【正文】 做一個(gè)樣板市場(chǎng) 不管是現(xiàn)代物流也好，主題物流也罷，經(jīng)營者和投資商是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念的，他們要 買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。 ? 定位規(guī)劃 由此我司在對(duì)本項(xiàng)目的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng)產(chǎn)品主題物流，提高廣東農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本項(xiàng)目的支持度，將本項(xiàng)目提升到一個(gè)高度。 五、商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位 商業(yè)要成功，經(jīng)營業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 四、管理功能定位 商業(yè)策劃的結(jié)果是策劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。不僅為本案的經(jīng)營商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤天空。 二、項(xiàng)目的總體定位 本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。 目錄 前言 第一部分 商業(yè)定位 第一章 項(xiàng)目總體定位 一、 前期溝通總結(jié) 二、 項(xiàng)目總體定位 三、 項(xiàng)目的功能定位 第二章 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 一、 定位理由 二、 業(yè)態(tài)定位 第三章 商業(yè)名稱定位 一、 商業(yè)案名定位 二、 博覽城的解釋 第四章 商業(yè)管理功能定位 一、 現(xiàn)有管理格局 二、 匯鑫物流的管理功能定位 三、 現(xiàn)代化的管理體系 第五章 商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位 一、 主題物流定位 二、 經(jīng)營業(yè)種定位 三、 定位規(guī)劃 第二部分 招商策略 第一章 招商總策略 第二章 招商階段設(shè)置 第三章 招商工作計(jì)劃表 前言 商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著 —— 高回報(bào)刺激 著巨資開發(fā)；而經(jīng)營的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。 三、項(xiàng)目的功能定位 功能組合 （ 1）展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送； ? 倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式； ? 對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式； ? 整個(gè)倉儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化； ? 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫、租車。商業(yè)策劃的核心體現(xiàn)在策劃項(xiàng)目的長期繁榮，所以功能定 位至關(guān)重要。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。 亟待解決的“三農(nóng)問題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本項(xiàng)目開發(fā)提供了定位依據(jù)，我司站在策劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過反復(fù)論 證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定位： 優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造廣東糧農(nóng)精品的商貿(mào)航母 “中國（廣東）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城” 糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體， 其產(chǎn)品經(jīng)營范圍涵蓋 糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了生產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。 在香江和鴻順德以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目標(biāo)準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將項(xiàng)目定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期開發(fā)不是很有利。跳出南昌狹隘的圈子，對(duì)全國 各地的物流及對(duì)與本項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)進(jìn)行相關(guān)報(bào)道，達(dá)到以全國的“眾星”烘托出本項(xiàng)目這個(gè)“月”之效。 匯鑫物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比他人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來緊密地聯(lián)系政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。 這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，提高了決策質(zhì)量。 它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是 一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)， 同時(shí)還 是城市整體價(jià)值的集中體現(xiàn)。 （ 5） 倉儲(chǔ)物流功能 本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā) MALL，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取 “洛克菲勒不淘金 ”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑， 針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于廣東極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。 （ 6） 信息服務(wù)功能 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、 加工和處理各種行