【正文】 媒體策略：現(xiàn)場戶外廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w跟蹤報道。步驟二 招商跟進在展示項目形象的同時，大手筆招商引進大型知名超市、蘇寧電器、肯德基等，以號召項目全案銷售，進一步展示項目高形象。商業(yè)采取8%的回報率，首先表明的是對未來經(jīng)營前景的看好，8%的回報率在安陽市場也相對合理。 營銷策略原則本項目的商業(yè)部分應(yīng)該以項目市場推動力、策劃推動力與銷售推動力三者有機結(jié)合，形成三合一體的項目競爭與銷售推動力。 項目的商業(yè)部分目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場消費客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費”群體；重要客戶：安陽西北郊城鎮(zhèn)的“進城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等此區(qū)域“老安陽”居民邊緣客戶：“城市淘寶族”及部分白領(lǐng)人群偶得客戶：殷都區(qū)其他中高端消費群體及偶過消費群體 項目主題形象定位形象定位: 都市領(lǐng)地雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費市場基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場培育階段難以避免。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時日； 商業(yè)資源劣勢。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形成安陽周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費黃金地帶。物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。而項目處于該地塊的核心位置，是整個安鋼商圈文化的植入點和萌發(fā)處?？傮w來講：本項目的營銷操作采用的是“以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。確定拍賣價格起價后，再拍賣成交期望價，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價格炒高。 跟已經(jīng)達成共識的品牌商家簽訂意向合同216。促銷節(jié)點：分階段繼續(xù)限額推盤，保持緊俏和緊張效應(yīng)；推二樓鋪位■尾盤銷售階段主題：購物新時尚，生活新坐標(biāo)活動內(nèi)容：都市領(lǐng)地風(fēng)尚街區(qū)的經(jīng)營理念及經(jīng)營戰(zhàn)略（現(xiàn)場播放貞元集團視頻宣傳資料）大型品牌服飾和電器的經(jīng)營目標(biāo)安陽零售百貨商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和市場前景都市領(lǐng)地步驟四 分段銷售進入到實際操盤運營階段，依項目規(guī)劃分區(qū)、商業(yè)功能分區(qū)等特征，在營銷及其推盤時間上，根據(jù)不同業(yè)態(tài)定位的商業(yè)物業(yè)實行分段銷售，形成營銷節(jié)奏，按部就班地完成全案銷售。而且市場內(nèi)經(jīng)營戶更愿意對物業(yè)進行租賃經(jīng)營，加上項目出售部分產(chǎn)權(quán)后須保留一定物業(yè)作為已出售物業(yè)的信心擔(dān)保，因此二層物業(yè)可保留產(chǎn)權(quán)、出售經(jīng)營權(quán)，同時這也為發(fā)展商預(yù)留了部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，待整體升值后可獲得更大的利潤空間。2） 無接縫式策劃推動力： 講求項目策劃與包裝設(shè)計中對項目市場論證，產(chǎn)品設(shè)計與銷售資料傳達信息的銜接與一致性，同時講求項目包裝各方面的氣質(zhì)、檔次、設(shè)計風(fēng)格與元素的一致性與一體化，從視覺感受、前景論證與營造、項目優(yōu)勢資源真實傳達等方面組合產(chǎn)生策劃推動力。星河街定位思路解析： 項目商業(yè)部分的微觀交通受限制，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。以下是我司對項目劣勢及威脅的規(guī)避措施： 產(chǎn)品規(guī)劃劣勢。這不僅為項目的開發(fā)提供了保障，還為后期的統(tǒng)一經(jīng)營管理和各種商業(yè)應(yīng)變提供了便利； 內(nèi)生共振優(yōu)勢。這些群體的工作、交際、生活所產(chǎn)生的需求，呼喚本案的配套性商業(yè)供給。在經(jīng)營方面。為此，我們建議商業(yè)業(yè)態(tài)進行如下引入：項目科目細則科目可考慮內(nèi)容布置要求餐飲休閑餐飲亦娛亦食的酒吧、茶坊、咖啡館小區(qū)的門面，借助這類裝飾豪華、注重情調(diào)的餐飲點綴本案門面形象特色餐飲風(fēng)味餐館、品牌餐飲是奠定品牌的基礎(chǔ)，貫穿底商商業(yè)各角落，使客戶邊休閑消費邊飽償美食流動餐飲風(fēng)味燒烤、港臺美食、自動器械烘托氣氛、引導(dǎo)客戶流動，提供休憩場地娛樂親子娛樂露天電玩、親子樂園烘托氣氛，可夾雜在餐飲店中或設(shè)置于鋼二路沿街廣場休閑娛樂KTV、舞廳、健身中心、桌球、壁球等只在門面設(shè)點或提示，主體應(yīng)安置在A區(qū)二層，促進上下層客戶互動精品店鋪購物場所精品服飾、禮品、運動休閑、玩具、寵物商店、電子商店、書店、文具店等特色高檔的消費購物，引導(dǎo)特殊需求客戶光顧服務(wù)場所