起則體現(xiàn)了商務(wù)特質(zhì)無(wú)可挑剔的完美；同時(shí)，“曼頓”人們通常會(huì)有意無(wú)意把它與著名“曼哈頓”聯(lián)系起來(lái)，這樣更增加了其品質(zhì)感、知名度、易記性。在其他非常規(guī)媒體運(yùn)用上主要以房展會(huì)、郵政派發(fā)、公車(chē)廣告。本案所屬的五角場(chǎng)地區(qū)，是楊浦區(qū)一個(gè)發(fā)展非常迅猛的地區(qū)，被提升為城市副中心的高度予以發(fā)展，其未來(lái)的升值空間應(yīng)該比較大，而本項(xiàng)目目前所處的位置正好位于五角場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)域，同時(shí)目前該小區(qū)域還沒(méi)有完全跟上周邊地區(qū)的發(fā)展拍節(jié)，這同樣也意味著其未來(lái)與眾不同的升值前景。相對(duì)于我們的項(xiàng)目，我們的優(yōu)勢(shì)到底在哪里呢？天然的優(yōu)勢(shì)：◆距五角場(chǎng)城市副中心、江灣體育場(chǎng)、上海體育學(xué)院較近，目前其環(huán)境比較幽靜，仍保持著城市的原生態(tài)狀態(tài)，是其他眾多同類(lèi)型項(xiàng)目中不可多得的條件?！?動(dòng)感空間，體驗(yàn)生活夢(mèng)想科學(xué)合理的房型是現(xiàn)代商業(yè)房產(chǎn)的基本要素，因此只有我們項(xiàng)目房型規(guī)劃合理，空間利用得當(dāng)，理應(yīng)是一大賣(mài)點(diǎn)，能更容易影響客戶(hù)的心理；而理想的房型正是業(yè)者體驗(yàn)自己生活成就的主要場(chǎng)所之一。二者合二為一，意味著一種讓人憧憬、神往的全新都市生活或OFFICE載體的出現(xiàn)。因此我們建議我們產(chǎn)品無(wú)論是作成酒店式公寓或者SOLO，我們除了要在產(chǎn)品品質(zhì)本身（這里指規(guī)劃布局、外立面、房型、建材等）上下功夫外，我們還應(yīng)該更加光大我們本身獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)，我們的目標(biāo)是：都市原生態(tài)，演繹商務(wù)新時(shí)空——OFFICE綠色密碼，破譯生活法則——SOLO具體為：根據(jù)我們地塊的特點(diǎn)，因地制宜，采用綠色植被、花草、生態(tài)水系構(gòu)成小區(qū)域生態(tài)鏈；用原木、天然石片或仿毛石地磚、網(wǎng)格地磚等組合成軟系地面為主裝飾的生態(tài)鏈以外的空地，是整個(gè)小區(qū)與其他類(lèi)似場(chǎng)所相比：不僅風(fēng)格獨(dú)特，而且有一股濃郁的自然之風(fēng)。以目前的租房市場(chǎng)來(lái)看，一套普通的住房每個(gè)月也需要2000元左右的租金，為別人付租金還不如為自己付，15年后還可以落下一套房子。廚房空間和主使用空間一體，視覺(jué)開(kāi)闊。 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對(duì)本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會(huì)所及便利設(shè)施，可以對(duì)外開(kāi)放以增加項(xiàng)目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨(dú)具一格的享受同時(shí)，也能作到與其他類(lèi)似項(xiàng)目的差異化。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時(shí)間）新新人類(lèi)需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時(shí)間，想怎樣，就怎樣。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個(gè)屬于自己的極品青春版居住空間。機(jī)會(huì)◆周邊居住小區(qū)房較長(zhǎng)，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶(hù)。據(jù)政府權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)：今年18月份，楊浦區(qū)累計(jì)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2549套，%、%；累計(jì)商品房預(yù)售成交套數(shù)3447套，面積371140平方米，%、%、%；累計(jì)存量房出售套數(shù)9259套，面積673813平方米，%、%，%。一方面大連路隧道的貫通，與浦東的交通往來(lái)更加便利；另一方面，現(xiàn)代化的公共交通——M8號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)也設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)?！　∑浯?2006年刺激消費(fèi)可能會(huì)成為政府重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)方面。這部分需求基本上由政府提供的配套商品房來(lái)安置,同時(shí)有部分需求可能轉(zhuǎn)向二手住宅,只有部分需求是出于地段或環(huán)境的考慮會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)普通住宅,預(yù)計(jì)拆遷后購(gòu)買(mǎi)普通住宅的比例只能占到拆遷購(gòu)房總面積的20%。今后一段時(shí)間上海樓市的市場(chǎng)需求評(píng)估隨著供應(yīng)量的繼續(xù)積累,新一波的降價(jià)將在2006年來(lái)臨,并且?guī)?lái)一個(gè)新的成交高潮。另外，盡管人民幣匯率進(jìn)行了調(diào)整，但是許多寫(xiě)字樓仍延續(xù)使用美金作為租金報(bào)價(jià)單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過(guò)程中減少了租金的漲幅。從這部分物業(yè)業(yè)主的構(gòu)成看，主要是一些從事貿(mào)易、高科技，咨詢(xún)，金融保險(xiǎn)類(lèi)公司或從業(yè)人員明顯較優(yōu)，這無(wú)疑和上海的整個(gè)城市定位相符合。隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場(chǎng)價(jià)格的快速增長(zhǎng)，進(jìn)入2005年以來(lái)，特別是2005年6月前后政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，連續(xù)強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)了一系列金融、土地、房產(chǎn)政策，為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫、使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，這為房地產(chǎn)也以后長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證。%%，今年上海上述物業(yè)的租金上漲率已經(jīng)達(dá)到了近20%，不能不說(shuō)是一個(gè)奇跡。 租金/售價(jià)　　 2005年第三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，雖然其增長(zhǎng)幅度有所放緩。可見(jiàn)建設(shè)中的國(guó)際化大都市的商業(yè)市場(chǎng)其潛在投資價(jià)值正被逐步認(rèn)可?！　、拆遷購(gòu)房:根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2004年拆遷居民住宅為233萬(wàn)平方米,2003年拆遷居民住宅為475萬(wàn)方,取兩者平均值為354萬(wàn)平方米。但要明確一點(diǎn),雖然上述的真實(shí)需求可以稱(chēng)為剛性需求,但在短期內(nèi)如果房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低的話(huà),剛性需求也會(huì)有很大的彈性,不會(huì)馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。報(bào)告認(rèn)為：巴士項(xiàng)目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個(gè)新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨(dú)立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨(dú)樹(shù)一幟，必然會(huì)贏得市場(chǎng)先機(jī)，因此本報(bào)告先著眼五角場(chǎng)周邊主要地產(chǎn)板塊，通過(guò)板塊個(gè)性分析，解讀項(xiàng)目整體所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，進(jìn)而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場(chǎng)站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳。 目前項(xiàng)目周邊還沒(méi)有形成完全的商務(wù)或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場(chǎng)的瓶頸點(diǎn)，個(gè)案體量較小又是進(jìn)行“概念推廣”的機(jī)會(huì)點(diǎn)，基于上述原因?qū)⑽磥?lái)客源的著眼點(diǎn)從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點(diǎn)。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。廚房一般提倡開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳。，方便、豁達(dá)、豪華。先前的“單身公寓”市場(chǎng)反應(yīng)已經(jīng)說(shuō)明這一點(diǎn)。以下方案僅供參考客戶(hù)定位我們產(chǎn)品潛在的主要客戶(hù)應(yīng)該為：、年輕、時(shí)尚白領(lǐng)一族區(qū)域企業(yè)中高級(jí)管理人員效益較好的企事業(yè)單位中層職員國(guó)家公務(wù)員客源區(qū)域分析：本項(xiàng)目周邊區(qū)域（包括旁邊的體育學(xué)院職工）五角場(chǎng)一帶中高層管理人員以及周邊效益較好的企事業(yè)單位中層職員個(gè)別投資區(qū)域外投資型人士從購(gòu)買(mǎi)心理上細(xì)分:有投資意向，同時(shí)追求一種別致的生活情趣?，F(xiàn)代的年輕人，錢(qián)不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y意識(shí)，在本產(chǎn)品形成一個(gè)有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，其作為一種投資性產(chǎn)品的潛能就自然顯現(xiàn)出來(lái)了，因而理所當(dāng)然吸引了具有商業(yè)投資頭腦的客戶(hù)群體。具體我們應(yīng)該從以下角度對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行完善和包裝：
◆獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品形態(tài)
利用我們面積有限的地塊作出盡可能完美的規(guī)劃：◆現(xiàn)代、干凈、簡(jiǎn)潔而又富有變化的外立面造型◆區(qū)域內(nèi)人性、自然的小環(huán)境◆空中共享綠色中庭◆獨(dú)特、人性的房型空間◆新型、綠色、環(huán)保、節(jié)能、健康的建材是現(xiàn)代文明社會(huì)發(fā)展所必須的。醞釀期側(cè)重“感性引導(dǎo)”的方式，強(qiáng)銷(xiāo)期側(cè)重“理性訴求”的手法。途徑二：從近鄰樓盤(pán)交換客戶(hù)信息指客戶(hù)從鄰近樓盤(pán)得志我們產(chǎn)品的相關(guān)情況。在投放頻率安排上，應(yīng)采取先適度集中，以較高強(qiáng)度投放，造成市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)以硬廣告為主，以形象、概念、和直接的切入主題為主要表現(xiàn)方式，先樹(shù)立起產(chǎn)品的的知名度和產(chǎn)品品牌形象，后期配合銷(xiāo)售狀況和SP活動(dòng)階段性投放，從而達(dá)到在最短的銷(xiāo)售周期達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的推廣目標(biāo)。三、廣告總精神SOLO橙市密碼，破譯生活法則Office是OFFICE，也是生活 四、廣告推廣主題 廣告推廣主題作為產(chǎn)品推廣過(guò)程中一直要出現(xiàn)的訴求點(diǎn)，特點(diǎn)是必須明確，簡(jiǎn)潔、獨(dú)特，另一方面還要遷就樓盤(pán)不同推廣階段的賣(mài)點(diǎn)訴求的調(diào)整，所以推廣語(yǔ)必須簡(jiǎn)練易記，重點(diǎn)突出。 其他用心做的建筑產(chǎn)品，是不應(yīng)該被稱(chēng)為建筑或住宅的對(duì)與我們的產(chǎn)品，似乎也應(yīng)該從一開(kāi)始就應(yīng)該這樣界定，因?yàn)樵谠S多方面我們可能回相對(duì)遜色于對(duì)手，這樣我們可能在一開(kāi)始就贏得先機(jī)，我們的產(chǎn)品：無(wú)論是SOLO還是OFFICE我們都理應(yīng)有這樣的態(tài)度……產(chǎn)品的讀者：時(shí)尚人士、自由工作者、年輕白領(lǐng)或就是年輕動(dòng)感一族等群體，或兼顧二次購(gòu)房的投資客源，以區(qū)域生活機(jī)能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個(gè)性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局。我們覺(jué)得：本案如果作為OFFICE，那么其單位面積區(qū)間應(yīng)該大致為： 50——90平方米左右為宜，其中面積50—70平方米的戶(hù)型比例應(yīng)該不低于70%，70—90平方米戶(hù)型比例應(yīng)在30%左右。 你可以在你喜歡的任何時(shí)間內(nèi)去樓下購(gòu)物或是健身。面寬，進(jìn)深，廳大，極為奢侈的SOLO戶(hù)型，享受到更多的陽(yáng)光。綜合新人類(lèi)的購(gòu)房四大要素，我們不難看出現(xiàn)代房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入對(duì)位比較競(jìng)爭(zhēng)階段，開(kāi)發(fā)商要尋求市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，要市場(chǎng)認(rèn)可自己的產(chǎn)品，從開(kāi)發(fā)階段就要站在消費(fèi)者立場(chǎng)仔細(xì)考慮，不但要把消費(fèi)者要什么搞清楚做出來(lái)，還要把消費(fèi)者想要可沒(méi)想清楚的東西具象化