【正文】 推盤策略：通過(guò)萬(wàn)科品牌萬(wàn)客會(huì)造勢(shì)，商業(yè)街區(qū)的營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景營(yíng)銷被萬(wàn)科發(fā)揮到及至，同時(shí)舉辦各種活動(dòng)營(yíng)銷，促進(jìn)銷售。國(guó)際花園社區(qū)居民欣賞各類藝術(shù)作品的理想空間。它的表面可以涂裝成各種各樣的顏色，并且可以做成內(nèi)外雙色。u 區(qū)域房源整體供銷狀況較為均衡，購(gòu)買力仍然旺盛?？蛻糍?gòu)房頻次上，魯巷周圍區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購(gòu)房者的45％，他們中絕大多數(shù)購(gòu)房是作為投資用途。多層住宅約占整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)一半體量，小高層和高層比例分別達(dá)到35％和15％，這和該區(qū)域內(nèi)用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)密切相關(guān)。聲環(huán)境質(zhì)量保護(hù)。供電系統(tǒng)。原有教育、研發(fā)基地多集中在珞喻路沿線，可沿雄楚大道及老武黃公路向九峰方向發(fā)展，以形成具有濃郁文化氛圍、完善服務(wù)設(shè)施、適宜科研生活新的研發(fā)基地。 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，武漢東湖高新區(qū)將在現(xiàn)有建成區(qū)域的50平方公里基礎(chǔ)上，繼續(xù)沿武黃公路向東發(fā)展，并托管江夏區(qū)、洪山區(qū)的27個(gè)行政村,約80平方公里的城市發(fā)展空間，形成區(qū)域面積130平方公里，60萬(wàn)人口的城市副中心，努力建設(shè)成為人與自然和諧發(fā)展的武漢科技新城。 道路交通架構(gòu)城市交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善。從技術(shù)職稱方面分析，具有中、高級(jí)以上職稱的人員達(dá)到31523人，%，其中高級(jí)職稱9505人，同比增加938人，中級(jí)職稱22018人，同比增加4585人?！笆濉?，是“九五”時(shí)期的2倍，年均增長(zhǎng)25%。中國(guó)光谷建設(shè)啟動(dòng)以來(lái)，每年20個(gè)億的投資強(qiáng)度推進(jìn)著科技新城的建設(shè)。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商注重項(xiàng)目的品質(zhì)，小區(qū)綠化環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造了一個(gè)良好的居住環(huán)境。請(qǐng)參閱洪山區(qū)人民政府網(wǎng)站。（二） 武昌住宅市場(chǎng)發(fā)展特征 武昌區(qū) 區(qū)域概況武昌是湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地駐漢機(jī)構(gòu)和眾多金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部匯集在此，形成武漢市的江南核心區(qū)；，內(nèi)含14個(gè)行政街道、194個(gè)社區(qū)居委會(huì)，常住人口97萬(wàn)，加上流動(dòng)人口共約110萬(wàn)，人均可支配收入9000元左右，2002年地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值約120億元人民幣，社會(huì)消費(fèi)品零售總額98億元。(數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房產(chǎn)管理局) 武漢市近年來(lái)商品住宅需求趨勢(shì)分析從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。 從上圖可見(jiàn)，自2004年起，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量一直處于過(guò)于充足狀況，這個(gè)時(shí)期也是武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅猛的時(shí)期。圖：武漢市近年來(lái)商品住宅投資額 （億元）(數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房產(chǎn)管理局)從上圖中可見(jiàn)，武漢市近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 二手房交易契稅上調(diào)1%2006年3月1日起，武漢市二手房交易契稅由1%提高到2%?！皣?guó)六條”及細(xì)則更多監(jiān)管措施面臨著各種實(shí)施執(zhí)行困難?！皣?guó)八條”的重大意義不在具體調(diào)控細(xì)節(jié)，而在明確了樓市調(diào)控的幾個(gè)重要原則，它對(duì)地方政府高官形成了巨大威懾：抑制不了過(guò)高的房?jī)r(jià)，將問(wèn)責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人。內(nèi)環(huán)線（亦稱一環(huán)路）為聯(lián)系主城三鎮(zhèn)中心區(qū)的主干道。 漢口地區(qū)漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽(yáng)、新華、寶豐4個(gè)中心區(qū)片，古田、常青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán)。漢口是武漢最繁華最熱鬧的商業(yè)區(qū)，也是華中地區(qū)商品集散的中心；武昌是武漢高等學(xué)府集中的文化區(qū)，是武漢現(xiàn)代城市文化的體現(xiàn)；漢陽(yáng)則是市政府重點(diǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)區(qū)，蘊(yùn)育著武漢的未來(lái)。隨著我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，居民的消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，住宅消費(fèi)已經(jīng)成為一大熱點(diǎn)消費(fèi)，且消費(fèi)支出逐年提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展奠定了穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 CBD中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃武漢CBD位于漢口城區(qū)中心的王家墩地區(qū)，是城市快速通道、軌道交通及機(jī)場(chǎng)高速路的交匯點(diǎn)。調(diào)節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，也給購(gòu)房熱降溫。6月1日，《意見(jiàn)》正式實(shí)施，這一天因被稱為“六一大限”。 央行提高存款準(zhǔn)備金率經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定從2006年7月5日起。在各種相關(guān)政策趨于完善的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能真真的理性發(fā)展。新開(kāi)工面積體現(xiàn)的是12年后市場(chǎng)上的預(yù)售供應(yīng)量和23年后的現(xiàn)房供應(yīng)量，其占施工面積的比例，體現(xiàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心程度以及市場(chǎng)運(yùn)行的狀況。 各季度商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖：武漢市各季度商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) （元/平米）上圖從中可以看出2006年1季度至2季度住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大，這段時(shí)期是處于樓市銷售的旺季，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各方面都較為紅火，新上市樓盤也較多，市場(chǎng)銷售狀況較好等。一些重大基礎(chǔ)設(shè)施周邊的區(qū)域及城郊結(jié)合部的房屋也將成為新的購(gòu)買熱點(diǎn)。但應(yīng)關(guān)注的是，此類項(xiàng)目也面臨建筑密度較高、綠化面積不大等問(wèn)題。 區(qū)域住宅價(jià)格情況2006年，洪山區(qū)商品住宅價(jià)格在南湖板塊、光谷板塊房地產(chǎn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)的支撐下，較05年拉升近300元，達(dá)到3315元/平米。1991年，被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)； 2001年7月6日，原國(guó)家計(jì)委正式批復(fù)武漢東湖高新區(qū)為“國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地”——“武漢表明了2005年和“十五”時(shí)期東湖高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)總量不斷提高。其中，光電子信息項(xiàng)目32項(xiàng)，；機(jī)電一體化項(xiàng)目17項(xiàng)，完成投資6億元；生物醫(yī)藥項(xiàng)目11項(xiàng)，；新材料新能源項(xiàng)目4項(xiàng)，；環(huán)保項(xiàng)目3項(xiàng)，；其他項(xiàng)目6項(xiàng)。由華中軟件園、華軟軟件園等組成。加強(qiáng)了環(huán)境整治工作，基本改變了城鄉(xiāng)結(jié)合部臟、亂、差的局面。2）四大簇團(tuán)：由中環(huán)線－新武黃這一東西方向的主干線與中環(huán)線－南環(huán)線這一南北方向的主干線十字交叉，將東拓后的武漢科技新城整體自然劃分為四大簇團(tuán)。另外，在新托管區(qū)域道路建設(shè)的同時(shí)，完善新區(qū)域內(nèi)的電信系統(tǒng)建設(shè)。加快能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，禁止新增大型燃煤裝置，對(duì)現(xiàn)有燃煤鍋爐要逐步實(shí)施改造。產(chǎn)品創(chuàng)新或景觀獨(dú)具特點(diǎn)的樓盤較周圍樓盤均價(jià)一般高300400元/平米?？蛻糍?gòu)房頻次上，魯巷以東區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購(gòu)房者的64％，他們中有近7成的是為改善住房條件而進(jìn)行的二次置業(yè)。活動(dòng)營(yíng)銷，口碑傳播區(qū)域項(xiàng)目在銷售中期非常注重活動(dòng)營(yíng)銷的力度，在成功營(yíng)造口碑、順利去化房源加上重要的砝碼，如森林花園的千人乒乓球公開(kāi)賽、巴黎豪庭的世界杯狂歡系列活動(dòng)、光谷坐標(biāo)城的光谷征文大賽、草原旅游節(jié)等為其提升項(xiàng)目客戶好感度起到了重要作用。國(guó)際花園則將之視為生活的藝術(shù)支柱，于武漢首度創(chuàng)造“疊式立體HOUSE”。（燃?xì)鈭?bào)警不需要進(jìn)行布撤防操作，探測(cè)到燃?xì)鉂舛冗_(dá)到報(bào)警范圍后即進(jìn)行報(bào)警）運(yùn)動(dòng)休閑配套：當(dāng)代運(yùn)動(dòng)休閑公園，位于當(dāng)代普通多層花園洋房外立面效果圖：退臺(tái)式花園洋房外立面效果圖： 疊式立體HOUSE外立面效果圖：疊式立體HOUSE一層送地下室戶型圖：疊式立體HOUSE二層送地下室戶型圖：復(fù)合型社區(qū)：社區(qū)運(yùn)動(dòng)公園、當(dāng)代藝術(shù)館會(huì)所的修建為業(yè)主提供了休閑運(yùn)動(dòng)空間場(chǎng)所，符合新都市主義的生活方式，賦予社區(qū)居住概念。 巴黎豪庭占地面積：118460平米，總建筑面積：約35萬(wàn)平米容積率：綠化配套：擁有近90000平方米的中心園林綠化，6500平米廣場(chǎng)，3000平方米的休閑渡假式會(huì)所建筑形態(tài)：小高層、高層起價(jià)： 3700元/平方米均價(jià)： 4000元/平方米面積區(qū)間：54——200平米 一房到四房1房 5456平米 12%2房 9798平米 36%3房 128132平米 40%4房 140160平米 12%月均銷售套數(shù)：42套（06年下半年）商業(yè)配套：臨街商業(yè)裙樓面積約2萬(wàn)平米，由于項(xiàng)目臨主干道周邊集中大量住宅小區(qū)，定位于滿足社區(qū)商業(yè)的同時(shí)，覆蓋珞喻路片區(qū)營(yíng)造片區(qū)型商業(yè)。投資型商業(yè)產(chǎn)品：一期商業(yè)街：價(jià)格600010000元/平米、總建筑面積：約3000平米銷售情況：銷售50%，其余50%開(kāi)發(fā)商自有持有預(yù)計(jì)三期會(huì)出現(xiàn)集中式商業(yè)裙樓規(guī)劃類型：首層臨街商鋪寫字樓價(jià)格：一期價(jià)格約3200元/平米 二期約4000元/平米、總建筑面積：約30萬(wàn)方，多期開(kāi)發(fā)，臨關(guān)鳳大道多層成交客戶情況：客戶職業(yè)構(gòu)成情況：成交客戶來(lái)源情況：成交客戶年齡層次：本項(xiàng)目體量大，2房、3房緊湊型戶型為其主力戶型，覆蓋面較廣，因此年齡層次從2550分布較為廣泛。小區(qū)內(nèi)3層紅外對(duì)射探測(cè)器與4層監(jiān)控?cái)z象機(jī)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)紅外對(duì)射探測(cè)器報(bào)警時(shí)，報(bào)警點(diǎn)周邊的云臺(tái)能自動(dòng)切換視角，對(duì)報(bào)警區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控錄象，并由中心進(jìn)行追蹤，協(xié)助安全員處理報(bào)警情況。當(dāng)代國(guó)際花園的“花園洋房”延承露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)的自然、情趣生活模式，用層層退出的景觀露臺(tái)，增加居住私密性和舒適度，滿足個(gè)性需求和鄰里生活和諧融洽交流。地面推廣，重重展開(kāi)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目由于普遍規(guī)模較大，品質(zhì)較高，在地面推廣上下足了功夫，如報(bào)紙廣告、車身廣告、戶外大牌、候車亭廣告、燈箱廣告、樓宇廣告、雜志廣告等均是該區(qū)域樓盤在做地面推廣時(shí)常用的必備手段。2．8 區(qū)域客戶構(gòu)成情況 魯巷廣場(chǎng)以東珞瑜路沿線規(guī)模樓盤客戶構(gòu)成（以劍橋世家、森林花園為代表樓盤，數(shù)據(jù)來(lái)源為代表樓盤月報(bào)及市場(chǎng)調(diào)研）魯巷廣場(chǎng)以東珞瑜路沿線客戶年齡構(gòu)成中，31－50歲客戶中各年齡段比例較為平均，各為20％左右，其中3135歲和4650歲兩個(gè)年齡段比例稍高，為25％。 區(qū)域樓盤價(jià)格情況區(qū)域市場(chǎng)住宅均價(jià)區(qū)間范圍在32004300元/平米，總價(jià)范圍多集中在4058萬(wàn)元。沿規(guī)劃新建高新三路、高新四路、高新五路等50余條道路鋪設(shè)完善排水管道，全長(zhǎng)約200公里。完善大型文化娛樂(lè)設(shè)施、酒店會(huì)議設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)系列化的學(xué)校、多層次的醫(yī)療設(shè)施，啟動(dòng)光谷奧體中心建設(shè)。武漢科技新城的空間結(jié)構(gòu)具體為：一條主軸，四大簇團(tuán)；一個(gè)都市核心，三個(gè)支撐中心；一個(gè)資源保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，多條生態(tài)廊道。 市政配套設(shè)施建設(shè)情況“十五”期間，東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)園林綠化建設(shè)和環(huán)境整治成效顯著。武漢地區(qū)各有關(guān)大學(xué)及科研院所的相關(guān)光電子與高新技術(shù)企業(yè)正在逐步遷入園區(qū)之中。2005年產(chǎn)業(yè)投資22億元，占年度固定資產(chǎn)投資總額的 %，%。2005年?yáng)|湖高新區(qū)在53個(gè)全國(guó)高新區(qū)中總收入排第13位、工業(yè)總產(chǎn)值排第13位、工業(yè)增加值排第9位、上繳稅費(fèi)排第13位。武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地處武漢市東南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一帶，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間，是在國(guó)家改革開(kāi)放，特別是科技體制和經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景下誕生的。農(nóng)民人均收入4960元，位居全市第一。憑借靠近核心商圈的地段優(yōu)勢(shì)，中南路附近純住宅物業(yè)的價(jià)值空間也得到不斷的拓展。 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的契機(jī)2006年，城市基礎(chǔ)建設(shè)投資持續(xù)增大。圖：武漢市近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) （元/平米）從上圖明顯可以看出近幾年住宅價(jià)格的漲勢(shì)明顯大過(guò)于商品房綜合物業(yè)的價(jià)格漲勢(shì)。其中：（，%，%），%，%。市開(kāi)發(fā)辦這一舉措，旨在規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，減少商品房項(xiàng)目竣工交付過(guò)程中的矛盾和糾紛，保障商品房買賣雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)地發(fā)展。從公平的角度看，取消預(yù)售房是遲早的事。它還透露出，政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問(wèn)題。 國(guó)家近期政策走向及分析 央行上調(diào)個(gè)人房貸利率2006年4月28日，中國(guó)人民銀行宣布，從即日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，%%。 居住區(qū)規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)后湖、站北、長(zhǎng)豐、四新、南湖、白沙等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散。從武漢市目前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，武漢市經(jīng)濟(jì)處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，且發(fā)展速度較快。漢 口江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)武 昌武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)漢 陽(yáng)漢陽(yáng)區(qū) 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析2. 1 武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r圖：武漢市近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （單位：億元）(數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢市統(tǒng)計(jì)局)2006年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為2590億元，%。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?70萬(wàn)，其中核心區(qū)15萬(wàn)，中心區(qū)片58萬(wàn)，綜合組團(tuán)97萬(wàn)。二環(huán)線為減少中心區(qū)過(guò)江交通壓力，減少車輛穿越中心區(qū)而布置，平均距一環(huán)約3km，全長(zhǎng)52km，主要為城市博覽中心、高速鐵路客運(yùn)站、體育中心及城市新的商住區(qū)服務(wù)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然有較切實(shí)際的影響。在“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)”等調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)措施下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將變得遲緩 央行建議取消房屋預(yù)售制度　　2005年8月15日，鑒于商品房預(yù)售存在的種種弊端，央行研究部門在其公布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議：取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度。契稅回調(diào)雖對(duì)交易成本有所增加，但對(duì)于真正有買房和賣房需求的人來(lái)說(shuō)，1%是不足以扭轉(zhuǎn)購(gòu)買決策的。 武漢市商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 武漢市近年來(lái)商品住宅施工狀況圖：武漢市近年來(lái)商品住宅施工面積 （萬(wàn)平米）(數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來(lái)自武漢房產(chǎn)管理局)，%。但就2006年而言，這一比值仍然高于安全值，說(shuō)明就目前的市場(chǎng)而言，供應(yīng)量仍然處于過(guò)于充足的狀況，進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售壓力。 武漢市近年來(lái)商品住宅供應(yīng)趨勢(shì)分析通過(guò)商品房新開(kāi)工面積占施工面積的比例和商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比兩個(gè)供應(yīng)前瞻性數(shù)據(jù)指標(biāo)的分析看出，目前商品房的供應(yīng)量開(kāi)始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，受土地市場(chǎng)的影響，預(yù)計(jì)今后兩年的商品房的供應(yīng)量會(huì)將會(huì)逐漸的減少，其下降趨勢(shì)較為緩慢。武昌的城市建設(shè)發(fā)展?jié)摿薮螅?0年代以來(lái)，政府加大投入，在武昌新建、擴(kuò)建了多條重要