【正文】 對農(nóng)貿(mào)市場部分的規(guī)劃和設(shè)計可以適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和超前。衛(wèi)生間采光通風(fēng) 和其他有商場不同的是，農(nóng)貿(mào)市場對采光通風(fēng)需要較高。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜；承擔(dān)商業(yè)管理部的文具保管清點(diǎn)、收發(fā)傳達(dá)文件、妥善保管部門的各類文件等事宜；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；負(fù)責(zé)銜接設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)、租賃管理事宜；負(fù)責(zé)對物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部日常物資的庫存、調(diào)度、管理；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務(wù)、消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)、糾紛調(diào)解、投訴等事宜；承擔(dān)上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。協(xié)調(diào)關(guān)系準(zhǔn)則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準(zhǔn)則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對外的社會公共關(guān)系。信息收集：收集與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的相關(guān)市場信息，對市場采用不定期調(diào)研。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部還可以接受業(yè)主委托經(jīng)營，與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關(guān)系。 項(xiàng)目介紹，3D演示；216。 B區(qū)7樓的13F暫定為2006年中旬交付；216。若有其它約定可以簽訂補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議；216。(3) 招商方式216。 17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂主力店。④ 高尚休閑商務(wù)會所規(guī)劃區(qū)域：113的1F—3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容：SPA美容健身房、西餐咖啡館、商務(wù)會館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設(shè)計別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場的經(jīng)營商家具備實(shí)力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。 嚴(yán)格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。② 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項(xiàng)目的整體定位和商業(yè)定位：項(xiàng)目定位：以娛樂、餐飲、休閑為特色的目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式商業(yè)步行街該項(xiàng)目定位包含了以下三個層面：業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位。前期通過媒體宣傳基本上能達(dá)到造勢目的。 銷售工具準(zhǔn)備① 商業(yè)樓書制作要求樓書目標(biāo)客戶：主要針對意向較為明確的投資者和經(jīng)營者（集吸引買家和租賃者于一體的綜合性樓書）；樓書內(nèi)容框架：項(xiàng)目理念、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目區(qū)位、建筑規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、投資前景、中海品牌內(nèi)容提要：（1） 項(xiàng)目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活描繪（商業(yè)意境）；（2） 項(xiàng)目概況：商業(yè)項(xiàng)目的效果圖（培根走廊、臨江商業(yè)）、項(xiàng)目概述、經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)；（3） 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地理位置（區(qū)位平面圖）、附近商圈簡介；（4） 項(xiàng)目環(huán)境：側(cè)重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然景觀、發(fā)展前景；（5） 建筑規(guī)劃設(shè)計：物業(yè)設(shè)計理念以及產(chǎn)品亮點(diǎn)、甚至是細(xì)節(jié)介紹（建筑設(shè)計效果圖、廣場景觀意境圖、局部透視圖）；（6） 項(xiàng)目商業(yè)定位：商業(yè)定位描述和相對應(yīng)的商業(yè)氛圍圖片；（7） 商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)規(guī)劃介紹，重點(diǎn)放在“培根走廊”酒吧區(qū)和餐飲娛樂主力店和臨江高尚商業(yè)部分（商業(yè)規(guī)劃平面圖）；（8） 投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成都高校商圈租金收益增漲、租金對比入手）；（9） 商業(yè)管理：中海公司商管部專業(yè)打理，給予投資經(jīng)營以信心保障；（10） 中海品牌：中海公司品牌、形象、實(shí)力展示。 內(nèi)街商鋪目前不被客戶所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價格拔高的可能。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關(guān)系。農(nóng)貿(mào)市場延遲到明年3月，高層住宅及商務(wù)公寓力爭年底發(fā)售。 2004年10月23日118棟二樓主力店開始發(fā)售。 銷售現(xiàn)場操作流程① 自然銷售模式投資商旅公司招商部 簽署委托招商協(xié)議委托事宜協(xié)商一致自營簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 物管公司 簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議與物管公司簽署物管協(xié)議（含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝修管理） ② 帶租約銷售模式 協(xié)助商旅公司招商形成租約 獨(dú)立投資 與商家簽署租賃合同，租約主體變更組合投資簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 與商家簽署租賃合同，租約主體變更 物管協(xié)議 與物管公司簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議、物管協(xié)議③ 包租銷售模式商旅公司招商形成租約 商家 租賃協(xié)議簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 物業(yè)公司商管部簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議④ 租轉(zhuǎn)售模式商旅公司招商形成租約 中海公司招商 簽署租轉(zhuǎn)售協(xié)議 商 家 開盤銷售排號認(rèn)購安排※ 9月18日開始排好，并預(yù)定房號，交認(rèn)購金1—2萬，簽定排號認(rèn)購書；※ 9月24日銷售確認(rèn)，發(fā)出要約邀請，作好時間安排；※ 9月25日認(rèn)購轉(zhuǎn)定單，未到現(xiàn)場或未下單，視為放棄認(rèn)購權(quán)的退還認(rèn)購金。1銷優(yōu)惠措施（略）如折扣、現(xiàn)金抵扣、禮品禮卷、免物管費(fèi)、免產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)、送車位使用權(quán)等，具體由中海公司制定。格林威治城】的物業(yè)是開放型、圍合循環(huán)式的商業(yè)步行街，這就與普通的社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)底商嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)分開來。商業(yè)經(jīng)營定位① 培根走廊—格調(diào)吧世界（動吧類）規(guī)劃區(qū)域： 14樓（1F內(nèi)街）、15樓（1F內(nèi)街），16（1F、2F）、7（1F—3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色酒吧、跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌城；規(guī)劃理由：（1）“培根走廊”吧文化區(qū)是【中海 7棟的1樓定位為固定性社區(qū)消費(fèi)服務(wù)區(qū)；216。 成都知名“餐飲、娛樂、休閑”品牌為目標(biāo)主力商家；216。 無論業(yè)主自營，自己招租還是委托招商，經(jīng)營者簽訂租賃協(xié)議前，業(yè)主或商旅公司需向中海物管公司的商管部上報審批，做好商家的登記、備案。地面停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：2元/次，地下停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3元/次（2小時），每增加一小時則增加收費(fèi)一元（過夜另計）。 推動商家的簽約工作開展；216。商業(yè)管理負(fù)責(zé)步行街商業(yè)經(jīng)營秩序，塑造、維護(hù)品牌以及服務(wù)質(zhì)量等。 作為商業(yè)經(jīng)營，二、三層的經(jīng)營口岸沒有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)硬件配套條件基本一致；216。文檔管理：收集、整理、歸檔部門的各類文書檔案，專人負(fù)責(zé)，對密級檔案確保安全。業(yè)務(wù)主辦（2名）：任務(wù)：負(fù)責(zé)部門領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的工作計劃任務(wù)，安排本部門的日常工作及職責(zé)工作完成情況，保證部門計劃工作的完成情況。三、 配套及建筑需要停車場自行車停車場為必須。 人口密度小。 前期的市場培育比較困難，需要相應(yīng)的策略。同一市場內(nèi)，采光通風(fēng)條件好的區(qū)域價格明顯要高一些。組織關(guān)系：充受商業(yè)管理部經(jīng)理的指揮與監(jiān)督，并向其直接報告；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。對內(nèi)協(xié)調(diào)關(guān)系：緊密聯(lián)系各部門，協(xié)調(diào)好上級與下級、公司與公司之間的關(guān)系。了解市場動態(tài)及項(xiàng)目的目標(biāo)客戶狀況。中海 互動小游戲（中海項(xiàng)目有獎問答；216。 臨河商業(yè)（113）因高層住宅的施工，要在2006年10月底交付；⑤ 對外招商的租金標(biāo)準(zhǔn)（1） 1F商業(yè)單位（1117外街）業(yè)主委托商旅公司代為招商，商旅公司原則上在以下租金標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)接受業(yè)主委托，超過此標(biāo)準(zhǔn)，商旅公司有權(quán)不接受委托，有業(yè)主自行招商或者按業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)其投資自營。 經(jīng)營者（租戶）除了與業(yè)主簽訂《租賃合同》外，還需要與中海物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《二次裝修協(xié)議》。 通過“置信商業(yè)規(guī)劃中主力店設(shè)置為配合開發(fā)商對項(xiàng)目一期的銷售和整體商業(yè)氛圍的營造以及業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，主力店及主力點(diǎn)在商業(yè)區(qū)域中作用顯得尤為重要。⑤ 時尚④ 商業(yè)規(guī)劃要充分體現(xiàn)“培根走廊”文化精髓，規(guī)劃中突出重點(diǎn)和靚點(diǎn)“培根走廊”具有深厚的酒吧文化底蘊(yùn)，是【中海216。銷售策劃工作的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)場包裝以及人員服務(wù)質(zhì)量上，保證開盤當(dāng)日前來銷售接待中心客戶得到比較滿意的服務(wù)。② 銷售現(xiàn)場包裝、氛圍營造（1） 銷售展板內(nèi)容要求※ 商業(yè)經(jīng)營氛圍，經(jīng)營環(huán)境效果圖；※ 商業(yè)經(jīng)營特色、不同業(yè)態(tài)經(jīng)營場景展示圖；※ 建筑外觀、物業(yè)形態(tài)效果展示圖；※ 商管價值、服務(wù)品質(zhì)；※ 根據(jù)不同經(jīng)營業(yè)種制作商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝飾裝修效果圖；※ 投資保障、收益分析等（2） 彩色掛旗※ 部分更新銷售現(xiàn)場室內(nèi)懸掛彩旗及內(nèi)容，營造喜慶熱烈的現(xiàn)場氛圍，帶動銷售現(xiàn)場火暴氣氛。所以115棟內(nèi)街、16棟、18棟作為培根吧世界所囊括的單位，在發(fā)售時必須給予投資者足夠的經(jīng)營信心，其客戶認(rèn)可度改觀，建議二批次發(fā)售；216。 采用此模式，可以利用中海品牌為投資者提供有效的投資保障措施，對物業(yè)銷售起到促進(jìn)作用。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及關(guān)系示意：成功銷售促進(jìn)招商條件支持管理模式支持 銷 售 商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理 成果支持商業(yè)項(xiàng)目 后續(xù)物業(yè)銷售、品牌塑造促進(jìn) 招 商 根據(jù)雙方前期交流成果，以下從銷售、招商、商管、物管闡述。具體做法：中海銷售控制基本原則：年內(nèi)將培根走廊商業(yè)物業(yè)全部發(fā)售，輔以小戶型發(fā)售。 2004年發(fā)售的主力店，其發(fā)售價格需保證與招商意向租金大致相吻合，利于發(fā)售；216。④ 銷售上涉及的協(xié)議文本資料