【正文】 　　（1）為加強(qiáng)銷(xiāo)售情況追蹤，代理商要建立一系列表格、表單。因此，高效的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從銷(xiāo)售人員的個(gè)人培訓(xùn)抓起?！　∶鎸?duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商需要組建一支高效的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，以利于銷(xiāo)售策略正確地貫徹實(shí)施。相比來(lái)說(shuō)，直銷(xiāo)模式也有缺點(diǎn)：①并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具備自己組建銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行直銷(xiāo)的必要性，以及會(huì)有足夠的財(cái)力、物力、人力和相應(yīng)的管理、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，直銷(xiāo)渠道要求更多的專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)售隊(duì)伍和有經(jīng)驗(yàn)的策劃人員；②很多時(shí)候它并不符合社會(huì)分工的特點(diǎn)和要求，開(kāi)發(fā)商肩負(fù)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售兩項(xiàng)職能，容易顧此失彼，且使風(fēng)險(xiǎn)集中，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增加；③直銷(xiāo)渠道一般較窄，并不利于房地產(chǎn)產(chǎn)品尤其是新產(chǎn)品迅速?gòu)V泛的推向市場(chǎng)。企業(yè)自銷(xiāo)與代理銷(xiāo)售的利弊分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念必須與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，縱觀房地產(chǎn)業(yè)，自產(chǎn)自銷(xiāo)與專(zhuān)業(yè)代理在今后一段時(shí)間里會(huì)同步存在與發(fā)展。　　由開(kāi)發(fā)商自行組織銷(xiāo)售，能對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用進(jìn)行控制，有利于降低營(yíng)銷(xiāo)成本；同時(shí)，可以節(jié)省代理公司的銷(xiāo)售傭金，銷(xiāo)售傭金雖然不多，但可以克服消費(fèi)者的心理障礙，為消費(fèi)者省錢(qián)，因此銷(xiāo)售成本低。那么，如何組建一支高效的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，成為許多房地產(chǎn)企業(yè)一直想解決的問(wèn)題。第一，銷(xiāo)售人員的心理素質(zhì)和潛能培訓(xùn)。如《日銷(xiāo)售報(bào)表》、《日客戶接待登記表》等，要求銷(xiāo)售人員填寫(xiě)。一般的代理商采用表格、表單填寫(xiě)和電話或面對(duì)面溝通的方式，便于了解項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況和團(tuán)隊(duì)的工作情況。　　銷(xiāo)售人員是銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的主體，員工的素質(zhì)是團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)。代理商的一個(gè)特點(diǎn)就是低風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)。高效從嚴(yán)支出可以降低物業(yè)銷(xiāo)售的費(fèi)用；③從渠道控制的角度，由開(kāi)發(fā)商自己組建的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和部門(mén)相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制，組建這樣一個(gè)銷(xiāo)售隊(duì)伍既可以使這部分利潤(rùn)不致外流，更重要的是，還可以借此鍛煉培養(yǎng)一支自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍，為公司今后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供保證。但對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，是自建隊(duì)伍還是委托代理，自身必須有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)：　　1）自己有沒(méi)有實(shí)力進(jìn)行銷(xiāo)售，有沒(méi)有必要自己組織隊(duì)伍進(jìn)行銷(xiāo)售？ 　　2）如果要找代理商，找什么樣的代理商？ 　　自建營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍進(jìn)行銷(xiāo)售其實(shí)是可以的，我們可以去挖掘優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才，可以組織加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，必要時(shí)可以邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)成功人士進(jìn)行講課，提高業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)水平和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，打造屬于自己的優(yōu)秀銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。 　　2． 委托給專(zhuān)業(yè)代理公司的代理銷(xiāo)售模式　　開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客再經(jīng)過(guò)代理商中間介紹而購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)渠道方式，這種模式就是房地產(chǎn)委托代理銷(xiāo)售模式。高效的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)按照其團(tuán)隊(duì)的屬性，大致可分為兩種：隸屬于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)與隸屬于代理商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。由于銷(xiāo)售人員通常面對(duì)的是挫折。一方面銷(xiāo)售人員是否堅(jiān)持認(rèn)真、實(shí)事求是填寫(xiě)，另一方面，表單提供的資訊是否得到銷(xiāo)售主管的正確運(yùn)用，作為追蹤和決策的參考；而銷(xiāo)售主管則要求填寫(xiě)《周銷(xiāo)售報(bào)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)分析表》等，便于銷(xiāo)售提成與獎(jiǎng)金的考核，便于代理商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況的了解和對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售決策的最終參考。由于代理商不是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作過(guò)程與進(jìn)度不能及時(shí)的了解和控制，要使銷(xiāo)售工作順利開(kāi)展，就必須對(duì)團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售工作進(jìn)行追蹤?！　》慨a(chǎn)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)。如一些無(wú)良的代理商