【正文】 ⅸ.盡快裝修樣板間盡快裝修樣板間，拿出經(jīng)典戶型裝修樣板間，以讓客戶親生體驗的體驗式營銷，來促進(jìn)項目銷售。⑶創(chuàng)新物業(yè)管理模式以人為本，創(chuàng)新物業(yè)管理。以此來夯實客戶對項目的信心。從產(chǎn)品層次上撇開競爭對手，避免與其進(jìn)行正面的價格戰(zhàn)競爭。⑹.周邊配套設(shè)施不完善，生活不方便區(qū)域作為新興的發(fā)展區(qū)域，當(dāng)前商業(yè)、銀行醫(yī)院等配套設(shè)施尚不齊全，業(yè)主居家生活的不方便。因此，片區(qū)內(nèi)的小戶型或是特價房可能會成為他們的首選。，看好片區(qū)內(nèi)的增值潛力而選擇從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。⑴.產(chǎn)品定位產(chǎn)品方面：通過以上對項目周邊項目的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，可為項目產(chǎn)品定位提供較好的數(shù)據(jù)參考。假日麗景、海信②銀行利率由原來優(yōu)惠15%調(diào)整為優(yōu)惠30%，即現(xiàn)在購房可享受7折優(yōu)惠，此舉可明顯減少還貸利息，減小還貸壓力，從而去吸引更多的人購房。同時，也讓人感覺項目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。，影響力強(qiáng)項目總建筑面積40余萬平米，與周邊樓盤相比較，開發(fā)規(guī)模最大，堪稱“高新區(qū)第一大盤”。3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況分析分析：通過上表可以看出，片區(qū)各項目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。項目恰遇開盤的好機(jī)遇，推出房源有限，因此形成了最后項目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。3.區(qū)域未來市場放量分析分析： 通過上表可以看出，在未來以本項目中齊而海信，無論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購買力，都具有絕對的可行性。綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認(rèn)可。特別是以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為迅速。，各有差異。同時，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。⑹.濟(jì)南是一座擁有4000年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。但出于時間、財力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準(zhǔn)，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。濟(jì)南收入水平相對較低，消費(fèi)水平也相對一般。⑶. 快速發(fā)展的階段自2004年以來，隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，濟(jì)南開始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。，受全球次貸金融危機(jī)等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項目幾乎不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。交通四通八達(dá)，出行十分便利。慧園、中海同時，也可以看出，從未來的放量來看，項目最大的競爭對手即是中海國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項目銷售狀況相對較差。4.項目與區(qū)域各戶型銷售對比分析分析：通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。項目景觀由全國著名景觀設(shè)計公司朗石（香港）景觀設(shè)計公司規(guī)劃設(shè)計，該公司集聚國內(nèi)頂級景觀規(guī)劃設(shè)計力量，并吸納來自美國、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國家和地區(qū)的設(shè)計大師，設(shè)計多樣風(fēng)格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實用并富有情趣。Weaknesses(劣勢)：中齊地產(chǎn)雖為本土實力較強(qiáng)的地產(chǎn)品牌，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥?。?“奧體中心”落成與市政府“東遷”隨著奧體中心的落成和市政府東遷，以奧體中心為核心而附帶的諸多省市政府行政事業(yè)單位也在逐步落成（如：省立醫(yī)院東院、省高級人民法院、省軍區(qū)、省國資委、濟(jì)南市交通調(diào)度中心等）。香格里拉、萊茵小鎮(zhèn)短時間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項目在接下來的開發(fā)過程中可適當(dāng)減少該戶型的開發(fā)量。一般高層不會從該區(qū)域購房置業(yè)，因為這部分人多是對生活環(huán)境、居住環(huán)境、人文環(huán)境等均有較高要求，他們多半會考慮從南部山區(qū)考慮購買別墅或是較為高端的豪宅。他們年齡多在30~40歲之間，孩子多在4~12歲之間，他們要讓孩子接受更好的教育，因此，他們多數(shù)會考慮學(xué)校附近或是學(xué)區(qū)內(nèi)的項目置業(yè)。細(xì)節(jié)卓現(xiàn)品質(zhì)，精致凸顯品味。②售樓處配備形象氣質(zhì)好且與項目相匹配的保安，對每一位來看房客戶問候致敬，給客戶以與眾不同的尊貴之感。項目做為高新區(qū)的知名大盤，在片區(qū)有著較強(qiáng)的影響力。◆“高新區(qū)之于城市的價值”高層論壇——夯實并提升高新區(qū)的城市價值◆與目標(biāo)客戶群相融合的“明星演唱會”——攪熱市場，讓更多潛在購房者關(guān)注項目◆“中齊聯(lián)姻高新區(qū)實驗小學(xué)”——彌補(bǔ)項目不足，提升項目的內(nèi)在價值舉辦如上活動，目的是為炒作區(qū)域價值，并與區(qū)域的發(fā)展緊密結(jié)合，是客戶對區(qū)域的認(rèn)識更為深刻，同時對區(qū)域價值更為認(rèn)可。僅供討論之用，還望大家不吝指教。策劃活動：◆首屆中齊誠然，僅憑打折優(yōu)惠還是不足以保證提升銷售業(yè)績，項目還需在產(chǎn)品創(chuàng)新、管理模式、銷售模式上進(jìn)行改善，并處理與協(xié)調(diào)好施工企業(yè)、政府、媒體、公眾等各方面的關(guān)系，以實現(xiàn)項目的良好運(yùn)營。⑹. 對于周邊配套設(shè)施不齊全的實際情況首先明確項目內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有商業(yè)、綜合超市、便利店等內(nèi)部小型配套，并且建設(shè)的大型綜合超市正準(zhǔn)備引進(jìn)銀座或華聯(lián)大型商業(yè)供應(yīng)商，業(yè)主入住后生活會非常便利。在日后銷售中更具競爭力。⑶.與周邊當(dāng)前在售樓盤相比，競爭力并不強(qiáng)勁周邊公寓項目理想新城銷售起價為4050元/平米，均價4500元/平米，雖與項目的產(chǎn)品類型不一，但其較低的價格勢必會使項目處于價格劣勢，從而不具競爭力。這部分人員工作多在5~10年之間，他們儲蓄多在10~25萬之間/人，如果之前就已經(jīng)計劃買房，則他們則無資金再買車，所以他們考慮是就近上班或是公共交通工具配套齊全，出行便利的項目置業(yè)。未來城——規(guī)劃設(shè)計前沿，質(zhì)量無可挑剔，居住更舒心。物業(yè)稅的開征，短期內(nèi)將會對項目產(chǎn)生不利影響，此舉會在一定程度上抑制投機(jī)性市場需求，從而對項目的銷售帶來一定的威脅。隨著濟(jì)南舉辦全運(yùn)會，濟(jì)南的城市價值也將隨之提升，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場總體價格也將因此而有所提升。戶型以改善型住宅為主，兩室面積在90平米左右，三室面積在130平米左右，兩者戶型上下浮動范圍較小，客戶可選擇余地也較小，推出戶型可選擇靈活度不高?！案诵曰表椖康纳鐓^(qū)規(guī)劃設(shè)計為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內(nèi)，層層遞進(jìn)，私密性漸強(qiáng)，環(huán)境漸佳。多年來，中齊地產(chǎn)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)中的典范，成為濟(jì)南本土頗具生命力和影響力的地產(chǎn)品牌。未來城即有4棟公寓（精裝），即將推出，以每層20戶，每棟20層來計算，即有1600戶。紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。紫御東郡、海信其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受1997年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前購物尚不方便，多項城市配套建設(shè)尚不成熟，但是隨著濟(jì)南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。濟(jì)南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟(jì)南市城市形象的對外窗口。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟(jì)務(wù)工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟(jì)工作，在一定程度上烘托了濟(jì)南房價的虛高。，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。⑶.濟(jì)南南依五岳獨尊——泰山的余脈，北靠中國母親河——黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。濟(jì)南不僅有趵突騰空、佛山賞菊、明湖泛舟三大著名景點，而且還有錦屏春曉、鵲華煙雨、匯波晚照、白云雪霽、歷下秋風(fēng)共八大旅游景點，濟(jì)南山清水秀，旅游資源十分豐富。，對于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。，近幾年來也迅速膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)“遍地開花”，小產(chǎn)權(quán)房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a(chǎn)市場顯些混亂。濟(jì)南高新區(qū)管委會片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標(biāo)致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)即坐落于此。③以“國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將初現(xiàn)雛形。因此從上面細(xì)分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產(chǎn)市場也就不存在。⑴.高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析：1.高新區(qū)各樓盤在建工程量分析分析：從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。國際城市花園、中海慧園、中海不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊Strengths(優(yōu)勢)：中齊地產(chǎn)自2000年成立以來，歷經(jīng)９年先后在濟(jì)南開發(fā)建設(shè)了齊魯世紀(jì)園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來城等大型知名地產(chǎn)項目。近年來，在濟(jì)南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項目，對濟(jì)南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習(xí)俗及消費(fèi)特征了解較為透徹。項目目前推出的產(chǎn)品，戶型面積與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。濟(jì)南以此次舉辦全運(yùn)會為契機(jī)，對城市進(jìn)行改造升級，是城市形象得到明顯提升。由此可以推測，開征物業(yè)稅已是未來的大勢所趨。未來城——濟(jì)南高新區(qū)最高檔樓盤，最適宜居住品質(zhì)樓盤，最值得選擇的大盤項目產(chǎn)品形象：中齊對他們而言，他們更多的是關(guān)注住房