【正文】 本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻，整個方案具有良好的社會效益。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風險。B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。５、 項目的配套　　另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設施和停放車輛，小區(qū)無機動車行駛；籃球場、游泳池等其他健身設施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等；６、 物業(yè)服務除常規(guī)服務外，可導入人性化物管家政的服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等７、 項目的客戶定位　二次置業(yè)的中等收入者：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡從根本上得到改善。價格主要在25003200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價格水平。B、郊區(qū)居民。I、城西在售樓盤綜合狀況。金沙園在川西民居風格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。在城西，某線周邊的樓盤當仁不讓地成了主力。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，％。其中銷售給個人1916億元，%；銷售面積8672萬平方米，%。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴大，隱含著潛在的市場風險。主要原因是投資體制改革進一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。2. ２００３年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 2002年，%，%。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市調(diào)查顯示，%，%，%。上半年，國有及其他經(jīng)濟類型投資累計到位資金18411億元，%,。城西房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析A、“城西是上風上水的寶地”，**人如是說。這種定位，無疑是打上了“中產(chǎn)”的標簽?，F(xiàn)在某線因為房地產(chǎn)業(yè)的拉動，介入了**最高檔的消費場所。金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設計塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……E、價格呈上升趨勢。城西目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。隨著高新西區(qū)的建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿?。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈。在小區(qū)的四周設計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。2. 項目市場風險的控制 首先要用科學方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務內(nèi)部收益率為 %。土地成本=土地價格土地面積=****=****（萬元）項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥**％容積率 1.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥***％容積率 2.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) **層方案1：項目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表51）方案2：項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表52） 項目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：****元/M2　　　　　　　　　　項目總投資為：****（萬元）（見附表51）方案2：單位綜合成本為：****元/M2　項目總投資為：****（萬元）（見附表52）方案1：總建筑面積 *****m2 單價*****元/m2項目銷售收入= * = 萬方案2：總建筑面積***m2 單價****元/m2項目銷售收入=83200*2500=20800萬方案1： 項目利潤=********=2404萬項目稅利潤率=項目利潤/項目投資總額****% =****/1***100%=**%方案2：項目利潤=*********=****萬項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =****/****= *** %項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的*.7%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*%=7**.14萬 項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=16**.86萬方案2：稅收費用=項目銷售收入*%=11**.6萬項目稅后利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% 方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% 五、方案評估及選?。ㄒ唬?、項目可能的開發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。３、 項目的戶型設計　充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設計，層數(shù)為6躍7層，每個樓層兩戶人家，其他３米。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該