【正文】 [銷售目標(biāo)及資金回籠]預(yù)設(shè)銷售期為2005年12月——2006年7月 完成90%銷售比例，約24000㎡以上。主力設(shè)定客層訴求分析主力設(shè)定客群對產(chǎn)品的要求基本是：激活投資潛力——低總價(jià)商鋪、投資壓力小、租售靈活。[營銷總思路]以“CEPA”、“一站式休閑娛樂”或“主題體驗(yàn)式”來提升城市形象。具體的微觀而言，本項(xiàng)目的地理位置、交通、周邊商業(yè)都是相當(dāng)成熟的，且是武昌區(qū)最為優(yōu)越的地段，為此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場面沒有任何問題。 {十一黃金周（10/1~10/8），武漢市共成交商品房2868套，價(jià)格、成交量均呈緩慢上升趨勢，購房者有望在明年走出觀望心態(tài)。比全省平均水平高12%。[商業(yè)物業(yè)特征]物業(yè)形態(tài)特征武漢目前主要的商業(yè)形態(tài)有：純商業(yè)店鋪、街鋪、底鋪、社區(qū)商鋪、休閑商業(yè)、專業(yè)市場等；均價(jià)在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整體供應(yīng)在160萬左右。虛實(shí)結(jié)合體驗(yàn) —— 電子結(jié)算、網(wǎng)絡(luò)購物、電子優(yōu)惠券、真實(shí)店鋪鏈接網(wǎng)絡(luò)服務(wù)交易體驗(yàn) —— 電子商務(wù)中的面對面服務(wù)，送貨上門等增值服務(wù)商品終極體驗(yàn) —— 運(yùn)動品牌體驗(yàn)、室內(nèi)極限運(yùn)動、CEPA超市影視文化體驗(yàn) —— 影視中心、文化沙龍、藝術(shù)之廊第六部分、產(chǎn)品定位 —— 關(guān)于分割的思考及業(yè)態(tài)建議[關(guān)于分割的思考]原則：控制總價(jià)、便于經(jīng)營、快速銷售。[目標(biāo)客源構(gòu)想]客源整體定位——中小型投資客成熟大投資客：他們是專業(yè)投資者，最為關(guān)注的就是地塊的升值潛力和長久的回報(bào)機(jī)會中小投資者：容易受大投資客和項(xiàng)目銷售情況的影響，因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮更多的問題，如商鋪的總價(jià)和回報(bào)率。 市場參照在售項(xiàng)目價(jià)格比較項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位距離本案經(jīng)營定位銷售價(jià)格武昌一品國際中南商圈2公里多功能商業(yè)中心均價(jià)8000元/平米（最高價(jià)19000元底層）鵬程國際中南商圈毗鄰商圈底商鄰街部分30000元/平米（背街部分22000元/平米）漢陽湘隆時(shí)代沌口開發(fā)區(qū)－區(qū)域購物中心起價(jià)5800元/平米（最高價(jià)8000元/平米）漢口漢正第一大街漢正街－服裝批發(fā)整個(gè)范圍4000050000元/平米E掃蕩期： 2006年7月余鋪逐步掃蕩及特殊類型鋪處理，去化量在150套左右，銷售面積在3500㎡以上，總銷金額為3000萬以上。以常規(guī)房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品與商業(yè)產(chǎn)品之間價(jià)格區(qū)間作考證。（a、LVING MALL、b、政府支持態(tài)度c、CEPA概念d、室內(nèi)極限運(yùn)動）。A、從整體VirtualMall的經(jīng)營觀念來考量，購物：娛樂休閑：餐飲為5：3：2合理經(jīng)營比例計(jì)劃，“以娛樂帶動零售，主要訴求年青消費(fèi)群體為主之休閑娛樂及購物體驗(yàn)。大多都集中在漢口的武廣商圈。2004年完成GDP1,956 億元，%。（瑞安、和記黃埔、九龍倉）}第三部分、商業(yè)市場 —— 商圈劃分及商業(yè)物業(yè)的特征[整體市場]2004年中央提出“中部崛起，武漢先行”。 [對本項(xiàng)目幾個(gè)重要的關(guān)鍵問題]項(xiàng)目的業(yè)態(tài)該如何定位？差異化業(yè)態(tài)定位是否是項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)？價(jià)格定位是否要按照周邊市場的常規(guī)價(jià)格水平來考慮？項(xiàng)目的營銷推廣和實(shí)操執(zhí)行力能給項(xiàng)目帶來多大的附加價(jià)值？[對幾個(gè)關(guān)鍵問題的思考答案]項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)不在業(yè)態(tài)的差異化定位上，而在購物體驗(yàn)的塑造上！項(xiàng)目的價(jià)格不能從常規(guī)價(jià)格來考慮？要充分意識到“稀缺”的溢價(jià)及潛力！項(xiàng)目的營銷概念和具體實(shí)操對最終提升本項(xiàng)目附加值意義重大！[項(xiàng)目的SWOT分析]S優(yōu)勢：既有的一級商圈中心成熟商業(yè)和知名度商業(yè)活動配套一應(yīng)俱全，未來的CBD中心極強(qiáng)的“