【正文】 成交情況匯總每天對(duì)登記及認(rèn)購(gòu)狀況進(jìn)行匯總，每周對(duì)成交情況進(jìn)行匯總，進(jìn)行分析總結(jié)，為營(yíng)銷提供數(shù)據(jù)，制訂相應(yīng)策略。維持期（12月1日后）12月1日后進(jìn)入清盤階段，價(jià)格停止上調(diào)，對(duì)部分滯銷戶型可適當(dāng)優(yōu)惠銷售。A、傳播策略——本階段傳播基本停止，主要依賴人際傳播并配合一定量的宣傳資料；——加大對(duì)商業(yè)街的包裝及環(huán)境處理工作；——詳細(xì)傳播策略實(shí)施動(dòng)態(tài)策劃，依當(dāng)時(shí)情況而定；B、營(yíng)銷策略——配合物管公司作好商戶入駐前的籌備工作；——考慮到盡快處理尾盤的問題，并使整個(gè)商業(yè)街無空房，形成良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面，建議推出以租待售計(jì)劃以租待售計(jì)劃通過租賃帶動(dòng)銷售，即租賃戶在一定時(shí)間內(nèi)可通過租金折抵首付款擁有該商鋪產(chǎn)權(quán)。創(chuàng)新3：以大十字藝苑為依托市場(chǎng)要求，可在公關(guān)或促銷活動(dòng)推介期配合一些文藝演出活動(dòng)。功能完善，一站消費(fèi)步行街功能分區(qū)明晰，擁有多種商業(yè)形態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游于一體，是休閑的最佳去處，購(gòu)物的理想選擇，充分享受一站式消費(fèi)的樂趣。文化理念構(gòu)筑強(qiáng)勢(shì)品牌大十字商業(yè)街豐富的文化內(nèi)涵，和建筑風(fēng)格對(duì)其外在的延展，使其擁有了豐富的文化魅力，文化差異性由此凸顯。五階段性營(yíng)銷策略★籌備期（）本階段工作重點(diǎn)是入市前的籌備工作，本階段完成的工作如下：售房部裝修售房部功能分區(qū)及裝修布置方案見設(shè)計(jì)稿；銷售培訓(xùn)詳見銷售策略之銷售人員培訓(xùn)；營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建立詳見銷售策略之市區(qū)銷售部宣傳資料創(chuàng)作宣傳資料包括售樓書、海報(bào)及第一期DM（大十字商報(bào)）①售樓書建議P數(shù)為12P，采用中文印刷；②海報(bào)建議采用大4開印刷，既可作宣傳資料派發(fā)又可張貼，在語言選擇上采用維漢兩種語種印刷；③DM（大十字商報(bào)）建議采用大4開彩印，每期印數(shù)為1萬份。七、價(jià)格策略一價(jià)格走勢(shì)制訂及依據(jù)價(jià)格走勢(shì)制訂低開高走的價(jià)格策略制訂依據(jù)——通過低價(jià)開盤，制造人氣，形成良好的銷售局面，促進(jìn)全盤銷售；——通過低開高走，傳達(dá)升值信息，促成買家落單；——由于哈密商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，過高價(jià)將會(huì)使市場(chǎng)很難接受，形成銷售被動(dòng)，低開為后來的價(jià)格調(diào)整預(yù)留了空間二價(jià)格組合策略及依據(jù)價(jià)格組合策略考慮到東西兩側(cè)的商業(yè)鋪面為上下層結(jié)構(gòu)，為使銷售便于推廣，防止空置二層，建議采用價(jià)格組合策略，即一、二層捆綁銷售。八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃一、銷售體系及銷售職能良好的銷售體系能使銷售程序有條不紊，并使銷售取得良好的業(yè)績(jī)，針對(duì)大十字商業(yè)街的銷售特點(diǎn)，我們制訂了如下銷售體系：營(yíng)銷公司銷 售 部 企 劃 部市區(qū)銷售部 現(xiàn)場(chǎng)銷售部 市場(chǎng)推廣部 客戶服務(wù)部市區(qū)銷售網(wǎng)點(diǎn)大十字商業(yè)街銷售體系示圖二銷售職能：市區(qū)銷售部：市區(qū)銷售部分管理整個(gè)市區(qū)的銷售網(wǎng)點(diǎn)，建議在時(shí)代廣場(chǎng)、鐵路局、吐哈石油基地設(shè)立三個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)一配置咨詢臺(tái)、樓書架、POP展板，每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)配銷售人員2—3名。1銷售總結(jié)每一階段銷售完畢后，對(duì)營(yíng)銷推廣及銷售體系進(jìn)行分析總結(jié)，為下一階段的策略制訂提供依據(jù)。投資及法律咨詢銷售人員應(yīng)充分熟悉投資及法律知識(shí)，以便為客戶提供相關(guān)服務(wù)，對(duì)較復(fù)雜問題，可由專業(yè)投資及法律顧問解釋。公開強(qiáng)銷期后（）公開強(qiáng)銷期后每月底價(jià)格上調(diào)一次，上調(diào)幅度為50元/平方米?！锞S持期（12月1日以后）本階段銷售工作基本完成，主要進(jìn)入尾盤清理階段，因上重點(diǎn)工作也將從銷售轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)，因此重點(diǎn)工作也將從銷售轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)，委托專業(yè)的商業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并配合開業(yè)前的籌備及炒作工作成為我們營(yíng)銷的重點(diǎn)。創(chuàng)新2：推出大十字藝苑，與政府及放映公司協(xié)商，由公司買斷一批影片，每周六、日在時(shí)代廣場(chǎng)播映，現(xiàn)場(chǎng)廣告及插片廣告使用權(quán)歸我方所有，并長(zhǎng)期執(zhí)行該方案。商業(yè)步行街強(qiáng)調(diào)文化休閑功能，以精神消費(fèi)帶動(dòng)物質(zhì)消費(fèi)，使商業(yè)街具備自己文化上的特色。六、營(yíng)銷推廣策略一原則充分利用差異化營(yíng)銷及政府支持進(jìn)行營(yíng)銷突破；注重整體推廣的系統(tǒng)性及節(jié)奏性，有張有弛，重點(diǎn)突破；八九月份全面造勢(shì)，力爭(zhēng)十月份形成銷售高潮；二概念定位A、核心概念定位核心概念起著總括項(xiàng)目特征，給目標(biāo)客戶強(qiáng)有力的利益承諾，并對(duì)分概念起著統(tǒng)歸作用，它是我們傳播的核心，因此，我們確定了如下核心概念：財(cái)富顛峰媒體應(yīng)用①工地廣告工地設(shè)置施工牌，工程平面及技術(shù)指標(biāo)牌，工地用彩旗作簡(jiǎn)單包裝；②工地圍墻工地圍墻采用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及廣告語——我把財(cái)富給您，作統(tǒng)一包裝③施工紗網(wǎng)建議朝向中山北路的施工紗網(wǎng)更換為大型噴繪畫面，并根據(jù)工程進(jìn)度，定期加高，以提高現(xiàn)場(chǎng)廣告的利用度。策略依據(jù)——回避結(jié)構(gòu)矛盾——針對(duì)部分客戶，如餐飲、娛樂等行業(yè)一、二層組合銷售價(jià)格較低，且便于經(jīng)營(yíng)，有較強(qiáng)的吸引力；——避免了二層的空置現(xiàn)象三定價(jià)策略及依據(jù)定價(jià)策略①一、二層組合價(jià)一二層組合價(jià)建議仍采用以前制訂的2700元/平方米為銷售均價(jià)，依據(jù)是該價(jià)格在前期市場(chǎng)試探中符合市場(chǎng)心理價(jià)，調(diào)高或調(diào)低均會(huì)導(dǎo)致銷售困難或出現(xiàn)價(jià)格信任危機(jī)?，F(xiàn)場(chǎng)售房部：現(xiàn)場(chǎng)售房部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的接待及銷售工作，主要包括接待人員、銷售人員、按揭人員、合同簽訂人員、法律及投資顧問等，在人員配置上建議接待人員2名，銷售人員4—6人，按揭及合同會(huì)簽人員1—2名，法律及投資顧問1名。1銷售人員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定每月對(duì)銷售人員的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)定，末位予以淘汰，前三名給以調(diào)級(jí)及獎(jiǎng)勵(lì)。銀行按揭，收款設(shè)計(jì)按正規(guī)程序執(zhí)行。公開強(qiáng)銷期公開強(qiáng)銷期我們制