武漢中南路商業(yè)項目營銷思路-全文預(yù)覽
【正文】 10500元 65，530，000一層 3738 ㎡ 23000元 85，974，000 二層 3738 ㎡ 12000元 44，856，000三層 3909 ㎡ 8500元 33，226，000四層 3909 ㎡ 6000元 23，454，000五層 4391 ㎡ 5000元 21，955，000總銷金額： 274，995，000元價格調(diào)整方式原則上本案的量體不算大，因此如上所述，本案在銷中的實際反饋作保留【一至二層商鋪】。 市場參照在售項目價格比較項目名稱項目區(qū)位距離本案經(jīng)營定位銷售價格武昌一品國際中南商圈2公里多功能商業(yè)中心均價8000元/平米（最高價19000元底層）鵬程國際中南商圈毗鄰商圈底商鄰街部分30000元/平米（背街部分22000元/平米）漢陽湘隆時代沌口開發(fā)區(qū)－區(qū)域購物中心起價5800元/平米（最高價8000元/平米）漢口漢正第一大街漢正街－服裝批發(fā)整個范圍4000050000元/平米E大連萬達(dá)商業(yè)廣場背街面租金：50006000元/月，推算本位置最低租金：20002500元/月 年租金收入 以年回報8%算，折合單價為2000025000元/平米。激活本地消費——優(yōu)良的可競爭的服務(wù)質(zhì)量、商品信息、商品價格。中上層：一般是本地企事業(yè)單位或中大型公司的高層干部，擁有充足的資金，對于中型面積以上的商鋪較感興趣，追求較高的投資匯報率。[目標(biāo)客源構(gòu)想]客源整體定位——中小型投資客成熟大投資客：他們是專業(yè)投資者，最為關(guān)注的就是地塊的升值潛力和長久的回報機(jī)會中小投資者：容易受大投資客和項目銷售情況的影響，因為手頭資金有限，所以他們要考慮更多的問題，如商鋪的總價和回報率。 經(jīng)營商聯(lián)動，會員卡同時推薦（a、后期經(jīng)營、b、前期銷售優(yōu)惠）。引用，武漢成功商圈特性，引發(fā)市民認(rèn)同。樓層：地下一層、一層、二層在保證經(jīng)營主題的前提下，以控制總價為主，價值最大化和資金回籠兼得。虛實結(jié)合體驗 —— 電子結(jié)算、網(wǎng)絡(luò)購物、電子優(yōu)惠券、真實店鋪鏈接網(wǎng)絡(luò)服務(wù)交易體驗 —— 電子商務(wù)中的面對面服務(wù)，送貨上門等增值服務(wù)商品終極體驗 —— 運動品牌體驗、室內(nèi)極限運動、CEPA超市影視文化體驗 —— 影視中心、文化沙龍、藝術(shù)之廊第六部分、產(chǎn)品定位 —— 關(guān)于分割的思考及業(yè)態(tài)建議[關(guān)于分割的思考]原則：控制總價、便于經(jīng)營、快速銷售。中南商業(yè)大樓、中商廣場、世紀(jì)中商都為中商集團(tuán)所有，其經(jīng)營模式類似，創(chuàng)新不足，給本項目提供了較大的市場競爭機(jī)會。如何通過營銷操作、產(chǎn)品本身規(guī)劃挖掘本、項目的最大附加值 ，是項目提升項目利潤的一個關(guān)鍵問題。消費心理及習(xí)慣休閑消費 →中心商業(yè)圈；日常消費 →住宅配套、賣場；消費心理 →扎堆效應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)特征傳統(tǒng)百貨商場盈利率僅為2%左右；連鎖商業(yè)、專賣店迅速崛起；綜合大型商業(yè)中心消費旺盛。[商業(yè)物業(yè)特征]物業(yè)形態(tài)特征武漢目前主要的商業(yè)形態(tài)有：純商業(yè)店鋪、街鋪、底鋪、社區(qū)商鋪、休閑商業(yè)、專業(yè)市場等；均價在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整體供應(yīng)在160萬左右。[商圈分析]目前，武漢基本形成了8個大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽等區(qū)，8大商圈目前總營業(yè)面積接近1
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