【正文】 （三）項目運作建議根據(jù)本項目定位，我們建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。３、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。本項目重點考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。%，按月計算。就財務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大；c. 能夠提升項目自身的形象；d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計；e. 可獲得更多的利潤；a. 在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；c. 需花大量精力對項目進(jìn)行包裝和宣傳；，資金投入較大財務(wù)測算比較：分析：１、 從絕對利潤看，方案二比方案一多****萬元（方案一為****萬元，方案二為****萬元）。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；３、 項目的戶型設(shè)計　在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；４、 項目的環(huán)境規(guī)劃　在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計一個主要由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認(rèn)可度較高。：高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《某線在售樓盤銷售價格表》見附表2 《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4 《**市某線住宅市場消費者調(diào)查》A、 項目位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”?！黾彝バ枰?jīng)營。■歷代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了。 C、投資人對城西升值潛力看好。**花園通過水、植物、雕塑建造了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6萬元到 20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè) ％，外企 ％，個體戶 15％，職業(yè)經(jīng)理人 3％，特殊職業(yè) ％，其他 57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者。在**，沒有哪一個新興區(qū)域像某線這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的。 　　 　屆時，位于城西北的3個產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會和**連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。％。資金到位情況良好。大項目成為投資增長主要拉動力。下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。%；其中：,%，%。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經(jīng)濟(jì)中的運行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。（二）承擔(dān)可行性研究的單位****國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。在市場準(zhǔn)入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。東、中、%、%、%。 今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。 有9個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分別為：%、%、%、%、%、%、%、%、%。新開工規(guī)模迅速擴(kuò)大。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，％。％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會所花園成為這七大版塊的代表。在這個居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。 　　川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機械產(chǎn)品銷售市場帶等，同時建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。某區(qū)的居住環(huán)境有很強的商業(yè)配套環(huán)境：　　**市黃金旅游通道某線是房地產(chǎn)項目聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。有調(diào)查報告顯示：在購房方位上傾向于城西。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。**花園社區(qū)內(nèi) 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個中心文化廣場、 、 6％的綠化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個天然氧吧。F、投資價值高。目前城西在售樓盤72個，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，%，多層住宅1225707m2，%，營業(yè)用房190554m2，%；。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110260平方米為主?！鰧?4小時進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。C、 費者對某線生活價值具備較高的選擇性認(rèn)知。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會使開發(fā)周期增長。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。戶型以錯層和平層為主。 方案二：以居